0003792-33.2026.8.16.0194

Vistos. Autos n. º3792-33.2026al 1. ABI ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE BENS LTDA ajuizou a presente Ação de Revisão de Aluguel em face de SMARTFIT ESCOLA DE DANÇA E GINÁSTICA S.A, em que alega ter a requerida firmado contrato de locação de imóvel comercial com a HARBOR CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, em outubro de 2017, com prazo de vigência de 10 (dez) anos, pelo valor de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais) mensais, o qual seria corrigido anualmente, conforme previsão contratual. No entanto, em decorrência da pandemia do Covid-19, as partes firmaram instrumento particular de aditamento ao contrato de locação de imóvel comercial em fevereiro de 2021, pelo qual foi concedido à requerida um abatimento no valor do aluguel na proporção de 35% de desconto para o período compreendido entre janeiro e junho de 2021 e 20% de desconto para os meses de julho a dezembro de 2021. Neste mesmo aditivo, foi postergada a aplicação do reajuste anual para março de 2022. Em julho de 2022, as partes firmaram terceiro instrumento particular de aditamento de contrato de locação de imóvel comercial, pelo qual fixaram temporariamente um novo valor de aluguel, de R$40.000,00 (quarenta mil reais), a partir de agosto de 2022. Relata que, em setembro de 2024, a autora adquiriu o imóvel objeto da locação, sub-rogando-se aos direitos de locador. Contudo, mesmo após superadas as circunstâncias que justificaram a concessão de descontos e abatimento ao aluguel, tendo em conta que não estão mais presentes os reflexos da pandemia de COVID-19 na economia global, a requerida continua pagando valores de aluguel com base em uma fixação temporária, hoje no valor de R$ 41.524,00 (quarenta e um mil, quinhentos e vinte e quatro reais), que se revela um valor irrisório, se consideradas as circunstâncias do imóvel. Pugna pela fixação de aluguel provisório, no montante de R$72.144,80 (setenta e dois mil, cento e quarenta e quatro reais e oitenta centavos). Ao final, requer a revisão do aluguel, fixando o valor de R$90.181,00 (noventa mil e cento e oitenta e um reais). Juntou documentos. Proferiu-se decisão que deferiu o pedido de fixação de aluguel provisório (mov. 24.1). Devidamente citada, a requerida apresentou contestação (mov. 30.1). No mérito, defende que a autora não pode pretender reescrever unilateralmente a própria dinâmica negocial construída entre as partes, desconsiderando condições regularmente pactuadas, implementadas e observadas ao longo da execução contratual, especialmente quando inexistente qualquer demonstração concreta dedesequilíbrio extraordinário apto a justificar a excepcional intervenção revisional pretendida. Dispõe a respeito da necessidade de manutenção do valor atualmente vigente. Pugna pela reconsideração da decisão que fixou os aluguéis provisórios, com a consequente revogação da medida e a manutenção do valor locatício atualmente praticado até a conclusão da perícia judicial. Ao final, requer a improcedência da demanda. Juntou documentos. Impugnação à contestação apresentada (mov. 34.1). Instadas as partes a se manifestarem (mov. 36.1), ambas as partes pugnaram pela produção de prova pericial (movs. 39.1 e 40.1). Vieram os autos conclusos. É o relatório. PRELIMINARES Aluguéis Provisórios A requerida pugna pela reconsideração da decisão de mov. 24.1, que fixou os aluguéis provisórios no montante de R$72.145,00 (setenta e dois mil e cento e quarenta e cinco reais). Inicialmente, cumpre destacar que a via processual adequada para impugnar a decisão que fixou o aluguel provisório é o agravo de instrumento, o qual já foi interposto pela requerida, no entanto, resta pendente de julgamento. Em análise à decisão de mov. 24.1, verifica-se que a fixação dos aluguéis provisórios observou os requisitos do art. 68, inciso II, da Lei nº 8.245/91, baseando-se nos elementos inicialmente apresentados pela parte autora, que demonstraram, em sede de cognição sumária, a plausibilidade do direito alegado. Ademais, é evidente que o valor foi fixado em montante não superior a 80% do pedido, conforme determina a alínea "a" do referido inciso. A partir da apuração do real valor de mercado do aluguel, será possível solucionar a questão levantada, lembrando que eventuais diferenças pagas a maior ou a menor poderão ser compensadas ao final, conforme prevê o art. 69 da Lei nº 8.245/91. Sendo assim, indefiro o pedido de reconsideração e mantenho a decisão de mov. 24.1, por seus próprios fundamentos. 2. Inexistindo outras preliminares a serem analisadas, bem como por encontrarem-se presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, dou o feito por SANEADO. 3. Fixo como pontos controvertidos: a) a existência de defasagem entre o valor do aluguel atualmente pago e o valor demercado para o imóvel objeto da lide; b) o valor de mercado atual do aluguel para o imóvel comercial em questão. 4. DEFIRO a produção de prova pericial pugnada pelas partes, a fim de avaliar o valor do aluguel do imóvel objeto da lide. A fim de produzir a prova pericial, nomeio como perito civil o Eng. RUBENS MALUF DABUL. Fixo como quesitos a este: a) qual o valor de aluguel do imóvel, considerando suas características, a localização e o atual cenário do mercado imobiliário para imóveis comerciais na mesma região? Concedo o prazo de 15 (quinze) dias úteis para indicação de assistente técnico e de quesitos, bem como arguição de impedimento ou suspeição do expert (artigo 465, §1º, CPC). Decorrido o prazo supra, intime-se o Sr. Perito para informar se aceita o encargo, no prazo de 10 (dez) dias úteis. Em caso positivo, de plano, deve apresentar proposta de honorários, currículo com comprovação da especialização e contatos profissionais (artigo 465, §2º, CPC). Apresentada a proposta, intimem-se as partes para informar se concordam com a mesma, no prazo de 05 (cinco) dias úteis (artigo 465, §3º, CPC). Em caso positivo, a perícia deverá ser rateada entre as partes, posto que ambas pugnaram pela sua realização, nos termos do art. 95, caput, CPC. Efetuado o depósito, intime-se o Sr. Perito para apresentar o laudo pericial, o qual deve observar o previsto no artigo 473 do CPC, em 20 (vinte) dias úteis. Cientifique-se o expert de que deverá assegurar aos assistentes técnicos das partes o acesso e o acompanhamento das diligências que realizar, com prévia comunicação, a qual deve ser comprovada nos autos com antecedência mínima de 05 (cinco) dias úteis (artigo 466, §2º, CPC). 5. Diligências necessárias. 6. Intimem-se. Em 03 de julho de 2026. Rogério de Assis JUIZ DE DIREITO