0003195-23.2019.8.19.0066

Condomínio Rossi Belas Artes ajuíza ação de rito comum em face de Rossi Residencial, de São Bertino Empreendimentos Imobiliários Ltda. e de Colocasia Empreendimentos Imobiliários S.A., alegando, em síntese, que o condomínio residencial fora construindo pelas rés; que a segunda e terceira rés funcionaram como Sociedade de Propósito Específico da primeira ré; que o habite-se fora concedido em 09/04/2014, com efetiva instalação em 08/12/2014; que se trata de prédio de alto padrão construtivo, constituído por 190 unidades divididas em bloco de 19 pavimentos, contendo 10 unidades por pavimento; que as aréas comuns são constituídas por hall 1 e 2, piscina, playground, churrasqueira, salão de jogos, fitness, espaço gourmet, salão de festas, estacionamento com 264 vagas, sendo 235 no pavimento térreo e 29 no subsolo; que, desde a entrega do empreendimento, diversos vícios de construção surgiram, prejudicando inclusive a estética do prédio e colocam em risco a segurança de moradores, funcionários e transeuntes; que contratou profissionais para reparos pontuais, mas os defeitos persistem e as placas da fachada do prédio se soltaram; que a ré efetuou a troca de algumas pastilhas, mas o descolamento não foi resolvido; e que a queda de pastilhas quase atingiram moradores, requerendo a condenação das rés a efetuar os reparos necessários no empreendimento, ao pagamento de valores dispendidos na reparação dos defeitos e de indenização por danos morais em R$ 50.000,00, nos contornos da inicial de id. 03 e documentos. Designada audiência de conciliação e determinada a citação em id. 260. Termo de acautelamento de mídia em id 269. O autor afirma que assumiu reparos em aréas críticas no montante de R$ 32.830,00 em id. 283 e documentos. Conciliação infrutífera em id. 412. As rés requerem o indeferimento da tutela em id 419. Contestação conjunta das três rés em id. 531, acompanhada por documentos, ventilando preliminar de ilegitimidade da Rossi Residencial e prejudicial de decadência. No mérito, sustentam, em síntese, que as deficiências apontadas na inicial não são de sua responsabilidade, pugnando pela improcedência. Tutela provisória indeferida em id. 692. Réplica em id 697, acompanhada por documentos. Determinada perícia de engenharia de ofício em id. 1.963. Quesitos do autor em id. 1.970. O autor anexa documentos em ids. 1.980 e 1.999. Homologados os honorários periciais em id. 2.050. O autor reitera tutela antecipada em id. 2.086, Deferida a tutela provisória para que as rés providenciem o reparo em elevador de PNE em id. 2.111 Embargos de declaração das rés em id. 2.127 e contrarrazões em id. 2.144, rejeitados por decisão de id. 2.159. Embargos de declaração do autor em id. 2.173 e contrarrazões em id. 2.498. As rés noticiam a interposição de Agravo de Instrumento em id. 2.225, com indeferimento de efeito suspensivo em id. 2.229. Laudo pericial em ids. 2.242/2.463, com manifestação das partes em ids. 2.480 e 2.507. Estendida a tutela antecipada para reparos em trinta dias, sob pena de multa diária, em id. 2.529. Embargos de declaração das rés em id. 2.551, rejeitados em id. 2.569. As rés aponta deferimento de recuperação judicial e dificuldade para cumprimento da tutela em id. 2.620, por desmobilização de equipe de equipe capacitada para os reparos, com manifestação do autor em id. 2.705. O autor descreve gastos com remoção de pastilhas soltas, impermeabilização da fachada e instalação de elevador PNE em id. 2.710, adunando documentos. Esclarecimentos do perito em id. 2.756. O autor acosta parecer técnico em id. 2.824. Embargos de declaração rejeitados em id. 2.839. O autor requer o julgamento no estado em id. 2.849. Homologado o laudo pericial em id. 2.935. O Ministério Público assevera não ser hipótese de intervenção em id. 2.952. Alegações finais em ids. 2.927 e 2.943. Breve relatório. Decido. As rés são responsáveis pela construção do prédio, sendo a proposta de venda veiculada pela Rossi, buscando maior credibilidade ao empreendimento em função de ser até então empresa tradicional do ramo. