0003329-75.2025.8.26.0347

Processo 0003329-75.2025.8.26.0347 (apensado ao processo 1001160-35.2024.8.26.0347) (processo principal 1001160-35.2024.8.26.0347) - Cumprimento de sentença - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Josineide da Costa Neves - Dobrada Urbanizadora Spe Ltda - Vistos. Trata-se de embargos de declaração opostos por JOSINEIDE DA COSTA NEVES (fls. 80/82) e por DOBRADA URBANIZADORA SPE LTDA (fls. 83/87) em face da decisão de fls. 68/73, que acolheu parcialmente a impugnação ao cumprimento de sentença apresentada pela executada. A exequente, em suas razões (fls. 80/82), aponta a existência de contradição aritmética e obscuridade no dispositivo de liquidação de fls. 71/73. Sustenta, em síntese, que o item "a" do dispositivo determinou a devolução de 75% das parcelas pagas, percentual que já deduz a retenção administrativa de 25% consignada no Acórdão, mas o item "b" previu uma nova dedução autônoma de 25% sobre o montante atualizado, incorrendo em indesejadobis in idemcontábil (retenção duplicada). Aponta, ainda, obscuridade na fixação da taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, argumentando que tal metodologia gera saldo negativo e consome a totalidade do reembolso devido à consumidora, em afronta ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Requer o saneamento dos vícios com a exclusão da retenção em duplicidade e a readequação dos parâmetros de cálculo da fruição. A executada, em suas razões (fls. 83/87), alega contradição e omissão fática na r. decisão embargada no tocante à fixação do termo final da taxa de fruição em 08/04/2024 (data de publicação da decisão liminar que suspendeu as obrigações contratuais). Sustenta que a suspensão provisória dos pagamentos não equivale à devolução fática do lote de terreno edificado, no qual a exequente ergueu benfeitorias. Defende que a posse material permaneceu sob o domínio da exequente até a efetiva reintegração possessória da vendedora, marco este que deve configurar o termo final da fruição sob pena de enriquecimento sem causa. A r. decisão de fls. 88 determinou a manifestação recíproca das partes sobre os recursos opostos, nos termos do artigo 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil. A exequente apresentou manifestação aos embargos da executada às fls. 92/96, pugnando pelo desprovimento do recurso. A executada apresentou manifestação aos embargos da exequente às fls. 97/100, concordando que a retenção de 25% incide uma única vez para fins de consolidação da planilha aritmética e refutando o pedido de limitação da taxa de fruição. Os autos vieram conclusos para julgamento conjunto. É o relatório. Decido. Os recursos são tempestivos e cumprem os requisitos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, razão pela qual são conhecidos e passam a ser analisados de forma conjunta para sanar as contradições e obscuridades que recaem sobre as premissas e o dispositivo de liquidação do julgado. Dos Embargos de Declaração de Josineide da Costa Neves. Assiste razão à exequente no que se refere à contradição contábil no dispositivo. O acórdão de fls. 320/329 determinou expressamente que a vendedora faz jus à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores desembolsados, devendo restituir à autora o saldo remanescente de 75% (setenta e cinco por cento) devidamente atualizado. Nesse cenário, a retenção de 25% e a restituição de 75% são grandezas complementares que incidem de forma única sobre a mesma base de cálculo (o montante histórico integral comprovadamente pago pela consumidora). Ao estruturar as balizas de liquidação fática às fls. 71, a r. decisão de primeiro grau previu, no item "a" (créditos), a restituição de 75% das parcelas pagas e, simultaneamente, no item "b" (deduções), listou a retenção de 25% sobre o montante atualizado das parcelas pagas como uma nova dedução autônoma. A aplicação cumulativa de tais rubricas na planilha fática imporia uma dupla retenção total de 50%, em flagrante violação à coisa julgada. A própria executada, em manifestação de fls. 98, expressamente rechaçou a aplicação de dupla retenção e concordou que o desconto deve ser único. Para eliminar qualquer contradição e estabelecer premissas contábeis unificadas, o dispositivo deve ser reformulado para estabelecer que o ponto de partida do cálculo será 100% dos valores comprovadamente pagos pela exequente, aplicando-se sobre eles a dedução única de 25% a título de retenção administrativa, o que corresponde ao crédito líquido de 75% estabelecido no acórdão, servindo este saldo de base de cálculo para a compensação das demais rubricas (IPTU e taxa de fruição). No tocante à base de cálculo da taxa de fruição, o recurso também comporta provimento para afastar a obscuridade e as distorções aritméticas que violam o sistema de proteção ao consumidor. A taxa de fruição ou taxa de ocupação possui natureza jurídica de contraprestação locatícia (aluguel), visando indenizar a proprietária pela indisponibilidade física do bem de raiz durante o período em que esteve sob o domínio do adquirente desistente. Todavia, no loteamento de terrenos desprovidos de edificação prévia (terra nua), a base de cálculo desse "aluguel" deve guardar estrita simetria com o valor locativo real da