0003819-72.2021.8.19.0011

1. Trata-se de fase de cumprimento de sentença na qual ambas as partes postulam providências relativas ao adimplemento da obrigação de fazer determinada no julgado. O CONDOMÍNIO RÉU manifestou-se alegando ter quitado a obrigação pecuniária e sustentando imprevistos para o cumprimento da obrigação de fazer (adequação hidráulica e reparo do muro). Afirma que vem sofrendo resistência injustificada da parte autora, a qual estaria exigindo documentos desnecessários como projetos, alvarás da Prefeitura, qualificação de operários e cronogramas para liberar o acesso ao imóvel. Requer a fixação de datas e horários autorizados para o ingresso da equipe de obras, afastando-se eventual incidência de multa. Por sua vez, a EXEQUENTE apresentou petição de cumprimento forçado de sentença. Sustenta que o Réu enviou o zelador do edifício para efetuar os reparos estruturais e hidráulicos, profissional sem qualificação técnica bastante. Argumenta que, nos termos da sentença e das leis municipais (Lei Complementar nº 53/2023 de Cabo Frio), faz-se indispensável o projeto técnico e o alvará de licença junto à Municipalidade. Diante da inércia do Réu em apresentar tais formalidades, pugna pela cobrança da multa cominatória de R$ 20.000,00, além de autorização para executar a obra por conta própria mediante depósito prévio, pelo Réu, da quantia orçada em R$ 87.730,00. É o relatório. Decido. A controvérsia reside na definição dos limites do cumprimento da obrigação de fazer e na apuração de eventual mora apta a incidir as astreintes. A sentença exequenda determinou explicitamente que a adequação hidráulica observe as normas da construção civil e considerando as observações do perito judicial . Por um lado, assiste razão à Autora quando recusa a prestação dos serviços por intermédio de mero zelador do condomínio. As intervenções pontuadas no laudo pericial envolvem alinhamento de calhas, tubulações de escoamento e recuperação de muro danificado por umidade. Tais intervenções exigem mão de obra especializada da construção civil (pedreiro/encanador qualificado) para assegurar a eliminação dos vazamentos e a segurança do local, sob pena de ineficácia do julgado. Por outro lado, extrapola o comando da sentença e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade a exigência formulada pela Autora quanto à apresentação de projeto arquitetônico/estrutural complexo e alvará/licenciamento prévio perante a Prefeitura Municipal de Cabo Frio. Os serviços descritos pelo expert possuem caráter estritamente corretivo e de reparação de danos pré-existentes, sem acréscimo de área construída ou alteração da estrutura originária da edificação, enquadrando-se como reformas/reparos de manutenção. Impor tal burocracia obstaculiza injustificadamente o cumprimento da ordem judicial. Desse modo, indefiro o pedido da exequente para realizar a obra às custas do Réu no patamar orçado de R$ 87.730,00. Conforme se extrai do laudo pericial transcrito, as ações corretivas resumem-se à retirada de tubulações/eletrodutos sobre o muro, reposicionamento de calhas e serviços de emboço e pintura. O valor cobrado pela Autora mostra-se manifestamente desproporcional à complexidade das intervenções determinadas na sentença, importando em evidente enriquecimento sem causa. A execução por terceiro (art. 817 do CPC) é medida subsidiária que somente se justifica se o devedor recusar expressamente a prestação ou persistir na impossibilidade de executá-la adequadamente, o que não ocorre na hipótese, já que o Condomínio réu demonstra intenção de adimplir o julgado. Deixo de aplicar, neste momento, a multa de R$ 20.000,00 postulada pela Autora. Ficou demonstrado nos autos que o Réu tentou dar início às tratativas de cumprimento da obrigação e efetuou o pagamento das quantias pecuniárias devidas, restando a execução da obra paralisada em razão do impasse criado pelas exigências formais de um lado e pela tentativa de execução por mão de obra não qualificada de outro. Havendo justa causa gerada pelo desacordo entre as partes quanto à forma de execução, descabe a incidência de sanção pecuniária até a fixação dos parâmetros pelo Juízo. Ante o exposto, REJEITO o pedido da Autora de cobrança de multa no valor de R$ 20.000,00, bem como o pedido para realização de obra por terceiro pelo valor de R$ 87.730,00 e DETERMINO que o CONDOMÍNIO RÉU execute a obrigação de fazer disposta na sentença (adequação hidráulica, retirada de tubulações do muro, reposicionamento e redimensionamento de calhas e reparo do muro com raspagem, emboço e pintura) com início no prazo de 10 (dez) dias úteis, observando as seguintes condições: 1) A obra deverá ser realizada por mão de obra profissional habilitada em construção civil (pedreiro/encanador), ficando vedada a utilização do zelador para a execução dos serviços estruturais/hidráulicos; 2) Fica dispensada a apresentação de licença/alvará municipal e projetos complexos; 3) O Réu deverá apresentar à Autora, no prazo de 5 (cinco) dias, a relação nominal e documento de identificação (RG/CPF) dos prestadores de serviço contratados para fins de controle de acesso e segurança do imóvel; 2. Para tanto, DETERMINO que a AUTORA faculte o livre acesso dos profissionais indicados pelo Réu ao seu imóvel para a realização dos reparos, nos seguintes horários: de segunda a sexta-feira, das 08h às 18h e/ou aos sábados, das 08h às 13h. 3. Advirto a Autora de que embaraços injustificados ao acesso da equipe de obras importará em suspensão do prazo para cumprimento e afastamento definitivo de multas. Advirto o Réu de que o descumprimento do prazo supra com mão de obra inadequada ensejará a imediata incidência e execução da multa diária fixada na sentença.