0003474-78.2025.8.26.0009

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0003474-78.2025.8.26.0009/SP EXEQUENTE : NADIA ALMEIDA SILVA ADVOGADO(A) : ALESSANDRO ZANETE (OAB SP195665) ADVOGADO(A) : LARA MAURITA QUADRINI SAITO (OAB SP354759) EXECUTADO : FERNANDO APARECIDO DIAS DA SILVA ADVOGADO(A) : SDEPAN BOGOSIAN NETO (OAB SP395134) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se, inicialmente, de exceção de pré-executividade oposta pelo executado, por meio da qual pretende o reconhecimento da impenhorabilidade dos direitos aquisitivos incidentes sobre o imóvel constrito, ao fundamento de que se trata de seu único bem residencial, utilizado como moradia própria e de sua família, encontrando-se protegido pela Lei nº 8.009/90. Sustenta que, embora o imóvel esteja gravado com alienação fiduciária em favor do Banco Santander, a presente execução decorre de crédito indenizatório titularizado por terceira pessoa, e não pelo credor fiduciário, razão pela qual a hipótese não se enquadraria em nenhuma das exceções previstas no artigo 3º da Lei nº 8.009/90. Afirma, por conseguinte, que a penhora seria absolutamente inválida, sendo irrelevantes, para a solução da controvérsia, questões relacionadas ao saldo devedor do financiamento, à adjudicação do imóvel ou à manifestação do credor fiduciário, porquanto tais circunstâncias somente teriam importância caso o bem fosse efetivamente penhorável. Ao final, requereu o acolhimento da exceção de pré-executividade, independentemente de garantia do juízo, para declarar a impenhorabilidade do imóvel e determinar o levantamento da penhora. Subsidiariamente, postulou a concessão de prazo para comprovar tratar-se de seu único imóvel residencial, bem como a condenação da exequente ao pagamento dos honorários advocatícios. Também se manifestou nos autos o Banco Santander S.A. , na qualidade de credor fiduciário, requerendo que, em eventual alienação judicial dos direitos aquisitivos pertencentes ao executado, seja previamente intimado para apresentar o saldo devedor atualizado do contrato de alienação fiduciária, nos termos do artigo 804, § 3º, do Código de Processo Civil. Aduziu que, na condição de proprietário fiduciário, não está obrigado a contratar com eventual arrematante dos direitos aquisitivos, uma vez que a substituição do devedor depende de análise de crédito e da capacidade financeira do interessado. Requereu, ainda, que eventual arrematação não ocorra por valor inferior ao saldo devedor do financiamento; que fique consignado ser o arrematante responsável pela quitação integral do contrato de alienação fiduciária; que seja assegurada preferência ao Banco no levantamento dos valores obtidos com a alienação judicial; e que eventual termo de quitação seja expedido em nome do devedor fiduciante, incumbindo ao arrematante promover os atos necessários à baixa do gravame e ao registro da aquisição. Em resposta à exceção de pré-executividade, a exequente sustentou que o crédito executado possui relação direta com o próprio imóvel objeto da constrição, uma vez que decorre das benfeitorias, reformas e obras nele realizadas pela autora durante o relacionamento mantido entre as partes. Defendeu, assim, a incidência da exceção prevista no artigo 3º, inciso II, da Lei nº 8.009/90, por se tratar de obrigação vinculada à construção e valorização do imóvel, circunstância que afastaria a proteção conferida ao bem de família. Argumentou, ainda, que a alegação de impenhorabilidade estaria alcançada pela preclusão, tendo em vista que o executado foi regularmente intimado da penhora e deixou transcorrer o prazo legal sem apresentar qualquer impugnação. Quanto ao pedido formulado pelo credor fiduciário, esclareceu que a penhora recaiu exclusivamente sobre os direitos aquisitivos do executado, permanecendo íntegra a propriedade fiduciária pertencente ao Banco Santander. Destacou que os direitos econômicos atualmente pertencentes ao executado correspondem ao montante aproximado de R$ 171.964,00 , resultante da entrada e das parcelas já amortizadas do financiamento, enquanto o saldo