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva. A decadência não se operou em razão das reclamações administrativas formalizadas pelo autor a tempo e modo. Afasto a prejudicial. O Código de Defesa do Consumidor rege a relação jurídica em espécie. O condomínio enquadra-se no conceito de consumidor previsto no artigo 2º do CDC e as rés figuram como prestadoras de serviço, nos termos do artigo 3º, CDC. Trata-se, portanto, de típica relação de consumo, sendo legítima a aplicação das normas protetivas previstas na legislação consumerista. A jurisprudência reconhece reiteradamente a aplicação do CDC às relações jurídicas entre condomínio e construtora, especialmente em debate sobre vício de construção. Basta, portanto, a demonstração do defeito na prestação do serviço e o nexo de causalidade com o dano, tornando desnecessária a prova de culpa. Hipótese de responsabilidade objetiva, com base na teoria do risco do empreendimento, competindo às rés a comprovação da inexistência de vícios no empreendimento. A pretensão em exame é de condenação das rés à obrigação de fazer de reparos necessários no empreendimento, quais sejam: desplacamento de pastilhas do imóvel, regularização do ETE, conserto de elevador de acesso à piscina para PNE, reparos em fissuras na parede da garagem do subsolo, reparo das rachaduras na parede de acesso à garagem do subsolo, reparo de infiltração de água na garagem do subsolo, nas lajes da garagem coberta, reparo no salão de festas e pintura da parede da área externa, deformação e afundamentos no píso da área de estacionamento, ressarcimento de valor dispendido nos reparos e indenização moral. Com efeito, a perícia de engenharia apresenta a seguinte conclusão em id. 2.242, verbis: Fotografias nos II a IX: mostram as fachadas do prédio (área de 10.676,00 m 2) revestidas de peças cerâmicas (pastilha) de 10 x 10 cm, danificadas em vários pontos com o descolamento das peças, oferecendo risco aos transeuntes. O problema foi causado por falha de execução e/ou qualidade dos materiais. Para mitigar o problema, o Autor instalou algumas telas em volta do prédio, para evitar que a queda da pastilha não aumente o dano material, que continuam no local. Em 07/07/2015 (15 meses após o Habite-se), o Autor envia e.mail (Doc. 1.1) para a Ré solicitando que resolvesse o problema. O problema continua até o dia de hoje, oferecendo risco para os transeuntes e o aspecto de degradação evidente. Em 09/11/2018, as Rés assumem a responsabilidade pelo problema (Doc. 1.2). O Manual do Síndico, às fls. 1067, estabelece o prazo de garantia de 2 anos após o Habite-se; Fotografia no X: mostra o acesso à ETE, que está funcionando. A LMO foi obtida em 03/10/2018 (54 meses após o Habite-se), às fls. 660/661; Fotografia no XI: mostra o elevador de acesso à piscina, para portadores de necessidades especiais. O elevador nunca entrou em operação regular. A Visão registra, M98, Doc 2, em 15/10/2015, que o elevador está inoperante. Em 23/11/2016, Doc. 2, a Ré afirma que irá solucionar o problema do elevador. O Autor convidou as empresas TKE, Montele e Atlas Schindler (Doc. 3) para apresentarem propostas para reparar o elevador. A TKE foi contratada pelo menor valor (R$ 62.400,00); Fotografias nos XII e XIII: mostram trincas nas paredes da garagem do subsolo, que totalizam 15,00 m. O problema foi causado por falha de execução. A Visão registra, D611, Doc 4. em 28/05/2016 (mais de 25 meses após o Habite-se), a existência de trincas nas paredes do estacionamento do subsolo. Em 30/05/2016 (mais de 