0004104-14.2021.8.19.0028

Trata-se de demanda em que o autor alegou que, em 04 de outubro de 2013 a parte autora firmarou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com Alienação Fiduciária de imóvel residencial consubstanciado em terreno de n° 50, Quadra B, medindo 162,00 m² (09,00 x 18,00 m), em empreendimento denominado RESIDENCIAL PARQUE ATLÂNTICO, situado à Rua Didimo Nunes Sá Filho, s/n, São Jose do Barreto, situado nesta comarca, (Doc. 05). O valor estabelecido para a aquisição do imóvel foi de R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais), ficando pactuado o adimplemento através do pagamento de R$ 8.000,00 no momento da negociação, como entrada, seguido de 120 parcelas no valor de R$500,00 com juros de 7,8% ao ano e primeiro vencimento em 15/08/2013. Não obstante as várias crises econômicas enfrentadas, inclusive estando os dois primeiro autores autônomos, porem ambos os Autores, de boa-fé e confiando no cumprimento do contrato e condições ofertadas pelos Réus, adimpliram regularmente as parcelas mensais pactuadas até dezembro de 2018, quando após varias tentativas de contato com os Réus, decidiu não mais adimplir o contrato com base do artigo 38 da lei 6766 de 79, e até o presente momento não foram realizadas obras de infraestrutura necessárias para regularização do empreendimento de forma a proporcionar condições adequadas de contração da moradia própria aos consumidores. Outrossim, e vários oportunidades os autores interpelaram os Réus em relação a realização da obras de infraestrutura do empreendimento e regularização fundiária junto ao Munícipio de Macaé-RJ, porém, sem logra êxito. Ressalta-se que o processo para aprovação do empreendimento junto ao Município de Macaé, tombado sob o n° 75712/2014, encontra-se paralisado justamente em razão da inexistência de obras de infraestrutura necessárias, conforme documentos anexos. Em razão de não ter para onde ir, os autores investiram suas econômicas e construíram suas moradias no local, e atualmente encontra-se sem a regular oferta de serviços básicos, como água, luz e esgotamento sanitário, justamente pela não implementação das obras necessárias ou fiscalização por parte dos Réus. Por fim, ante a ausência de cumprimento do contrato por parte dos Réus combinado om não implementação do residencial/condomínio e não realização das obras de infraestrutura necessárias, requer que os réus sejam compelidos realizar as obras de infraestrutura necessárias e regularização urbana do imóvel, além da reparação pelos danos morais sofridos. Pede seja concedida a TUTELA DE URGÊNCIA pleiteada, para que seja suspenso o pagamento das parcelas conforme previsto em lei; Sejam os 1° e 2° Réus condenados na obrigação de implementação de obras e regularização do loteamento objeto, sob pena de multa; Não sendo a obrigação atendida, seja determinado ao 3° Réu que promova a implementação da regularização do loteamento nos moldes legais; b) Seja confirmada a tutela de urgência, com a suspensão do pagamento até que sejam efetivadas as obras necessárias para regularização do loteamento; c) Em caso de indeferimento da tutela de urgência, seja determinada suspensão do pagamento das parcelas até efetivo cumprimento da obrigação; caso não seja esse o entendimento de v. excelência, seja autorizado o depósito judicial das parcelas; d) Seja determinada a não aplicação de juros e correção sob o valor das parcelas não adimplidas em razão do não adimplemento por parte dos Réus; e) Condenar os Réus a pagar a multa de moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel, revertendo-se a cláusula 3.3 do contrato em beneficio da autora, ante a ausência de previsão contratual para inadimplemento dos promitentes vendedores; f) Reparar os danos suportados pelos Autores através do pagamento de indenização moral no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), para cada demandante; g) Condenar os Réus a restituir ou ao pagamento das custas e honorários. Documentos no ID 17/90. Intimação determinada no ID 95. Petição do autor no ID 102. Decisão de indeferimento da tutela no ID 111. Contestação do Município de Macaé no ID 137, em que alegou que, como se verifica dos autos administrativos inclusos (Processo nº76.225/2019), o 3º Réu embargou a obra do loteamento e multou o loteador, de modo que não dúvida de que o Município cumpriu à risca a legislação municipal no tocante às exigências para a aprovação de projeto de loteamento. Com feito, não há responsabilidade subsidiária do 3º Réu nessa hipótese, sendo que a legislação citada pelo Autor concede ao Município a faculdade de realizar por sua conta a obra que o loteador porventura não tenha feito, com posterior direito de regresso, nada além disso. Diante disso o Réu contesta não só a ocorrência de sua responsabilidade no caso em tela como também o absurdo valor pleiteado pelo Autor, de modo que, caso seja reconhecido o pedido autoral, o que realmente não espera, que seja em patamares moderados e proporcionais. postula o Autor o valor exorbitante, havendo evidente desproporcionalidade nesse pedido. Petição do autor no ID 179 e 206. Despacho no ID 210 e 218. Petição do autor no ID 262, despacho no ID 268. Contestação pela curadoria especial no ID 287. Réplica no ID 300. Petições em provas nos IDs 314, 317 e 321, com decisão saneadora no ID 324. Petição do perito no ID 350. Cota da curadoria no ID 352, petição do Município no ID 354. Petição do perito no ID 362. Cota no ID 370, petição do autor no ID 372. Laudo pericial no ID 374, com requerimento do perito no ID 392, e despacho no ID 394. Petição do réu no ID 397, do autor no ID 406, e cota no ID 411. Despacho no ID 415. Este o relatório, decido. