0002663-64.2025.8.26.0318

Liquidação de Sentença pelo Procedimento Comum Nº 0002663-64.2025.8.26.0318/SP AUTOR : NEUZA LIVATTO BOM ADVOGADO(A) : GABRIELA SANTOS DE SOUZA PRADO (OAB SP401890) ADVOGADO(A) : LARISSA INES SERENI DO PRADO (OAB SP450961) ADVOGADO(A) : ANIELE DE SOUZA DOS SANTOS MALTA (OAB SP462614) AUTOR : JOAO APARECIDO PEDRO BOM ADVOGADO(A) : GABRIELA SANTOS DE SOUZA PRADO (OAB SP401890) ADVOGADO(A) : LARISSA INES SERENI DO PRADO (OAB SP450961) ADVOGADO(A) : ANIELE DE SOUZA DOS SANTOS MALTA (OAB SP462614) RÉU : TERRA A VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADO(A) : BRUNA BELARMINO MOREIRA (OAB SP489884) ADVOGADO(A) : JULIANA CARRARO BOLETA (OAB SP140587) DESPACHO/DECISÃO VISTOS Cuida-se de liquidação de sentença por arbitramento instaurada por Neusa Livatto Bom e João Aparecido Pedro Bom em face de Terra à Vista Empreendimentos Imobiliários Ltda. , com esteio no artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil, com vistas à quantificação do valor da indenização devida pelas acessões e benfeitorias erigidas no Lote 01 da Quadra 09, situado no loteamento Jardim Empyreo, Município de Leme, em cumprimento ao acórdão proferido pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo na Apelação Cível nº 1000970-62.2024.8.26.0318. Por decisão interlocutória (Evento 18, fls. 38/39), foi determinada a realização de perícia técnica de engenharia civil , com nomeação do perito Sérgio Luiz Hypólito e fixação dos quesitos do juízo voltados à avaliação das edificações e à regularidade urbanística perante a municipalidade. O laudo pericial oficial foi encartado aos autos (Evento 56, fls. 86/112), apurando como custo total das acessões e benfeitorias o importe de R$ 152.028,00 (Evento 56, fls. 18 e 26), atestando, ainda, a ausência de regularização administrativa da obra perante a Prefeitura Municipal de Leme e a estimativa do dispêndio de R$ 10.700,00 para a respectiva convalidação técnica e documental (Evento 56, fl. 19). A executada manifestou insurgência em face do laudo (Evento 64, fls. 1/6), sustentando a contaminação da avaliação por reformas e ampliações promovidas por terceiros após a reintegração de posse ocorrida em 25 de março de 2024, a ausência de detalhamento quanto aos muros e portões, a deficiência quanto ao índice de depreciação e aos custos unitários, além de postular o abatimento dos custos de regularização da obra. Os exequentes postularam a homologação do laudo pericial (Evento 61, fls. 1/5; Evento 65, fls. 1/3), defendendo a higidez das conclusões periciais, rechaçando qualquer abatimento a título de regularização e requerendo a reserva de honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais. Por despacho judicial (Evento 71, fls. 146/147), foi determinada a intimação do perito judicial para prestar esclarecimentos complementares, notadamente quanto à restrição do montante avaliado às obras erguidas pelos autores até a data da reintegração de posse em 25 de março de 2024. O perito apresentou petição de esclarecimentos (Evento 75, fls. 151/154), ratificando expressamente que o montante de R$ 152.028,00 abrange com exclusividade a construção executada pelos exequentes até a data da reintegração de posse (25/03/2024), sem inclusão de melhorias supervenientes agregadas pelos terceiros adquirentes, justificando pormenorizadamente a valoração dos fechamentos, muros, portões, índices do Custo Unitário Básico (CUB) e critérios de depreciação pela tabela de Ross-Heidecke. Sobreveio manifestação da executada (Evento 93, fls. 1/5; Evento 95, fls. 1/5), reiterando discordância quanto à segregação fática da área e requerendo subsidiariamente a dedução dos gastos de regularização no montante de R$ 10.700,00 , ao passo que os exequentes pugnaram pela homologação final dos trabalhos (Evento 96, fls. 1/6). Foram acostados aos autos certidões e pedidos de penhora no rosto dos autos emanados do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Leme (Evento 62, fls. 1/4; Evento 85, fls. 1/2; Evento 97, fls. 1/3; Evento 98, fl. 1). É o relatório necessário. FUNDAMENTAÇÃO Da Higidez Metodológica do Laudo Pericial e Seus Esclarecimentos A fase de liquidação de sentença por arbitramento destina-se a conferir liquidez ao comando exequendo transitado em julgado, assegurando a justa quantificação patrimonial sem reabrir a discussão acerca da existência da obrigação de indenizar, nos moldes do artigo 509, § 4º, e artigo 510 do Código de Processo Civil. No caso concreto, o laudo pericial (Evento 56, fls. 86/112) e a manifestação de esclarecimentos (Evento 75, fls. 151/154) demonstraram higidez técnica e consonância com os dados empíricos apurados pelo auxiliar da justiça. O laudo identificou minuciosamente as características estruturais da edificação erigida pelos exequentes, composta por unidade residencial de 73,20 m² de alvenaria em padrão construtivo simples, cobertura metálica de 61,80 m² e fechamento periférico dotado de muros de alvenaria e portões metálicos (Evento 56, fls. 9 e 18). A insurgência da executada