devedor perante a instituição financeira perfaz aproximadamente R$ 233.036,00 , tendo o imóvel sido avaliado em R$ 510.737,66 . Sustentou, por essa razão, que, em eventual segundo leilão, deverá ser observado o lance mínimo correspondente a sessenta por cento do valor da avaliação, hipótese em que, quitado o saldo devido ao credor fiduciário, remanesceria valor suficiente para amortização parcial do crédito exequendo. Ao final, requereu a rejeição da exceção de pré-executividade, a manutenção da penhora dos direitos aquisitivos do executado, o prosseguimento dos atos expropriatórios, a observância da preferência legal do credor fiduciário sobre o produto da arrematação e o regular prosseguimento da execução até a integral satisfação do crédito. É o relatório. Decido. I. Da exceção de pré-executividade – alegação de impenhorabilidade do bem de família A exceção de pré-executividade não comporta acolhimento. Para a adequada compreensão da controvérsia, mostra-se necessário rememorar os fundamentos que embasaram a sentença proferida na ação de conhecimento, da qual se originou o presente cumprimento de sentença. Naquela oportunidade, restou reconhecido que, embora o relacionamento mantido entre as partes tenha perdurado por curto período, a autora, na legítima expectativa da constituição de futura entidade familiar, participou de forma efetiva do custeio das reformas e ampliações realizadas no imóvel pertencente ao réu, acreditando, de boa-fé, que aquele bem serviria de residência do casal. Como consignado na sentença de mérito, as razões que conduziram ao término do relacionamento são irrelevantes para a solução jurídica da controvérsia. O aspecto verdadeiramente relevante consistiu na demonstração de que a autora realizou significativo aporte financeiro destinado à construção e ao melhoramento do imóvel pertencente exclusivamente ao réu, circunstância que ocasionou inequívoca valorização patrimonial do bem. Nesse sentido, constou expressamente da sentença: "Os fatos ou questões que levaram ao término da relação pouco importam ao resultado do julgado, contudo é incontroverso que o relacionamento se encerrou após alguns meses e em momento que a autora além de residir no imóvel também havia feito investimento por meio de reformas e construções. O que é de se ter em conta é a participação efetiva da autora no custeio das obras no imóvel do réu em ocasião que ela mantinha a expectativa de celebração de matrimônio, porque noiva do réu e situação em que era razoável que fosse levada a crer que seria sua residência com o réu, daí sua boa-fé na realização das obras." A sentença destacou, ainda, a relevância da prova técnica produzida nos autos, consignando que o laudo elaborado pelo Engenheiro Civil Fábio Martin demonstrou a coincidência temporal entre o período do relacionamento e a realização das obras que constituíram o objeto da demanda, registrando: "O excelente laudo pericial elaborado pelo Engenheiro Civil Fábio Martin (fls. 687/728) é prova que traz esclarecimento importante sobre o comparativo entre o tempo de relacionamento das partes e as obras realizadas no imóvel que são o cerne do debate do presente processo (...)." Prosseguiu a sentença afirmando: "Ou seja, é indissociável, do ponto de vista temporal, a realização das reformas na residência do réu do período de relacionamento mantido entre as partes, que foi realizada justamente entre outubro de 2020 e fevereiro de 2021 (fls. 704). Logo, tendo a autora, de boa-fé, participado efetivamente por meio do custeio dos materiais e da obra realizada no imóvel do réu, o que resultou em enriquecimento sem causa quando do término da relação, já que as obras restaram agregadas ao imóvel, passando a fazer parte deste e incrementando sua utilidade e valor de mercado, a autora tem direito a ser ressarcida naquilo que custeou da construção e reforma realizada no sobrado e da qual resultou valorização do bem pertencente ao réu (...)