terra nua no mercado imobiliário local, sob pena de converter-se em medida altamente confiscatória que aniquila o reembolso do consumidor e desvirtua o equilíbrio contratual. A r. decisão embargada determinou a incidência de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre ovalor atualizado do contrato. Contudo, o valor atualizado do contrato engloba juros de financiamento futuros e encargos operacionais da loteadora que elevam sobremaneira a base de cálculo (alcançando o patamar de R$ 165.173,58), fixando um aluguel teórico de R$ 825,87 mensais para um lote de terra nua cujas parcelas de aquisição eram substancialmente inferiores (fls. 54). Ao projetar essa alíquota de forma cumulada pelo período delimitado de 44 meses de ocupação, o débito de fruição consumiria a totalidade dos valores a serem restituídos à consumidora, gerando um saldo devedor negativo (dívida) que anularia por completo o direito de reaver o patrimônio investido, o que violaria o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. O título executivo judicial (Acórdão de fls. 320/329) limitou-se a declarar que "a taxa de fruição pode ser aplicada" (fls. 20), sem, contudo, fixar a sua base de cálculo ou parâmetros aritméticos. Tratando-se de título incompleto no ponto fático-quantitativo, compete ao juiz da liquidação integrar as lacunas de forma justa e equilibrada, aplicando os parâmetros consolidados de mercado e de equidade. A jurisprudência pacífica e consolidada do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo orienta que a taxa de fruição de 0,5% ao mês deve ser calculada sobre opreço de aquisição do lote à vista(terra nua) constante no instrumento contratual originário, devidamente atualizado monetariamente pelos índices oficiais deste Tribunal, e não sobre o valor projetado das parcelas contratuais atualizadas. Neste sentido trago a colação JULGADOS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO (TJSP) : 1.1. Apelação Cível nº 1011402-46.2021.8.26.0007 (6ª Câmara de Direito Privado) "COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Rescisão por iniciativa dos adquirentes. (...)Taxa de fruição devida no equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do lote à vista previsto no contrato, devidamente atualizado, sob pena de enriquecimento sem causa. Período que se estende desde a imissão na posse até a data da desocupação física."(TJSP; Apelação Cível 1011402-46.2021.8.26.0007; Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Julgado em 15/09/2022) 1.2. Apelação Cível nº 1004381-81.2020.8.26.0271 (1ª Câmara de Direito Privado) "Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Compromisso de compra e venda de lote de terreno. (...)Fixação de taxa de ocupação em 0,5% ao mês sobre o preço à vista do imóvel constante do contrato, atualizado monetariamente, afastados os juros remuneratórios e de mora da base de cálculo. O valor de fruição deve corresponder ao valor de mercado do imóvel como terra nua, para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora."(TJSP; Apelação Cível 1004381-81.2020.8.26.0271; Relator: Francisco Eduardo Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Julgado em 29/03/2022). 1.3. Apelação Cível nº 1003445-56.2019.8.26.0238 (2ª Câmara de Direito Privado) "RECURSO APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de lote de terreno. Resolução por culpa dos adquirentes. (...)Taxa de fruição que deve incidir no percentual de 0,5% ao mês sobre o preço de aquisição do lote (valor à vista)ajustado no instrumento contratual original, corrigido monetariamente. Impossibilidade de incidência sobre o valor total do contrato parcelado, que inflacionaria a verba locativa com juros de financiamento."(TJSP; Apelação Cível 1003445-56.2019.8.26.0238; Relator: Álvaro Passos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Julgado em 11/11/2021) 1.4. Apelação Cível nº 1014169-23.2021.8.26.0576 (30ª Câmara de Direito Privado) "Rescisão contratual de promessa de compra e venda de loteamento. (...) Indenização pela fruição do bem. Admissibilidade face à edificação erguida.Base de cálculo da taxa de ocupação de 0,5% que deve ser o valor de face do terreno (terra nua à vista) e não o valor global financiado. Adoção dos índices de correção da Tabela Prática deste Tribunal."(TJSP; Apelação Cível 1014169-23.2021.8.26.0576; Relator: Monte Serrat; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Julgado em 03/05/2023) Essa medida restabelece a simetria com a realidade locativa do mercado e impede o enriquecimento sem causa da loteadora, mantendo a plena fidelidade ao título judicial e à soberania da coisa julgada, sem a fixação de limites restritivos ou tetos artificiais que poderiam mitigar indevidamente o comando do Egrégio Tribunal. Dos Embargos de Declaração de Dobrada Urbanizadora SPE Ltda. Não assiste razão à executada em seus aclaratórios. O inconformismo patronal volta-se contra o marco final da taxa de fruição fixado na r. decisão embargada na data de publicação da tutela de urgência (08/04/2024), sob o argumento de que a posse física do terreno edificado continuou sob o controle da exequente. A r. decisão embargada enfrentou a matéria de forma exaustiva e motivada às fls. 70, não se verificando nenhuma contradição