calcada na suposta inclusão de benfeitorias supervenientes promovidas por terceiros foi exaustivamente dissipada nos esclarecimentos do perito judicial (Evento 75, fls. 151/154). O perito esclareceu que a mensuração adotada no laudo ateve-se estritamente à construção executada pelos exequentes até a data da reintegração de posse em 25 de março de 2024 (Evento 14, fls. 229/230; Evento 75, fl. 151), tomando como balizas as fotografias originárias, o auto de reintegração e o memorial das obras pré-existentes, sem considerar acréscimos ou reformas supervenientes no montante apurado. De igual modo, restou demonstrado o emprego da metodologia do Custo Unitário Básico da construção civil (CUB/Sinduscon-SP) para a edificação principal e para o rancho metálico, acompanhada da depreciação física de 5,62% calculada sob a consagrada tabela de Ross-Heidecke em razão da idade aparente de 6 anos e do estado de conservação, elementos respaldados na literatura especializada e nas normas do IBAPE/SP (Evento 56, fls. 22/26; Evento 75, fls. 152/154). A verba de R$ 20.000,00 atribuída aos muros e portões metálicos restou justificada no laudo e nos esclarecimentos como decorrência da avaliação direta dos elementos de fechamento em alvenaria e cotações de mercado pertinentes a estruturas de serralheria (Evento 56, fl. 26; Evento 75, fls. 152/153), inexistindo elemento técnico em sentido contrário apto a desconstituir o laudo oficial, mormente ante a inércia da executada quanto à juntada de parecer divergente de assistente técnico. E também deve ser frisado que o perito oficial é de confiança do Juízo, e merece ser prestigiado em relação aos assistentes técnicos das partes, que não têm a isenção do primeiro. Este é imparcial, até prova em contrário, pois está em posição equidistante das partes envolvidas no litígio. A respeito, já se deixou assentado na jurisprudência que: “ADMINISTRATIVO – DESAPROPRIAÇÃO – GARANTIA CONSTITUCIONAL DO JUSTO PREÇO – 1. O laudo do perito do juízo, em se tratando de pessoa equidistante do interesse das partes, da confiança do MM. Juiz que preside a instrução processual na Primeira Instância, somente deve ser recusado na hipótese de prova convincente, capaz de autorizar o juízo da inverdade pericial. 2. À míngua de prova suficiente, em sentido contrário, subsiste o valor encontrado na perícia oficial. 3. Recurso não provido. (TRF 2ª R. – AC 90.02.11810-4 – RJ – 1ª T. – Rel. Juiz Luiz Antônio Soares – DJU 16.12.2002 – p. 191)” (grifos meus) Desse modo, impõe-se o acolhimento do valor base das acessões e benfeitorias apurado pelo perito judicial, no importe total de R$ 152.028,00 (Evento 56, fls. 18 e 26). Do Necessário Abatimento dos Custos para Regularização Administrativa da Construção Em que pese a regularidade formal da mensuração técnica da construção, assiste razão à executada ao vindicar a dedução do custo necessário para a regularização da obra perante a municipalidade. O perito do juízo foi categórico, em resposta aos quesitos "c", "d" e "e" formulados por este magistrado, ao atestar que a construção realizada pelos exequentes não se encontra regularizada perante a Prefeitura Municipal de Leme e demais órgãos administrativos competentes (Evento 56, fl. 19). Ato contínuo, o vistor oficial consignou a viabilidade técnica de saneamento das pendências urbanísticas e tributárias, orçando com precisão as etapas indispensáveis para que a construção alcance plena regularidade, as quais compreendem serviços de escritório de engenharia no importe de R$ 2.500,00, alvará e taxa de aprovação no importe de R$ 1.500,00, expedição de habite-se e recolhimento de ISS da construção no montante de R$ 2.000,00 e recolhimento previdenciário (INSS da construção civil perante a Receita Federal) fixado em R$ 4.700,00, totalizando a quantia de R$ 10.700,00 (Evento 56, fl. 19). A indenização pelas acessões e benfeitorias visa recompor o proveito econômico agregado ao solo e preservar o retorno das partes ao estado anterior, coibindo o enriquecimento sem causa do proprietário. Todavia, a indenização justa pressupõe o desconto dos encargos financeiros indispensáveis para tornar a edificação habitável, comerciável e em estrita conformidade com os regulamentos urbanísticos e tributários vigentes, exegese extraída do artigo 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979 e do artigo 1.255 do Código Civil. O ressarcimento dos exequentes pelo custo integral de reposição física sem deduzir as despesas documentais e tributárias transferiria injustamente à proprietária ou aos seus sucessores o encargo financeiro da regularização de uma obra que os possuidores ergueram de modo clandestino perante o poder público municipal. