0003004-44.2017.8.19.0002

CONDOMÍNIO PRIVILÈGE ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais em face de GAFISA S/A. Narra que o condomínio, composto por 194 unidades residenciais distribuídas em três blocos, obteve habite-se em maio de 2011. Sustenta que, após a entrega do empreendimento, surgiram diversos vícios construtivos e falhas de projeto, dentre os quais infiltrações generalizadas, formação de carbonato de cálcio, exposição de ferragens por insuficiência de recobrimento, ausência de impermeabilização adequada em reservatórios, irregularidades nas vagas e circulação da garagem, inadequação da inclinação de escadas, deficiência de iluminação de emergência e outras patologias construtivas. Afirma que os defeitos foram constatados em laudo técnico elaborado pelos engenheiros Sérgio A. Abunahaman e Margareth Guizan, profissionais especializados na área de engenharia, cujas conclusões apontariam a responsabilidade da ré pelos vícios verificados no empreendimento. Alega que os problemas comprometem a segurança, a funcionalidade e a adequada utilização das áreas comuns e unidades autônomas, configurando vícios ocultos surgidos após a entrega do imóvel. Com fundamento no Código de Defesa do Consumidor e na responsabilidade civil do construtor por vícios da obra, requer a condenação da ré à realização das obras necessárias para sanar os defeitos apontados no parecer técnico. Subsidiariamente, caso não seja possível a execução das obras, pleiteia indenização material no valor de R$ 40.000,00. Requer, ainda, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais coletivos no valor de R$ 10.000,00, além das custas processuais e honorários advocatícios. Contestação às fls. 296/307. A ré, preliminarmente, arguiu a existência de litispendência parcial em relação ao pedido de execução de obras destinadas a sanar a alegada inexistência de caixa d'água impermeabilizada no último pavimento, sustentando que a mesma pretensão já é objeto da ação nº 0010717-46.2012.8.19.0002, em trâmite perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Niterói. No mérito, alegou a decadência do direito de reclamar quanto aos supostos vícios aparentes ou de fácil constatação, especialmente aqueles relacionados à inclinação da escada de acesso à piscina, à disposição dos pilares da garagem e à iluminação de emergência das áreas comuns, afirmando que tais características poderiam ter sido verificadas quando da entrega do empreendimento, ocorrida em 2011, incidindo o prazo decadencial previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor. Sustentou, ainda, a prescrição da pretensão indenizatória referente aos alegados defeitos aparentes, aduzindo que transcorreu prazo superior ao legal entre a entrega do empreendimento e o ajuizamento da demanda. No tocante aos demais vícios apontados, defendeu a inexistência de prova de falha construtiva imputável à ré, argumentando que a simples constatação de patologias na edificação não demonstra erro de projeto ou de execução. Afirmou que o empreendimento foi entregue em conformidade com as normas técnicas aplicáveis e acompanhado dos respectivos manuais de uso e manutenção, competindo ao condomínio a realização da conservação periódica das áreas comuns. Asseverou que a apuração da origem dos problemas relatados depende de prova pericial de engenharia, inexistindo elementos capazes de demonstrar nexo causal entre sua atuação e os danos alegados. Impugnou, por fim, os pedidos de obrigação de fazer, indenização por danos materiais e danos morais, requerendo o acolhimento das preliminares suscitadas ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos. Réplica às fls. 458/469. Decisão de fls. 471/472. Rejeitada a preliminar de litispendência. Deferida a produção de prova pericial. Laudo pericial às fls. 811/1044, 2027/2040. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. As alegações de decadência e prescrição não merecem acolhimento. A ré sustenta a incidência do prazo decadencial previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que parte dos vícios apontados seria aparente ou de fácil constatação. Todavia, tal tese não se sustenta diante da natureza dos defeitos comprovadamente identificados nos autos. Nos termos do art. 26, §3º, do CDC, tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial somente se inicia no momento em que o defeito se torna evidente ao consumidor, o que, em edificações, ocorre de forma progressiva, com a manifestação das patologias ao longo do uso normal do imóvel. No caso concreto, a prova pericial foi categórica ao apontar a existência de vícios construtivos de natureza evolutiva e estrutural, tais como infiltrações recorrentes, lixiviação do concreto, formação de carbonato de cálcio, exposição de armaduras e comprometimento de elementos estruturais, os quais não são imediatamente perceptíveis na entrega do empreendimento, mas se revelam com o tempo. Trata-se, portanto, de vícios ocultos e progressivos, cujo termo inicial não coincide com a entrega