0003495-65.2026.8.26.0576

Processo 0003495-65.2026.8.26.0576 (processo principal 1057399-22.2022.8.26.0576) - Liquidação por Arbitramento - Esbulho / Turbação / Ameaça - Setpar Emais Urbanismo 156 Cedral II Empreendimento Imobiliários Spe Ltda - Lucas Castro Giraldi - Vistos. Trata-se de incidente de liquidação de sentença relativa aos autos digitais sob n° 1057399-22.2022.8.26.0576 que tramitou por esta Vara Cível. O título executivo prevê a rescisão do contrato e: a) a restituição dos valores pagos, atualizado desde cada desembolso e com juros de mora de 1% am (um por cento ao mês) desde o trânsito em julgado; b) a indenização das acessões, autorizada a retenção; de modo que a reintegração está condicionada ao depósito do valor da indenização. c) autorização de retenção de 20% do valor atualizado do contrato, impostos, taxas, contribuições e ou multas que eventualmente estejam pendentes de pagamento; e taxa de fruição no equivalente a 0,5% ao mês referente ao valor do contrato, desde o primeiro dia subsequente a constituição em mora. Facultada às partes, nos termos do art. 510 do Código de Processo Civil, a apresentação de pareceres ou documentos elucidativos, a parte executada trouxe aos autos laudo técnico particular, estimando em R$ 325.721,20 o valor devido a título de indenização pelas acessões existentes no imóvel, ao passo que a parte exequente impugnou o referido documento por ausência de contraditório e de rigor técnico-metodológico, requerendo a produção de prova pericial e propondo, como critério de apuração, a aplicação do Custo Unitário Básico (CUB) vigente à época da construção, sem qualquer atualização. Verifica-se que o título executivo judicial estabeleceu, com suficiente precisão, parâmetros objetivos para a apuração de parte das verbas decorrentes da rescisão contratual, de modo que tais parcelas comportam liquidação por mero cálculo aritmético, prescindindo de dilação probatória. Assim, a devolução em favor do executado corresponderá a 80% (oitenta por cento) dos valores efetivamente pagos por ocasião da avença, corrigidos monetariamente pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados do trânsito em julgado. De igual modo, os débitos de natureza propter rem Imposto Predial e Territorial Urbano, tarifas de água, energia elétrica e demais encargos incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade do executado desde a imissão na posse até a efetiva devolução do bem, também por expressa determinação do título, cuidando-se de matéria eminentemente documental. Quanto a este último ponto, observo que a certidão negativa do imobiliário de pág. 33 atesta a quitação dos débitos de IPTU até a data de sua emissão (06/03/2026). No que concerne à indenização pelas acessões, a sentença reconheceu o direito do executado a ser indenizado pelas edificações realizadas no lote, remetendo a apuração do respectivo valor à liquidação, sem definir a metodologia de mensuração. Nesse ponto, observo que a regularidade da construção perante os órgãos municipais já se encontra suficientemente demonstrada pelo "habite-se" nº 151/2022, expedido pela Municipalidade de Cedral (pág. 34), o qual atesta que a edificação, com área total de 141,54 m², foi erigida em conformidade com o projeto e memorial descritivo aprovados, amparada pelo Alvará de Construção nº 232/17 e pelo Alvará de Regularização nº 021/22. Quanto à metodologia de apuração do valor da acessão, não merece acolhida a pretensão da parte exequente no sentido de que o cálculo seja realizado com base no CUB vigente à época da construção, sem qualquer atualização, sob a justificativa de que a incidência do CUB atual equivaleria a impor à vendedora uma "venda reversa" e premiar a inadimplência do adquirente com a valorização imobiliária do período. Tal raciocínio incorre em confusão conceitual entre valorização de mercado do imóvel, grandeza efetivamente estranha à indenização por acessão e que não deve nela influir, e atualização do custo de reposição da obra, elemento intrínseco e inseparável do próprio índice CUB, cuja função é refletir, a cada competência, a variação corrente dos preços de insumos, materiais e mão de obra da construção civil. O entendimento firmado no Tribunal de Justiça, adota metodologia diversa daquela proposta pela exequente, valendo-se do método Ross/Heidecke, com base em estudos do IBAPE, mediante o qual se apura, primeiramente, o valor da edificação em sua condição de acabamento integral ("situação ideal"), tomando-se por referência o CUB vigente na data da avaliação