0002749-84.2021.8.26.0347

Processo 0002749-84.2021.8.26.0347 (processo principal 1001728-90.2020.8.26.0347) - Cumprimento de sentença - Alienação Judicial - Daniela Luzia Ernandes - Carlos Alberto Pereira - Caixa Econômica Federal - Bruno Henrique Pereira - Vistos. Cuida-se de cumprimento de sentença proferida nos autos da ação de extinção de condomínio e alienação judicial (proc. nº 1001728-90.2020.8.26.0347), movida por Daniela Luzia Ernandes em face de Carlos Alberto Pereira, ex-cônjuges que detêm em condomínio imóvel residencial situado na Comarca de Matão, gravado por alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal (R.2 da matrícula nº 35.512), constituída em 02/02/2017. A primeira tentativa de alienação judicial foi anulada por decisão de fls. 466/471, confirmada pelo v. acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 2124799-47.2024.8.26.0000 (fls. 536/540), por dois fundamentos concorrentes: o edital de fl. 95 descreveu o bem como imóvel residencial, omitindo que o objeto da alienação seriam apenas os direitos das partes sobre bem onerado por alienação fiduciária, em violação ao art. 886, I, do CPC; e a arrematação recaiu sobre o bem propriamente dito, quando já alienado fiduciariamente à CEF, tornando o ato nulo. Na sequência, o Juízo determinou a realização de nova avaliação pericial (fls. 551), exclusivamente sobre os direitos das partes. O Sr. Perito José Wandir Petroccelli Junior apresentou laudo às fls. 877/929, atribuindo ao imóvel considerado livre e desembaraçado o valor de R$ 329.500,00 (data-base: 23/12/2025). Em nova decisão (fls. 964/966, de 19/05/2026), o Juízo, reconhecendo que o objeto da futura alienação são os direitos das partes sobre o imóvel e não a propriedade plena , determinou o retorno dos autos ao perito para que esclarecesse se o valor avaliado correspondia exclusivamente a tais direitos. O perito apresentou esclarecimentos às fls. 971/973, consignando que: o valor de R$ 329.500,00 refere-se ao imóvel livre e desembaraçado; e o valor dos direitos das partes, considerado o saldo devedor do financiamento junto à CEF, é de R$ 319.560,57 na data-base de 23/12/2025, obtido pela diferença entre o valor de mercado e o saldo devedor informado. As partes manifestaram-se sobre os esclarecimentos periciais (fls. 976/981 e fls. 982/983). É o relatório. D E C I D O. É ponto incontroverso, nos termos das decisões anteriores deste Juízo confirmadas pelo E. TJSP que o objeto da alienação judicial são os direitos das partes sobre o imóvel onerado por alienação fiduciária junto à CEF, e não a propriedade plena livre e desembaraçada. Os esclarecimentos do perito às fls. 971/973 confirmam, com precisão técnica, a distinção: o valor de R$ 329.500,00 corresponde à propriedade plena; o valor dos direitos das partes, calculado pela diferença entre aquele valor e o saldo devedor do financiamento (data-base: 23/12/2025), é de R$ 319.560,57. Não procede o pedido da exequente de relativização do laudo com adoção da média de R$ 292.250,00. O perito judicial, profissional de confiança do Juízo, apresentou avaliação tecnicamente fundamentada, com metodologia comparativa adequada e homologável. A circunstância de laudos de imobiliárias locais indicarem valor inferior não é, por si só, suficiente para afastar a conclusão pericial, mormente quando a diferença entre o valor pericial e o preço sugerido pela exequente importa em proporção tolerável inferior a 15% , sem que haja vício metodológico que comprometa o trabalho do expert. O laudo encontra-se, portanto, apto a servir de base para a alienação. Em relação às impugnações metodológicas da CEF (fls. 939/940), tampouco procedem quanto ao ponto essencial para a avaliação dos direitos: o perito observou a existência do gravame fiduciário e expressamente utilizou o saldo devedor do financiamento para calcular o valor dos