." Com fundamento nessas premissas, a ação foi julgada parcialmente procedente, condenando o réu ao pagamento da quantia de R$ 70.000,00 , correspondente aos valores empregados pela autora nas obras e benfeitorias incorporadas definitivamente ao imóvel. É justamente esse aspecto que distingue a presente execução das hipóteses ordinárias de cobrança de dívida comum. O crédito exequendo não decorre de relação contratual estranha ao imóvel, tampouco de obrigação desvinculada do bem constrito. Ao contrário, originou-se diretamente dos valores utilizados na construção, reforma e valorização do próprio imóvel residencial do executado, circunstância expressamente reconhecida na sentença transitada em julgado. Dispõe o artigo 3º, inciso II, da Lei nº 8.009/90: "Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato." Embora o dispositivo faça referência ao financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel, a interpretação conferida pela jurisprudência admite o afastamento da proteção do bem de família sempre que o crédito executado guardar vínculo direto com a própria construção, conservação ou valorização do bem, justamente para impedir que o proprietário se beneficie do incremento patrimonial sem suportar os respectivos custos. No caso concreto, foi precisamente isso que reconheceu a sentença de mérito. A condenação não decorreu de enriquecimento abstrato, mas da incorporação definitiva ao imóvel das benfeitorias custeadas pela autora, circunstância que agregou utilidade e valor econômico ao patrimônio do executado. Há, portanto, inequívoca vinculação entre o crédito perseguido nesta execução e o próprio imóvel objeto da constrição. Nessas condições, a proteção conferida pela Lei nº 8.009/90 não pode ser invocada para impedir a satisfação de crédito cuja origem está diretamente relacionada ao incremento patrimonial experimentado pelo bem residencial do executado. Reconhecer a impenhorabilidade, nessas circunstâncias, importaria permitir que o executado permanecesse beneficiado pelas obras incorporadas ao seu patrimônio sem ressarcir quem efetivamente suportou os respectivos custos, solução incompatível com os fundamentos da própria sentença exequenda e com a vedação ao enriquecimento sem causa. Diante do exposto , REJEITO a exceção de pré-executividade oposta pelo executado, mantendo hígida a penhora incidente sobre os direitos aquisitivos do imóvel objeto da constrição, pelos fundamentos acima expostos. II. Do pedido formulado pelo credor fiduciário Inicialmente, cumpre destacar que a constrição realizada nestes autos não recaiu sobre a propriedade do imóvel, que permanece pertencendo ao credor fiduciário até a integral quitação do contrato de alienação fiduciária, mas exclusivamente sobre os direitos aquisitivos titularizados pelo executado. Tal circunstância encontra expressa previsão no ordenamento jurídico e tem sido reiteradamente admitida pela jurisprudência, sendo plenamente possível a penhora e posterior alienação judicial dos direitos do devedor fiduciante, preservando-se, contudo, a propriedade resolúvel pertencente ao credor fiduciário. Em eventual alienação judicial, portanto, o arrematante não adquirirá a propriedade plena do imóvel, mas apenas a posição jurídica atualmente ocupada pelo executado no contrato de alienação fiduciária, sub-rogando-se, em princípio, nos direitos e obrigações decorrentes da avença, observadas as condições legalmente exigidas e os direitos do credor fiduciário. Nesse contexto, assiste razão ao Banco Santander ao requerer que sejam preservadas as garantias inerentes ao contrato de alienação fiduciária, especialmente quanto à necessidade de conhecimento do saldo devedor atualizado antes da realização dos atos expropriatórios. Todavia, não se revela necessária, neste momento, a realização de avaliação pericial para apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos pertencentes ao executado. Isso porque o valor desses direitos decorre, essencialmente, da diferença entre o valor econômico do imóvel e o saldo devedor existente perante a instituição financeira, bem como das parcelas efetivamente amortizadas pelo devedor ao longo da execução do contrato. Trata-se de informação que pode ser