pericial, para, em seguida, aplicar-se o coeficiente correspondente ao estado da edificação, seja em razão do grau de execução, quando inacabada, seja em razão da depreciação física decorrente da idade e do estado de conservação, quando concluída, como é o caso dos autos, em que o "habite-se" atesta a conclusão integral da obra em setembro de 2022. Tal metodologia concilia as preocupações legítimas de ambas as partes: evita que a indenização reflita a valorização especulativa do mercado imobiliário, na medida em que não se avalia o valor de venda do bem, mas o seu custo de reposição a preços atuais; e evita, simultaneamente, o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, que não poderá incorporar ao seu patrimônio uma edificação pronta calculada a preços pretéritos, os quais, por efeito da inflação setorial da construção civil, destoam do custo real de reposição na atualidade. Situação diversa, todavia, incide sobre a definição do "valor atualizado do imóvel" para fins de cálculo da taxa de fruição mensal de 0,5% (meio por cento), fixada no título executivo como contrapartida pela ocupação do bem. Diferentemente da indenização pela acessão que se orienta pelo custo de reposição da benfeitoria, com expressa exclusão de fatores de mercado, a taxa de fruição destina-se a recompor à parte alienante o proveito econômico de que se viu privada em razão da indisponibilidade do imóvel, valor esse que a própria sentença equiparou, expressamente, ao que se pratica no mercado de locação imobiliária. Nesse contexto, a base de cálculo da fruição não pode corresponder ao custo de reprodução da construção, mas sim ao valor de mercado do imóvel como um todo terreno e edificação -, apurado a preços atuais, por se tratar de parâmetro estimativo do valor locatício que o bem alcançaria se disponibilizado no mercado, sendo tecnicamente inadequado importar para este cálculo a metodologia de custo de reposição adotada para as acessões. Diante disso, para apuração do valor das acessões e benfeitorias (desagregado do valor do lote), e do valor atual do imóvel para apuração da taxa de ocupação, faz-se imprescindível a designação de perito técnico, para realização de perícia judicial, nomeio a engenheira civil ANDREA SEIXAS CAMPOS (andrea_scrp@terra.com.br) que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso. Providencie a serventia a intimação do(a) perito(a) pelo portal, e por e-mail se necessário, para que manifeste concordância com a nomeação, fornecendo-se senha para acesso ao processo eletrônico. Ficam as partes cientes de que o contato profissional, o currículo e a documentação da perita se encontram em prontuário disponível para consulta no portal dos auxiliares da justiça. Havendo escusa, retornem os autos conclusos para nomeação de novo perito. As partes, no prazo comum de 15 dias, poderão indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos. A parte que formular quesito cuja resposta implique em trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob a pena de indeferimento. Observado o grau de especialidade e complexidade da perícia, bem como o conteúdo econômico da causa, fixo os honorários em valor certo, na quantia de R$ 4.101,76. Porque a parte requerida é beneficiária da gratuidade, a quem se imputa o pagamento dos honorários periciais na forma do Tema 871 do STJ, o pagamento de honorários periciais será suportado pelo Conselho Superior da Defensoria Pública do Estado de São Paulo. Oficie-se à Defensoria Pública, requisitando a reserva de honorários periciais no valor de R$ 2.050,88 (58 UFESPs), relativo a especialidade engenharia/arquitetura e de natureza "2 2. Avaliação de imóvel urbano Grau II (por exemplo, com benfeitorias/apartamento)", nos termos da Resolução SEMA n.º 910/2023. Requisitada a reserva de honorários, comunique-se a perito (por correio eletrônico) para que sejam iniciados os trabalhos. Se o perito necessitar de informações ou documentos que estejam em poder da parte ou em repartição pública deverá apresentar petição em Juízo, da qual as partes serão intimadas pelo Diário da Justiça. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 60 dias, contados a partir da data designada para dar início aos trabalhos. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que no prazo comum de 15 dias se manifestem sobre o resultado, mesma oportunidade em que deverão providenciar a apresentação de seus pareceres técnicos. Intime-se. - ADV: RENAN DE PAULA SOUZA (OAB 401424/SP), BRUNO LUIS ALVES (OAB 436026/SP), LEANDRO GARCIA (OAB 210137/SP)