lógica, obscuridade ou omissão fática que autorize o manejo dos aclaratórios na espécie. O Juízo deixou claro que a taxa de fruição destina-se a indenizar a vendedora pela impossibilidade de fruição econômica do lote de terreno. A partir do momento em que foi publicada a decisão antecipatória de tutela que suspendeu a exigibilidade de todas as obrigações contratuais (08/04/2024), a loteadora recuperou a plena disponibilidade jurídica sobre o imóvel para reinseri-lo no fluxo imobiliário, cessando a fruição onerosa atribuível à compradora desistente. Ademais, a manutenção física da exequente sobre o terreno após a referida decisão liminar encontra pleno respaldo no direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias edificadas de boa-fé e constatadas por perícia técnica judicial (artigo 1.219 do Código Civil), cujo valor indenizatório ainda estava pendente de arbitramento. A posse exercida sob o manto do legítimo direito de retenção não se confunde com ocupação indevida apta a render novos frutos ou taxa de fruição diária. Estender a fruição até o trânsito em julgado significaria impor à consumidora o ônus de arcar com aluguéis decorrentes da própria inércia da executada em indenizar as obras e postular a devida reintegração possessória ordenada na sentença cognitiva. O que pretende a executada é a reforma substancial do termo final da fruição e a alteração do critério de julgamento adotado, o que desafia recurso próprio de natureza instrumental e não pode ser obtido na via estreita dos embargos de declaração. Ante o exposto: a)ACOLHO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃOopostos pela exequente JOSINEIDE DA COSTA NEVES, com efeitos infringentes modificativos, para afastar as contradições contábeis e as obscuridades na base de cálculo da taxa de fruição; b)REJEITO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃOopostos pela executada DOBRADA URBANIZADORA SPE LTDA., por ausência dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Por conseguinte, a fim de sanar em definitivo as premissas contábeis e garantir a exequibilidade da fase de cumprimento de sentença, REFORMO PARCIALMENTEa r. decisão de fls. 68/73, passando os itens "a" e "b" de fls. 71 a vigorarem com a seguinte redação matemática e metodológica, mantendo a estrita fidelidade ao título judicial: a) Créditos em favor da exequente: - O montante correspondente a 100% das parcelas comprovadamente pagas no âmbito do contrato (valor histórico de R$ 28.937,50), atualizadas monetariamente de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês contados a partir do trânsito em julgado do acórdão (25/11/2025), observando-se a taxa legal de juros de mora nos termos da Lei nº 14.905/2024 a partir de sua vigência; - Indenização pelas benfeitorias físicas realizadas (alicerce) no valor de R$ 29.278,12 (conforme laudo pericial homologado), atualizado monetariamente pelo índice do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da data de juntada do laudo aos autos principais (22/11/2024), incidindo juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da fase cognitiva (25/11/2025); - Ressarcimento das custas e despesas processuais despendidas na apelação cognitiva, atualizadas monetariamente desde o desembolso e acrescidas de juros de mora legais a partir do trânsito em julgado. b) Créditos em favor da executada (deduções recíprocas): - Retenção administrativa única de 25% (vinte e cinco por cento) calculada sobre o montante integral e atualizado das parcelas pagas listadas no primeiro subitem do item "a", a título de despesas com o empreendimento em sentido amplo, gerando o saldo de 75% devidos à adquirente; - Abatimento dos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel no período de ocupação e comprovadamente quitados pela executada, limitados ao valor provado documentalmente de R$ 194,28; - Desconto a título de taxa de fruição ou ocupação, fixada no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês calculado exclusivamente sobre opreço de aquisição do lote à vista(terra nua) constante no instrumento contratual originário, devidamente atualizado monetariamente, limitada estritamente ao período delimitado de 44 (quarenta e quatro) meses (compreendido entre a imissão na posse em 23/07/2020 e a publicação da decisão que suspendeu o pacto em 08/04/2024). Ficam mantidas as demais disposições da r. decisão embargada de fls. 68/73, inclusive quanto à sucumbência recíproca na fase de impugnação ao cumprimento de sentença, cuja base de cálculo do excesso de execução de 10% devida aos patronos da executada deverá observar os novos parâmetros aritméticos aqui fixados. Determino que a parte exequente apresente, no prazo preclusivo de 15 (quinze) dias a contar da intimação desta decisão integrativa, a nova e detalhada planilha de cálculos em estrita obediência às balizas fáticas ora estabelecidas, deduzindo-se do montante final o valor do depósito incontroverso de R$ 3.306,73 realizado pela executada às fls. 57/58. Intimem-se. - ADV: LEANDRO LUIZ NOGUEIRA (OAB 275175/SP), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO (OAB 326260/SP), EDUARDO SILVA MADLUM (OAB 296059/SP), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO (OAB 322927/SP), DANIEL DEIVES NOGUEIRA (OAB 360927/SP)