direitos, em exata conformidade com o objeto da alienação fixado por este Juízo. As condicionantes contratuais de liquidação antecipada apontadas pela CEF são relevantes para eventual quitação do contrato, mas não afetam a metodologia adotada para apuração do valor econômico dos direitos a serem leiloados. O perito advertiu, com propriedade técnica, que o valor de R$ 319.560,57 está vinculado à data-base de 23/12/2025 e poderá variar em função de amortizações ou encargos posteriores. Considerando que a alienação ocorrerá em data futura, é necessário que o valor de avaliação dos direitos seja recalculado com base no saldo devedor atualizado à época do edital. Para tanto, impõe-se a intimação da Caixa Econômica Federal para que, em 15 (quinze) dias, informe o saldo devedor atualizado do financiamento (matrícula nº 35.512 R.2), com demonstrativo de evolução do débito e parcelas pagas desde 23/12/2025. Com tal informação, o perito poderá aditar seu laudo para fixar o valor dos direitos na data-base mais próxima à realização do leilão. Quanto ao pedido da exequente de ressalva dos pagamentos por ela realizados exclusivamente a título de financiamento, deverá ser observado o quanto já decidido às fls. 466/471 destes autos, em seu item 2, mormente no que tange ao ponto onde decidido (fl. 470: "(...) no tocante ao acertamento de valores entre as partes, reconheço e declaro o crédito da autora no importe de R$ 213.553,44 correspondente às dívidas por ela exclusivamente pagas, montante este que poderá ser pela mesma utilizado na aquisição do imóvel, se tal for seu interesse, aliás como já manifestado pela mesma nos autos, inclusive à fl. 113. Obviamente se a autora assumir a obrigação de pagamento das dívidas vincendas da CEF e do Banco do Brasil, ao valor do crédito antes referido acrescer-se-á tal montante da obrigação a ser paga". A questão, contudo, não impede a fixação do valor de avaliação nem a realização do leilão: trata-se de crédito que deverá ser apurado e eventualmente descontado da quota-parte do executado no momento da partilha do produto da alienação. As impugnações de fls. 936/938 (Daniela), fls. 939/940 (CEF) e fls. 957/960 e 961 (posteriores) são REJEITADAS quanto ao mérito da avaliação, acolhendo-se o laudo pericial de fls. 877/929 e sua complementação de fls. 948/953, com os esclarecimentos de fls. 971/973, como base para a alienação judicial, com a necessária atualização do saldo devedor à data mais próxima ao edital, nos termos acima fixados. Ante o exposto, DECIDO: 1. REJEITO as impugnações ao laudo pericial formuladas às fls. 936/938, 939/940, 957/960 e 961, acolhendo o laudo de fls. 877/929 e sua complementação (fls. 948/953 e 971/973) como base da futura alienação judicial dos direitos das partes sobre o imóvel matriculado sob nº 35.512. 2. DETERMINO a intimação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para que, em 15 (quinze) dias, informe o saldo devedor atualizado do financiamento (R.2 da matrícula nº 35.512), com demonstrativo de evolução do débito, parcelas pagas e encargos desde a data-base de 23/12/2025 até o presente. 3. Cumpridas as providências acima, RETORNEM os autos ao Sr. Perito para que, no prazo de 10 (dez) dias, apresente aditamento ao laudo fixando o valor atualizado dos direitos das partes com base no saldo devedor informado pela CEF. 4. Após, venham os autos conclusos para designação de praça e elaboração do edital de leilão, observando-se que o objeto da alienação são exclusivamente os direitos das partes sobre o imóvel gravado pela alienação fiduciária registrada sob R.2 da matrícula nº 35.512. Intimem-se. - ADV: WILLIAN DE SOUZA CARNEIRO (OAB 288466/SP), MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE (OAB 109631/SP), RENATA TAMAROZZI RODRIGUES (OAB 140810/SP), SERGIO GOMES DE DEUS (OAB 293185/SP), CRISTIANO ROGERIO CANDIDO (OAB 288171/SP)