25 meses após o Habite-se), Doc. 4, o Autor informa à Ré sobre a trinca. O Manual do Síndico, às fls. 1066, estabelece o prazo de garantia de 3 anos após o Habite-se; Fotografias nos XIV a XIX: mostram trincas nas paredes externas do acesso à garagem do subsolo ( XIV e XV) e da área de lazer (XVI a XIX), que totalizam 73,00 m (45,00 m; 28,00 m). O problema foi causado por falha de execução. A Visão registra, M441, Doc 5, em 29/02/2016 (mais de 22 meses após o Habite-se), danos na parede da rampa de acesso ao estacionamento. Em 07/06/2016 (26 meses após o Habite-se), Doc. 5, o Autor informa à Ré sobre os danos. O Manual do Síndico, às fls. 1.066, estabelece o prazo de garantia de 3 anos após o Habite-se; Fotografia nº XX: mostra a área (16,00m2 (3,80 m; 4,20 m)) que apresentou vazamento no estacionamento coberto, sob a sauna; Fotografias nº XXI e XXII: mostram a alteração feita pelo Autor na área de lazer, ou seja, reposicionou o playground e implantou a quadra de esportes; Fotografias nº XXIII a XXV: mostram o acesso ao salão de festa e a sua parte interna. Houve um erro de execução do projeto, pois, a declividade do piso de acesso direcionava as águas (chuva e lavagem) para dentro do salão de festa, provocando seu alagamento, danificando, de acordo com o Autor, os acabamentos de MDF existentes no salão de festa, que totalizavam 47,93 m 2 (rodapé 1,66 m2 (8,30 m x 0,20 m); colunas 15,40 m2; paredes 30,87 m2). O problema foi causado por falha de execução. A Ré reparou o caimento do piso e o Autor trocou os acabamentos de MDF. A Visão registra, M286, Doc 6, em 18/12/2015 (mais de 20 meses após o Habite-se), o dano no rodapé e a causa do problema. Em 07/06/2016 (26 meses após o Habite-se), Doc. 6, o Autor informa o problema. O Manual do Síndico, às fls. 1067, estabelece o prazo de garantia de 6 meses após o Habite-se; Fotografias nos XXVI a XL: mostram os muros limítrofes do terreno do estacionamento do subsolo e da área de lazer com a pintura danificada, ou seja, a textura descolou do emboço, totalizando uma área de 1117,00 m2 . O problema foi causado por falha de execução e/ou qualidade dos materiais. A Visão registra, M443 e M441, Doc 7, em 29/02/2016 (mais de 22 meses após o Habite-se), os danos nas pinturas dos muros do estacionamento da área de lazer e do estacionamento do subsolo. Em 23/06/2016 (mais de 26 meses após o Habite-se), Doc. 7, o Autor informa à Ré sobre os problemas. O Manual do Síndico não estabelece o prazo de garantia para pintura, porém, na parte de Manutenção, às fls. 1058/1059, estabelece que as muros devem ser repintados a cada 3 anos; Fotografias nos XLI a XLIII: mostram a pavimentação com lajotas de concreto no estacionamento descoberto com afundamento (535,00 m2). O problema foi causado por falha de execução (falha na compactação). Em 22/05/2017 (mais de 37 meses após o Habite-se), Doc. 8, o Autor informa à Ré sobre o problema. O Manual do Síndico não estabelece o prazo de garantia, porém, na parte de Manutenção, às fls. 1059, estabelece que a manutenção do piso deve seguir a orientação do fabricante, que não foi apresentada; Fotografia no XLIV: mostra a calha da piscina infantil. O Autor informou que reparou 4,65 m2 (3,80 m x 0,30 m; 11,70 m x 0,30 m) das calhas das piscinas. O problema foi causado por falha de execução e/ou qualidade dos materiais. O Autor, em 15/01/2020 (mais de 69 meses após o Habite-se), às fls. 1999/2009, informou a Ré sobre o problema. O Manual do Síndico, às fls. 1067, estabelece o prazo de garantia de 2 anos após o Habite-se. O perito acresce esclarecimentos de id 2.756, verbis: No Laudo, às fls. 2255, foi afirmado: a) que houve um erro de execução do projeto, pois, a declividade do piso de acesso direcionava as águas (chuva e lavagem) para dentro do salão de festa, provocando seu