0003848-66.2025.8.16.0173

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE UMUARAMA 2ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DE UMUARAMA - PROJUDI Rua Desembargador Antonio Ferreira da Costa, s/n - Fórum Estadual - Zona I - Umuarama/PR - CEP: 87.501-200 - Fone: 44 99158-0656 - E-mail: b081@tjpr.jus.br Processo: 0003848-66.2025.8.16.0173 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Servidão Administrativa Valor da Causa: R$48.002,00 Autor(s): COMPANHIA DE SANEAMENTO DO PARANA SANEPAR Réu(s): CELINA ALVES GUELERI ELENA DELGADO ALVES GERALDO GUERELI ORLANDO RODRIGUES ALVES DECISÃO 1. Cuida-se de ação de constituição de servidão administrativa, com fulcro no Decreto-lei nº 3.365/41, requerendo a parte autora a concessão de liminar de imissão na posse do bem para passagem do interceptor de rede de esgoto. O pedido liminar foi indeferido (seq. 17.1), determinando-se a realização de avaliação judicial prévia. O perito nomeado apresentou o Laudo Pericial no seq. 66.1 e, após retificação de erro material aritmético (seq. 80.1), fixou o montante indenizatório global em R$ 136.329,07. A parte autora impugnou o laudo (seqs. 69.2, 75.2 e 83.2), sustentando, em síntese, que o perito incorreu em erro metodológico ao avaliar uma gleba indivisa sob o valor unitário de "produto acabado". Apontou violação ao art. 42 da Lei nº 6.766/79 e requereu a aplicação do Método Involutivo ou do Fator de Escala Territorial. O perito peticionou nos seqs. 72.1 e 80.1 defendendo seu trabalho. É o relatório. 2. FUNDAMENTAÇÃO O cerne da controvérsia reside na definição da metodologia aplicável para a apuração do valor da terra nua: se por comparação direta com lotes urbanizados prontos (tese do Perito) ou se mediante o tratamento correspondente à tipologia de gleba urbanizável (tese da SANEPAR). Com razão a autora. Com efeito, a Engenharia de Avaliações (NBR 14.653-2) exige que a pesquisa mercadológica respeite estritamente a tipologia e a dimensão do imóvel avaliando. No caso vertente, embora o perito justifique que a ocupação factual do imóvel mimetize um ambiente fracionado, é incontroverso que o bem permanece registrado sob matrícula única global (seq. 1.8), configurando uma gleba indivisa de 42.800m². O ordenamento jurídico pátrio veda expressamente a desapropriação ou instituição de servidão com base em expectativas de lucro ou valorizações hipotéticas de parcelamentos não registrados. Preceitua o art. 42 da Lei Federal nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano): Art. 42. Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não registrado. Ao adotar o valor cheio de 157,91/m² extraído de lotes de varejo do Loteamento Primavera e multiplicá-lo diretamente pela extensão da gleba global afetada, o vistor oficial desconsiderou o "Fator de Escala" (proporcionalidade inversa entre área total e valor unitário) e o "Índice de Eficiência Territorial". O perito acabou por computar preço de terreno privativo altamente edificável inclusive sobre áreas que faticamente correspondem a calçadas e arruamentos, gerando duplicidade e nítido enriquecimento sem causa. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em casos análogos, repele laudos que desconsideram o estado de gleba bruta formal em prol de projetos ou situações fáticas de loteamento sem o devido respaldo registral: APELAÇÃO CÍVEL (2). AÇÃO DE SERVIDÃO PERPÉTUA DE PASSAGEM DE LINHA DE TRANSMISSÃO. LAUDO PERICIAL. UTILIZAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO, COM CONSIDERAÇÃO DE PROJETO HIPOTÉTICO DE LOTEAMENTO PARA FINS DE CÁLCULO DA JUSTA INDENIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARTIGO 42 DA LEI Nº 6.766/79. IMÓVEL ATUALMENTE COM APTIDÃO RURAL, COM ÁREAS DE PASTAGEM, EM SUA MAIOR PARTE. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO DO TERRENO NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PARA CASSAR A SENTENÇA E DETERMINAR O RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA CONFECÇÃO DE LAUDO PERICIAL COMPLEMENTAR. APELAÇÃO CÍVEL (1) PREJUDICADA. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0000641-71.2020.8.16.0161 - Sengés - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ MATEUS DE LIMA - J. 12.11.2024) Desta sorte, o laudo pericial de seq. 66.1 (retificado no seq. 80.1) padece de vício metodológico estrutural e não pode ser homologado da forma como se apresenta. Não obstante, conforme bem pontuado pelo assistente técnico da autora, a pesquisa amostral efetuada pelo perito é válida e robusta. O valor obtido de R$ 157,91/m² serve legitimamente como o "lote paradigma" (produto acabado). O que resta, portanto, é realizar o devido desdobramento técnico financeiro prescrito normativamente, aplicando-se os descontos e fluxos pertinentes para retroagir o valor do lote de varejo ao valor real da gleba bruta. 3. Ante o exposto: a) ACOLHO EM PARTE as impugnações apresentadas pela autora (seqs 75.2 e 83.2) e, por conseguinte, REJEITO o valor indenizatório fixado no laudo pericial (mov. 80.1). b) DETERMINO ao Perito Judicial que, no prazo de 15 dias, apresente Laudo Pericial Complementar de Retificação, devendo aplicar o Fator de Escala Territorial (Fator Área) sobre as amostras. 4. Sem prejuízo, deverá o expert responder fundamentadamente aos quesitos de esclarecimento nº 1 a 7 formulados pela autora no seq. 75.2. 5. Após, intime-se a autora a se manifestar, no prazo de 15 dias. Marcelo Pimentel Bertasso Juiz de Direito