fornecida diretamente pelo próprio credor fiduciário, mediante apresentação de planilha atualizada contendo o saldo devedor do financiamento, o número de parcelas quitadas, o valor efetivamente amortizado e demais elementos necessários à correta identificação da extensão dos direitos patrimoniais pertencentes ao executado. Aliás, consta dos autos informação anteriormente prestada pela própria instituição financeira no sentido de que os direitos aquisitivos do executado correspondiam, à época, ao montante aproximado de R$ 171.964,00 , valor este decorrente da entrada e das parcelas já amortizadas do contrato. Naturalmente, referido montante deverá ser atualizado para refletir a situação contratual existente na presente data. A partir dessas informações, será possível estabelecer, com precisão, o valor econômico dos direitos aquisitivos que efetivamente integrarão a hasta pública, preservando-se integralmente os direitos do credor fiduciário e assegurando-se adequada transparência aos eventuais licitantes. Por fim, reputo pertinente a observação formulada pelo Banco Santander quanto à possibilidade de adoção de medida mais eficiente para satisfação simultânea dos interesses de todos os envolvidos. Com efeito, considerando que o valor de mercado do imóvel é significativamente superior ao saldo devedor do contrato de alienação fiduciária, eventual alienação da própria unidade imobiliária, observadas as regras aplicáveis à garantia fiduciária, mostra-se, em tese, apta a satisfazer integralmente o crédito da instituição financeira e proporcionar resultado econômico mais vantajoso também para esta execução, circunstância que recomenda prévia manifestação do credor fiduciário acerca da viabilidade dessa alternativa, sempre observada a disciplina legal pertinente. Ante o exposto, DEFIRO o prosseguimento dos atos expropriatórios, consignando que a alienação judicial recairá exclusivamente sobre os direitos aquisitivos pertencentes ao executado, permanecendo íntegra a propriedade fiduciária do imóvel até a integral quitação do contrato de financiamento. Fica consignado, ainda, que eventual arrematante adquirirá apenas a posição jurídica atualmente ocupada pelo executado perante o contrato de alienação fiduciária, sub-rogando-se, em princípio, nos direitos e obrigações dele decorrentes, observadas as exigências legais e contratuais aplicáveis. III, Determino ao Banco Santander S.A. que, no prazo de 15 (quinze) dias , apresente aos autos: a) planilha atualizada do saldo devedor do contrato de alienação fiduciária; b) demonstrativo discriminado das parcelas quitadas pelo executado; c) memória de cálculo indicando o valor econômico atualizado dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor fiduciante, correspondente às parcelas efetivamente amortizadas do financiamento. As informações acima servirão de parâmetro para definição do valor econômico dos direitos aquisitivos que serão levados à hasta pública. Sem prejuízo, considerando que o valor de mercado do imóvel revela-se suficiente, em tese, para satisfazer integralmente o crédito garantido pela alienação fiduciária e, ainda, proporcionar recursos destinados à satisfação parcial ou integral do crédito exequendo, intime-se o credor fiduciário para que informe, no mesmo prazo, acerca da viabilidade jurídica e operacional de promover a alienação do próprio imóvel, observadas as disposições da Lei nº 9.514/97, esclarecendo se tal providência se mostra mais adequada à efetividade da execução. IV. Intime-se a exequente para que, igualmente no prazo de 15 (quinze) dias , apresente: a) planilha atualizada do débito exequendo; b) certidão atualizada da matrícula do imóvel; c) certidão negativa de débitos municipais ou, se existentes, informe detalhadamente os respectivos débitos tributários incidentes sobre o imóvel; d) informe eventual existência de débitos condominiais vinculados ao bem, instruindo a manifestação com a documentação pertinente. V. Decorrido o prazo acima , tornem conclusos para deliberação acerca do prosseguimento dos atos expropriatórios. Intime-se.