alagamento, danificando, os acabamentos de MDF existentes no salão de festa; b) que o prazo de garantia (falhas no caimento do piso cerâmico) era de 6 meses a partir do Habite-se, de acordo com o Manual do Síndico. O Autor afirma que o prazo de garantia (esquadrias de madeira) deve ser fixado em 1 ano de acordo com a NBR 15575-1:2013, a partir da Instalação do Condomínio (08/12/2014). O início da contagem de prazo é uma questão de Direito. Se prevalecer o ponto de vista do Autor teremos: a) data do início da contagem de prazo - 08/12/2014; b) data do registro do problema - 18/12/2015; c) prazo de garantia - 1 ano. Neste caso, a data de registro foi superior a 1 ano, ou seja, fora, do prazo de garantia. 2. Item h, fls. 2483 No Laudo, às fls. 2255/2256, foi afirmado: a) que as pinturas dos muros limítrofes do terreno, do estacionamento do subsolo e da área de lazer estão danificadas, ou seja, a textura descolou do emboço; b) que o problema foi causado por falha de execução e/ou qualidade dos materiais; c) que, em 23/06/2016 (mais de 26 meses após o Habite-se), Doc. 7, o Autor informa à Ré sobre os problemas; d) que no Manual do Síndico não estabelece o prazo de garantia para pintura, porém, na parte de Manutenção, às fls. 1058/1059, estabelece que as muros devem ser repintados a cada 3 anos. O Autor afirma que o prazo de garantia (Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos em argamassa/gesso liso/componentes de gesso para drywall) deve ser fixado em 5 anos de acordo com a NBR 15575-1:2013. Este item da NBR não se aplica para texturização. A alteração no prazo de garantia não afetaria o Laudo. 3. 3o quesito das Rés, fls. 2263 No Laudo, às fls. 2263, ao responder o 3º quesitos das Rés, foi afirmado: a) que o Autor informou que não existe o Termo de Entrega da Obra; b) que a Prefeitura Municipal de Volta Redonda só libera o Habite-se após inspeção e confirmação que a obra foi executada de acordo com o projeto. O termo final não foi entregue, pois, o Termo de Entrega de Área Comum Parcial, às fls. 2290, constavam pendências. A Prefeitura Municipal de Volta Redonda para liberar o Habite-se verifica se o projeto está conforme o projeto aprovado, porém, não analisa características técnicas construtivas das Normas Brasileiras passíveis das patologias construtivas. 2. Fotografia no II a IX, fls. 2514 O problema da queda das pastilhas, que oferece risco aos transeuntes e carros, nunca foi solucionado e foi causado por falha de execução e/ou qualidade dos materiais. A solução definitiva será a remoção total das pastilhas/argamassa de assentamento e a instalações de novas pastilhas. Desde a entrega da obra, o autor tem contratado empresa para remover as pastilhas soltas. 4. Fotografia no XI, fls. 2515 O elevador PNE nunca entrou em funcionamento. Somente as empresas especializadas têm conhecimento técnico para solucionar os problemas e apresentar propostas. O Autor convidou três empresas para apresentarem propostas de reparo do elevador, sendo contratada com o de menor valor. A fotografia foi tirada em 10 de novembro de 2021, quando do recebimento final da documentação solicitada ao Autor. 5. Fotografia no XII e XII, fls. 2516 O prazo de garantia era de 1 ano e não de 3 anos. 9. Fotografia no XXVI a XL, fls. 2518 Conforme pode-se constatar nas fotografias, a texturização descolou do emboço, o que caracteriza falha de execução e/ou qualidade dos materiais. A manutenção preconizada no Manual do Síndico (repintura a cada 3 anos) não evitaria o problema. 