0003141-57.2007.8.19.0008

Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse ajuizada por RONALDO FRITZ DA ROCHA E SILVA em face de ANTONIA TOMÉ PROCOPIO, todos qualificados. Narrou a inicial que: O Autor é legítimo proprietário do lote de terreno nº 11/C da quadra B, situado na Rua Itamara, do Empreendimento denominado Loteamento Parque Itaipu, neste Município e Estado. Através de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda assinado em 09/10/2002, o autor prometeu vender à Ré, o lote acima descriminado, pelo preço certo e ajustado à época de R$ 21.193,00 (vinte e um mil, cento e noventa e três reais), sendo no ato, pago como sinal e princípio de pagamento a importância de R$ 303,00 e o saldo devedor seria quitado em 90 (noventa) prestações de R$ 221,00, vencendo-se a 1ª em 10/11/2002 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, e seriam corrigidas, anualmente, de acordo com a variação do I.G.P.M. Acontece que a Ré pagou o sinal e mais 10 (dez) prestações das 90 (noventa) pactuadas, constando, portanto, débito de 80 (oitenta) prestações, ou seja, passou a ser devedor desde setembro de 2003. Desde então, o Autor tentou por diversas vezes, através de seu representante legal, acordo amigável com a Ré no sentido de que este honrasse com a obrigação contratada, não logrando êxito. A partir daí, o Autor passou a encaminhar correspondências, sendo a última entregue em mãos à própria Ré, objetivando constituí-la em mora e, principalmente, compeli-la a cumprir a obrigação, o que também não logrou êxito, uma vez que este não compareceu ao escritório dos procuradores do Autor, apesar de vários contatos telefônicos. Assim, não restou ao autor, alternativa, a não ser buscar a tutela jurisdicional, no sentido de rescindir o contrato de promessa de compra e venda, cumulada com reintegração de posse do imóvel, prometido de venda. (...) Pede, ao final, a declaração de resolução do contrato de promessa de compra e venda e a reintegração na posse do bem. (ID 000002). A parte ré apresentou contestação em ID 000069 requerendo a concessão da gratuidade de justiça e arguindo a preliminar de ausência de notificação premonitória e da necessidade de inclusão do cônjuge da ré no polo passivo da demanda. Arguiu, ainda, a prescrição da pretensão de reparação civil e a extinção do feito. Em mérito, afirmou que não teria sido procurada pela parte autora para realizar os pagamentos, uma vez que o contrato previa que o adimplemento das prestações deveria ocorrer no escritório da empresa IMOVESTAN PLANEJAMENTO E VENDAS LTDA., a qual teria encerrado suas atividades sem comunicação à parte ré. Alegou a exceção de contrato não cumprido, uma vez que a parte autora, quando da celebração do contrato, teria informado que o loteamento já possuiria rede de esgotos e caixas coletoras, bem como seria construída uma praça no loteamento, o que não teria ocorrido. Pede, ao final, o acolhimento da prejudicial de mérito com a extinção do feito e, subsidiariamente, o julgamento de improcedência dos pedidos. (ID 000069). A ré apresentou, ainda, Reconvenção em ID 000075, requerendo que, caso seja acolhida a pretensão autoral, seja reconhecido que o autor deu causa a eventual rescisão, razão pela qual deverá ser condenado a devolver, em dobro, as importâncias recebidas, bem como efetuar a indenização das benfeitorias realizadas. Resposta à reconvenção em ID 000090, impugnando o pedido de gratuidade de justiça apresentado pela parte ré. Em mérito, afirma que a causa da rescisão foi o inadimplemento da parte ré/reconvinte, não havendo que se falar em direito subjetivo de indenização ou retenção pela edificação de benfeitorias. Pede a autorização para desfazimento de qualquer construção edificada ou plantação feita no imóvel objeto da lide e, subsidiariamente, que do valor da indenização seja deduzido, anualmente 10% do valor do bem, como indenização pelo período em que usufruiu do mesmo, sem nada pagar. Réplica em ID 000101 reiterando os termos da inicial. Manifestação sobre a resposta à reconvenção em ID 000114, reiterando os termos da contestação e reconvenção. Em 03 de julho de 2012 foi realizada audiência de conciliação, oportunidade em que compareceram a parte ré e seu patrono e o patrono da parte autora, sem êxito na composição. (Ata de audiência em ID 000219). A parte autora apresentou proposta de acordo em ID 000131, o qual não foi aceito pela parte ré (ID 000143). Intimadas as partes a se manifestarem