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada em face da loteadora, do corréu responsável pelo empreendimento e do Município de Macaé. Alegam os autores que celebraram, em 04/10/2013, contrato particular de promessa de compra e venda com alienação fiduciária de lote situado no empreendimento Residencial Parque Atlântico, pelo valor de R$ 68.000,00, tendo pago entrada de R$ 8.000,00 e assumido o pagamento do saldo em 120 parcelas. Sustentam que permaneceram adimplentes até dezembro de 2018, quando interromperam os pagamentos em razão da ausência das obras de infraestrutura prometidas, tais como rede de esgoto, drenagem, pavimentação e regularização urbanística do loteamento, circunstância que inviabilizaria a conclusão do empreendimento e a adequada fruição do imóvel. Requerem a suspensão da exigibilidade das parcelas, a condenação dos réus à execução das obras de infraestrutura e regularização do loteamento, a incidência de multa contratual em seu favor e indenização por danos morais. O Município de Macaé apresentou contestação, sustentando que exerceu regularmente seu poder de polícia administrativa, tendo embargado as obras e autuado o loteador em razão das irregularidades verificadas, inexistindo responsabilidade subsidiária pela execução das obras ou pelos prejuízos alegados pelos autores. O corréu, regularmente citado, não apresentou contestação, sendo decretada sua revelia. Nada obstante haja contestação do Município de Macaé, a revelia do réu atrai os efeitos previstos no art. 344 do Código de Processo Civil, fazendo presumir verdadeiros os fatos afirmados pelos autores, presunção que, no caso, encontra amplo respaldo no conjunto probatório produzido - e que não se contrapõe a qualquer tópico da contestação do réu. Ademais disso, a prova pericial produzida no bojo dessa demanda foi categórica ao concluir que o loteamento não possui a infraestrutura mínima exigida pela Lei nº 6.766/79, registrando a inexistência de rede de esgoto implantada, deficiência da rede de drenagem pluvial, ausência de calçadas adequadas e completa inexistência de sinalização viária, concluindo expressamente que o empreendimento apresenta infraestrutura urbana incompleta e em desconformidade com a legislação federal e municipal. Tal conclusão confirma integralmente a narrativa inicial de que os adquirentes passaram anos adimplindo o contrato sem que o loteamento fosse dotado das condições urbanísticas mínimas prometidas pelos empreendedores. Nos termos dos arts. 18 e 38 da Lei nº 6.766/79, compete ao loteador implantar a infraestrutura essencial do empreendimento, não podendo transferir aos adquirentes os riscos decorrentes do inadimplemento de suas obrigações urbanísticas. Assim, evidencia-se o inadimplemento contratual do 1º réu, impondo-se sua condenação à execução das obras necessárias à completa regularização do loteamento, compreendendo, no mínimo, a implantação da rede de esgotamento sanitário, sistema de drenagem pluvial, calçadas acessíveis, sinalização viária e demais equipamentos previstos no projeto aprovado e exigidos pela legislação aplicável. Em consequência, mostra-se legítima a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato até o efetivo cumprimento das obrigações assumidas pelos loteadores, nos termos do art. 38 da Lei nº 6.766/79, sem incidência de juros, correção monetária ou encargos moratórios durante esse período. Também merece acolhimento o pedido de inversão da cláusula penal contratual. Verificado o inadimplemento dos promitentes vendedores, revela-se aplicável, por analogia e em observância aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, a cláusula penal prevista para hipótese de inadimplemento do adquirente, incidindo multa moratória correspondente a 2% sobre o valor do contrato ao outro contratante. Malgrado o contrato não preveja multa em favor do consumidor, deve ser aplicado o Tema 971 pelo Superior Tribunal de Justiça, in verbis: Tema 971- No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Quanto aos danos morais, resta igualmente configurado o dever de indenizar do réu. Os autores permaneceram por anos suportando as consequências da aquisição de lote inserido em empreendimento desprovido da infraestrutura urbana mínima exigida em lei, tendo, inclusive, construído sua residência em local sem adequada prestação de serviços públicos essenciais, situação que ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge diretamente sua dignidade, segurança e qualidade de vida. Consideradas as peculiaridades do caso, a gravidade da conduta, o longo período de inadimplemento e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, arbitra-se a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 para cada autor, quantia suficiente para compensar os prejuízos experimentados e atender ao caráter pedagógico da condenação. No tocante ao Município de Macaé, contudo, não há falar em sua responsabilidade. Os documentos constantes dos autos demonstram que o ente municipal exerceu regularmente seu poder de polícia administrativa, promovendo o embargo das obras e aplicando sanções ao loteador diante das irregularidades constatadas. A faculdade prevista no art. 40 da Lei nº 6.766/79, que autoriza o Município a executar diretamente as obras de infraestrutura, possui natureza discricionária e visa precipuamente à proteção do interesse público, não constituindo dever jurídico cujo descumprimento gere responsabilidade civil automática perante os adquirentes. Não há prova de omissão específica, determinante do dano apta a justificar a responsabilização do ente público. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos para: a) condenar o 1º réu a promover a completa implantação da infraestrutura do loteamento; b) declaro suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato até o efetivo cumprimento das obrigações pelos loteadores, sem incidência de juros, correção monetária ou encargos moratórios durante o período de suspensão ao autor; c) condeno o primeiro réu ao pagamento da multa contratual correspondente a 2% sobre o valor do contrato; d) condeno o primeiro réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para o autor, acrescida de correção monetária a partir desta sentença e juros de mora desde a citação; e) julgo improcedentes os pedidos formulados em face do Município de Macaé. Custas pelo 1º réu, com base no princípio da causalidade , e honorários de advogados, estes em 10% do valor da condenação. PI