12. Orçamento, fls. 2520 O orçamento foi baseado nos valores de mercado e no EMOP -RJ, com um BDI de 25%. Foi considerado os custos de remoção de todas as pastilhas na fachada (10.676,00 m2). O custo unitário item 05.001.0163-0, do EMOP. Desde a entrega da obra, o Autor tem contratado empresa para remover as pastilhas soltas. b. Item 1.2, do Laudo Foi considerado os custos de troca de todas as pastilhas na fachada (10.676,00 m2). O custo unitário estabelecido pelo EMOP - item 13.030.0255-0, é de R$ 73,53/m2, para cerâmica branca, cinza ou bege. Em pesquisa ao mercado, em 2021, o valor da cerâmica usada (10 x10) Atlas Mediterrâneo foi encontrado por R$ 72,00/m2. Usamos na orçamentação o valor total de R$ 105,68/m2 , sem BDI. Hoje, o valor desta cerâmica é de R$ 109,43/m 2 , conforme Anexo I. c. Item 1.3, do Laudo Foi considerado a tela para uma área de 50% da fachada (5.338,00m2 ), podendo ser reutilizada. O custo unitário - item 05.005.0046-0, do EMOP. d. Itens 1.4, 1.5 e 1.6, do Laudo Foi considerado que a obra de recuperação da fachada levará 8 meses e que serão contratados 4 balancins. Conforme Anexo II, a empresa cobra por mês, cada balancim R$ 1.400,00, cada movimentação do balancim (montagem e desmontagem) R$ 550,00 e o frete R$ 50,00, por balancim. Não foi considerado o BDI. e. Item 2, do Laudo O elevador PNE nunca entrou em funcionamento. Foi considerado o valor contratado para colocar o elevador em funcionamento, obtido em concorrência entre três empresas especializadas. f. Item 3, do Laudo Foram medidas todas as trincas, que totalizam 88,00 m. O custo unitário foi estimado. g. Itens 4.1 e 4.2, do Laudo Foram medidas todos os elementos de MDF no salão de festa, que, de acordo como o Autor, foram danificados pela água de chuva por problema de erro de execução, que totalizam 47,93 m 2 . Os custos unitários - itens 05.001.0076-0 e 12.012.0001-0, do EMOP, respectivamente, Itens 4.1 e 4.2. h. Itens 5.1 a 5.6, do Laudo Foram medidas 1.117,00 m 2 , com a texturização das paredes necessitando ser refeita, pois, está descolando. Nesta área danificada, há danos localizados no emboço, que estimamos a área em 111,17 m 2 , necessitando de ser refeito. Os custos unitários - itens 05.001.0876-0, 05.001.0008-0, 13.001.0015-0, 17.018.0015-0, 17.018.0185-0 e 17.018.0020-0, do EMOP, respectivamente, Itens 5.1 a 5.6. i. Itens 6.1 a 6.4, do Laudo Foram medidas 535,00 m 2 de piso de área do estacionamento necessitando reparo. Para o reparo, há necessidade de remover os blocos de concreto e recompactar a camada de suporte dos blocos intertravados (0,30 m x 535,00m2). Com a movimentação dos blocos de concretos nas operações de reparo do piso, há previsão de quebra, que estimamos em 53,50m2. Os custos unitários - itens 05.001.0070-0, 03.010.0100-0 e 08.020.0008-0, do EMOP, respectivamente, Itens 6.1 a 6.3. Usamos na orçamentação para o metro quadrado de lajota o valor de R$ 35,00m2, sem BDI, obtido em 2021. Hoje, o valor desta lajota, é de R$ 42,00/m 2 , conforme Anexo III. j. Itens 7.1 a 7.2, do Laudo Foram medidas 4,65m2 de área de recuperação da calha da piscina, conforme informado pelo Autor. O custo unitário estabelecido pelo EMOP - item 13.030.0255-0, é de R$ 73,53/m 2 , para cerâmica branca, cinza ou bege. Em pesquisa ao mercado, em 2021, o valor da cerâmica usada (5 x 5) Atlas foi encontrado por R$ 151,00/m2. Usamos na orçamentação o valor total de R$ 184,88/m2 , sem BDI. Hoje, o valor médio da cerâmica é de R$ 154,53/m 2 , conforme Anexo I. k. Itens 8.1 e 8.2, do Laudo O entulho foi calculado da seguinte forma: 1 - 10.676,00m2 de pastilha com argamassa e parte do emboço; 2 - 1117,00m2 de texturização; 111,70m2 de emboço; 3 - 48,00m2 de MDF; 4 - 53,50m2 de piso intertravado; 5 - 0% de empolamento. Os custos unitários - itens 04.014.0095-0 e 05.001.0171-0, do EMOP, respectivamente, Itens 8.1 e 8.2. 