em provas, pela parte ré (ID 000145) foi requerida a produção de prova documental superveniente, pericial de engenharia para avaliação de benfeitorias e testemunhal. Decisão em ID 000146 determinando a inclusão do cônjuge da parte ré no polo passivo da demanda e determinando sua citação, tendo sido posteriormente noticiado seu falecimento, conforme certidão de óbito de ID 000173. Em petição de ID 000173 foi noticiado o falecimento da parte autora, ocorrido em 10/03/2016, tendo se habilitado nos autos os herdeiros, representados pela inventariante CELIA GAMA DA ROCHA E SILVA. Em fase de organização e saneamento do feito, o juízo, em decisão de ID 000204 rejeitou a preliminar de ausência de notificação premonitória, considerando regular o documento de ID 000020. Afastou, ainda, a prescrição arguida, uma vez que o prazo prescricional seria de 05 e não de 03 anos, n forma arguida. Fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova oral, documental superveniente e pericial. Laudo pericial em ID 000272, do qual as partes foram intimadas para se manifestarem. Este é, em síntese, o relatório. Passo a fundamentar e decidir, conforme dever extraído do art. 93, inciso IX, da CF/88 e art. 489, do CPC/2015. Por primeiro, considerando a manifestação da parte autora em ID 000346 e a ausência de manifestação da parte ré, HOMOLOGO O LAUDO PERICIAL de ID 000272 e DECLARO ENCERRADA A FASE INSTRUTÓRIA. Prossigo. PASSO AO JULGAMENTO DA LIDE PRINCIPAL. A demanda principal versa sobre pedido de resolução de contrato de compra e venda, razão do inadimplemento da parte autora, bem como a reintegração na posse do imóvel. Já a ação reconvencional pretende o exercício do direito de retenção, até o efetivo ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel. De se ver que a parte ré/reconvinte não nega o inadimplemento do das parcelas do contrato, na forma indicada na inicial, senão afirmando que este teria ocorrido por culpa do credor, uma vez que o local em que previsto no contrato para pagamento das parcelas, não mais estaria funcionando. Ocorre que, exceto pelas alegações da ré/reconvinte, não se divisa dos autos qualquer prova dos fatos alegados, sendo certo que intimada a se manifestar neste sentido, não instruiu os autos com quaisquer documentos, tampouco reiterou a pretensão de produção de prova oral, quando instada para tanto, senão estando os autos sem manifestação efetiva da parte ré/reconvinte há quase cinco anos. Pois bem. Analisando detidamente os autos, observa-se que os documentos juntados pela parte autora e a manifestação da parte ré, evidenciam o inadimplemento contratual da parte ré. Importante ressaltar que a resolução do contrato devidamente formalizado é possível, nos termos do art. 475 do CC/02: Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. A resolução contratual se aplica para o caso de inadimplemento por qualquer das partes, ocorrendo de forma superveniente à formação do contrato. Na espécie, o inadimplemento contratual pela parte ré restou consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais ajustadas em Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel (IDs 000016/000019), fato incontroverso, conquanto confessado pela parte ré, de sorte que, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho, tornando-se inarredável a rescisão contratual, se assim o desejar a parte lesada e, logicamente, o retorno das partes ao estado anterior. Por sua vez, esse retorno ao status quo ante implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pelo vendedor, ora autor. Ressalto ainda, que o esbulho ventilado nos autos e que fundamenta o pedido de reintegração na posse, independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pela parte ré, torna o fato da inadimplência suficiente para acarretar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos. Destaco que, embora reconheça o inadimplemento das prestações, a parte ré atribui ao autor a culpa pela sua ocorrência, sem, contudo, repete-se, fazer prova neste sentido. Reforço que se a parte ré entendia que houve o descumprimento do contrato, com relação ao local do pagamento, deveria ter buscado os meios hábeis para afastar a mora, como a consignação em pagamento, não se justificando o inadimplemento como forma de ilidir a obrigação contratual. Da análise acima, portanto, resta incontroversa a inadimplência da parte ré, tornando-se imperiosa a rescisão contratual e o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela parte autora. Neste sentido, confira-se o seguinte julgado do C. STJ: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C . REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO . CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. OBSERVÂNCIA, SE APLICÁVEL, DO DISPOSTO NO ART. 509, § 2º, DO CPC/2015, FICANDO AUTORIZADA A POSTERIOR COMPENSAÇÃO COM O VALOR RESTITUÍDO PELA RECORRENTE . RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1. Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. 2 . O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita. Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional. 3. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem . 4. Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 5. No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação . Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década. 6 . Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente. 7. Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia ( REsp 1 .471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015). 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (STJ - REsp: 1731753 SP 2017/0271035-5, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2023) Assim, assiste razão à parte autora quanto à pretensão de rescisão do contrato e reintegração na posse do imóvel, pelas razões acima expostas. PEDIDO RECONVENCIONAL Com relação ao pedido reconvencional, entendo que a rescisão do contrato de compra e venda impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. A realização de benfeitorias pode constituir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias. A teor do art. 1.219 do CC/02 é inconteste o direito da ré à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que era possuidora de boa-fé, durante o período de adimplência contratual, tendo edificado no lote objeto do contrato rescindido. Sendo assim, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito da parte ré/reconvinte, de ser ressarcida pela edificação realizada, cujos valores deverão ser aferidos em sede de liquidação de sentença, com as informações e conclusões lançadas no laudo pericial de ID 000272, sob pena de, assim não o fazendo, implicar em enriquecimento sem causa por parte do autor, uma vez que irá retomar o imóvel com melhorias e construções. Desse modo, entendo que deve ser assegurado o direito da parte ré/reconvinda quanto à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo valor será apurado em liquidação de sentença. Indefiro o pedido de fixação de valores em favor da parte autora, pela utilização do imóvel pela parte ré, uma vez que alienada a terra nua, sem benfeitorias, não havendo que se falar em arbitramento de aluguéis pela sua utilização. Diante do acima exposto, JULGO PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL e PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL para: Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; Reintegrar o autor na posse do imóvel objeto da lide; Determinar à parte autora o pagamento à parte ré, de indenização pelas benfeitorias (ou acessões) realizadas no imóvel objeto da lide, conforme lançado no laudo pericial homologado neste ato, com atualização a ser aferida em liquidação de sentença. JULGO EXTINTO O FEITO, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I do CPC/15. Condeno à parte ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais), em relação à ação principal, observada a gratuidade de justiça deferida. Condeno à parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais), em relação à ação reconvencional. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se e Intimem-se. Na hipótese de interposição de apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC/15 - que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo a quo (art. 1.010 do CPC/15) -, sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Após, remetam-se os autos à superior instância. Transitada em julgado, expeça-se mandado de reintegração do autor na posse do imóvel situado no lote de terreno nº 11/C da quadra B, situado na Rua Itamara, do Empreendimento denominado Loteamento Parque Itaipu, neste Município. Nada sendo requerido no prazo de 5 (cinco) dias, dê-se baixa e arquivem-se. Ficam as partes intimadas de que, após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, os autos serão baixados e remetidos à Central ou Núcleo de Arquivamento, nos termos do artigo 206 da CNCGJ.