do imóvel, afastando-se a decadência alegada. Além disso, quanto aos vícios que comprometem a solidez e segurança da edificação, incide a disciplina específica do art. 618 do Código Civil, que estabelece garantia legal de responsabilidade do construtor pelo prazo de cinco anos, entendimento este amplamente consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente em hipóteses de vícios construtivos estruturais. No caso concreto, conforme se extrai da documentação acostada aos autos (fl. 126), o habite-se do empreendimento foi concedido em 03 de maio de 2016, marco relevante para a contagem do prazo de garantia legal aplicável. No tocante à prescrição, também não assiste razão à ré. A pretensão indenizatória decorrente de vícios construtivos possui natureza contratual, submetendo-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. No caso, considerando a data de entrega do empreendimento (habite-se em 2016) e o ajuizamento da presente demanda dentro do prazo legal aplicável, não há prescrição a ser reconhecida. Dessa forma, rejeitam-se as preliminares. Nos termos do art. 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo legal de garantia, sendo responsável pelos vícios que comprometam a estabilidade, funcionalidade e adequada utilização da edificação. No caso dos autos, a prova pericial produzida às fls. 811/1044, 2027/2040 é firme, detalhada e conclusiva quanto à existência de vícios construtivos no empreendimento, bem como quanto ao nexo causal entre tais patologias e falhas de execução da obra, afastando a hipótese de desgaste natural ou deficiência de manutenção como causa exclusiva dos problemas. O laudo técnico identificou infiltrações recorrentes nos pavimentos de garagem, com formação de carbonato de cálcio e lixiviação do concreto, fenômenos que contribuem para a despassivação das armaduras e aceleram processos corrosivos, reduzindo a vida útil da estrutura. Constatou-se, ainda, a presença de armaduras expostas em desconformidade com a NBR 6118, evidenciando insuficiência de cobrimento do concreto e comprometimento da durabilidade estrutural. No pavimento semi-enterrado, foram identificadas vagas de garagem com dimensões inferiores às exigidas pela legislação municipal, notadamente as vagas nº 13, 14 e 87, além de inadequações de circulação. No pavimento térreo, verificou-se que a escada de acesso ao mezanino não atende às normas técnicas aplicáveis (NBR 9050), tanto em inclinação quanto em dimensões de degraus. A perícia também constatou a inexistência de reservatórios superiores em concreto armado, embora tal previsão conste expressamente do memorial descritivo e da documentação do empreendimento, evidenciando desconformidade entre projeto e execução. O laudo complementar reforça tais conclusões ao detalhar que as patologias possuem origem construtiva, sendo decorrentes de falhas de execução, e não de uso inadequado ou ausência de manutenção, embora tenha sido registrada a inexistência de programa formal de manutenção preventiva nos termos da NBR 5674. Todavia, tal circunstância não afasta a responsabilidade da ré, sobretudo porque a causa primária dos vícios foi tecnicamente atribuída à execução da obra. O laudo pericial foi elaborado por profissional de confiança do Juízo, com fundamentação técnica adequada e submetido ao contraditório, inexistindo prova apta a infirmar suas conclusões. Dessa forma, restou comprovada a responsabilidade da ré pelos vícios construtivos identificados. O laudo fixou os seguintes valores: R$ 8.629,20 - infiltrações em garagem (injeção de resina epóxi e reparos localizados); R$ 1.939,36 - valeta de drenagem e armação exposta (avaliação técnica e intervenção especializada); R$ 1.939,36 - infiltrações adicionais e avaliação de drenagem; Totalizando R$ 12.507,92 (doze mil quinhentos e sete reais e noventa e dois centavos). O pedido de indenização por danos morais coletivos não comporta acolhimento. Embora os vícios construtivos tenham relevância técnica e possam gerar desconforto e prejuízos materiais ao condomínio, não se verifica situação excepcional apta a configurar ofensa extrapatrimonial coletiva autônoma, tratando-se de inadimplemento contratual com repercussão patrimonial, já integralmente reparável pela via material. ISTO POSTO, julgo parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a ré GAFISA S/A ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 12.507,92 (doze mil quinhentos e sete reais e noventa e dois centavos), correspondente ao custo dos reparos apurados na perícia judicial, com correção monetária a partir da data do laudo pericial e juros moratórios a partir da citação. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a ré ao pagamento de metade das custas do processo e de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Condeno a parte autora ao pagamento de metade das custas do processo e de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre a metade do valor da causa. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. P.I.