13. Orçamento - Desplacamento das Pastilhas das Fachadas, fls. 2521 A solução definitiva para resolver o problema de queda das pastilhas é a remoção total das pastilhas/argamassa de assentamento e a instalações de novas. Para o cálculo da área a ser reparada, não foram considerados as seguintes as áreas revestidas com pastilhas de 10 x 10: 1. a cobertura com 807 m 2 ; 2. a platibanda superior do prédio com 202 m 2 ; 3. o piso térreo com 697 m 2 . Foi considerado o perímetro externo (178,38m), mostrado na planta de arquitetura (Planta Baixa Pavimento Tipo) e a altura de 19 andares (19 x 3,15m= 59,85 m), que nos fornece uma área de 10.676,04m2, sem descontar asaberturas das portas das varandas, as janelas, os vãos de cozinha e os vãos de basculante, como também, não foi considerado uma faixa no primeiro piso revestida de cerâmicas 50 x 50 (160 m2). As partes internas das aberturas das portas das varandas, das janelas, dos vãos de cozinha e dos vãos de basculantes das janelas são revestidas com pastilhas de10 x 10. As varandas são revestidas com pastilhas em todas as paredes. O valor real da área revestida, com pastilhas de 10 x 10, que deveria ter sido considerada, levando em conta todos os pontos acima citados é de10.909,62m2, maior do que o valor usado (10.676,04m2). 14. Orçamento - Reparo do elevador, fls. 2522 Somente as empresas especializadas têm conhecimento técnico para solucionar os problemas e apresentar propostas. 18. Orçamento - Reparo do piso do estacionamento, fls. 2523 Para recompor o piso do estacionamento haverá necessidade de recompactar a camada de suporte dos blocos intertravados (30 cm), portanto, o volume a ser trabalhado é de 535m2 x 0,30 cm = 160,50 m3. É comum quando da remoção dos blocos, empilhamento e recolocação, que ocorram quebras, portanto, foi considerado 10% da área total. O laudo pericial e os esclarecimentos do perito foram homologados por decisão de id. 2.935, considerando que fora elaborado detalhadamente, contendo documentação e fotogramas, sem impugnações específicas e de relevo. Assim sendo, a perícia aponta pormenorizadamente os danos e as causas, restando evidente a responsabilidade das rés, considerando que as causas dos defeitos são provenientes de falha na execução do serviço. O perito indica orçamento em id. 2.257 para custeio de mão de obra e materiais para reparação dos itens supramencionados, totalizando R$ 2.578.731,30, tendo sido pormenorizadamente detalhados e instruído por orçamentos. Nesta toada, a prova técnica atesta que os danos no imóvel foram ocasionados pela defeituosa execução do serviço prestado pelas rés e fragilidade do material empregado. Diante de todo o exposto, restando demonstrados os vícios construtivos e a responsabilidade objetiva das rés com fundamento em prova pericial robusta e incontroversa. Contudo, a execução dos reparos pelas rés mostra-se inviável em função do decreto de recuperação judicial, a implicar em desmobilização de equipe capacitada para reparos, impondo-se a revogação da tutela de urgência. Por fim, a jurisprudência do STJ entende que o condomínio edilício, por ser ente despersonalizado, não possui honra objetiva passível de abalo moral, descabida a respectiva reparação. A procedência parcial reveste-se da aplicação do direito à espécie. Pelo exposto, julgo procedente em parte o pedido, na forma do artigo 487, I, CPC, revogando a tutela de urgência, condenando as rés solidariamente ao pagamento de reparação dos danos oriundos de vícios de construção/fragilidade do material fixados na perícia em R$ 2.578.731,30 (dois milhões, quinhentos e setenta e oito mil, setecentos e trinta e um reais e trinta centavos), aplicando-se atualização pela taxa Selic desde a data da perícia; de todas as despesas desembolsadas pelo Condomínio em reparos estruturais e comprovadas por nota fiscal, com atualização pela taxa Selic desde cada desembolso, a ser apuradas em liquidação de sentença por cálculos aritméticos; de custas/taxa/honorários periciais e de honorários de advogado em dez por cento sobre o valor da condenação. PI.