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo orienta-se com firmeza no sentido de que, em sede de liquidação de sentença, o custo financeiro indispensável à regularização da edificação clandestina apurado em perícia oficial deve ser deduzido do crédito indenizatório das acessões: "AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – HOMOLOGAÇÃO DE CÁLCULOS REALIZADOS PELO PERITO CONTADOR – ALEGADA APOSIÇÃO INDEVIDA DE ABATIMENTO DOS CUSTOS NECESSÁRIOS PARA A REGULARIZAÇÃO, JUNTO AO PODER PÚBLICO, DAS ACESSÕES REALIZADAS PELOS EXEQUENTES NO IMÓVEL, EM AFRONTA À COISA JULGADA - IMPERTINÊNCIA - MERO CRITÉRIO PARA DEFINIÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO BEM, PARA FINS DE INDENIZAÇÃO JUSTA (ARTIGO 1.255/CC) - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AGRAVO DE INSTRUMENTO 2108027-72.2025.8.26.0000; RELATOR (A): CLAUDIA GRIECO TABOSA PESSOA; ÓRGÃO JULGADOR: 19ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE ARARAQUARA - 2ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 17/06/2025; DATA DE REGISTRO: 17/06/2025)" (negritos meus) No mesmo sentido, o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça perfilha a imperatividade de compatibilizar a indenização das acessões com a dedução dos valores despendidos na legalização perante os órgãos de fiscalização: " LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – COMPLEMENTAÇÃO DE LAUDO PERICIAL – RELEVÂNCIA DA REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO – Agravante que pretende a manifestação do perito sobre a regularidade da obra em face das normas municipais e a possibilidade de regularização – Acolhimento – Demanda relativa à resolução de compromisso de compra e venda de lote por inadimplemento do adquirente, tendo havido determinação para indenização da edificação realizada pelo agravado – Indenização de benfeitorias que depende da observância das regras técnicas aplicáveis à construção civil, nos termos do art. 34, §1°, da Lei 6.766/79 – Relevância para a liquidação da obrigação do exame sobre a regularidade da obra, pois as despesas para sua regularização tem de ser deduzidas do valor da indenização – Perito que reconheceu a ausência de aprovação do projeto construtivo e de habite-se, além da falta de inscrição da área construída no cadastro municipal – Necessidade de complementação do laudo para aferir a conformidade da construção com as normas técnicas e os custos para sua regularização, se o caso – Orientação jurisprudencial consolidada por este E. TJSP – Decisão reformada – RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2042053-25.2024.8.26.0000; Relator (a): Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/04/2024; Data de Registro: 19/04/2024)" (negritos meus) Em idêntica conformidade, a 1ª Câmara de Direito Privado deste Tribunal de Justiça reafirma o princípio do equilíbrio econômico e a legitimidade da dedução dos custos de regularização: "COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Resolução por inadimplemento dos promissários compradores. Insurgência dos réus apenas no tocante à indenização por acessões e benfeitorias. Admissibilidade. Art. 34 da Lei nº 6.766/79. A resolução do contrato deve conduzir as partes ao status quo ante, sob pena de enriquecimento sem causa. Irrelevância de eventualmente a acessão não se encontrar regularizada perante a Prefeitura Municipal. Circunstância que não elimina o valor da construção, devendo o custo de regularização ser abatido da avaliação. Menção à existência de benfeitorias e acessões indenizáveis na contestação. Impropriedade de se remeter as artes a nova demanda para avaliação das melhorias, o que pode ser seito em liquidação. Sucumbência recíproca. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1006675-45.2021.8.26.0286; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/09/2023; Data de Registro: 21/09/2023)" (negritos meus) Destarte, do valor de R$ 152.028,00 apurado na avaliação pericial deve ser decotada a quantia de R$ 10.700,00 necessária à regularização da edificação (Evento 56, fl. 19), perfazendo o montante líquido principal indenizatório de R$ 141.328,00 (cento e quarenta e um mil, trezentos e vinte e oito reais). Conforme fixado expressamente no acórdão exequendo (Evento 6, fls. 2/3; Evento 11, fls. 2/3), sobre o valor principal incidirá correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir da data do arbitramento pericial (24/06/2026, data da entrega do laudo pericial - Evento 56, fl. 27), acrescido de juros moratórios legais referentes à variação da TAXA SELIC (Lei 14.905 de 2024, que deu nova redação ao artigo 406 do Código Civil e Tema 1.368 do Colendo STJ) contados desde a citação na fase de conhecimento. Dos Honorários da Fase de Liquidação e Pedidos Conexos Descabe a condenação da executada ao pagamento de verba honorária autônoma na presente fase de liquidação. A instauração da liquidação por arbitramento decorreu de expressa determinação do acórdão exequendo da 6ª Câmara de Direito Privado (Evento 6, fl. 3), o qual previu a necessidade da via liquidatória ante a evidente iliquidez do an debeatur reconhecido no título. A oposição de impugnações e a postulação de esclarecimentos ao laudo técnico representaram o exercício legítimo do direito constitucional ao contraditório técnico (artigo 477, § 2º, do Código de Processo Civil), de tal modo que, não verificada litigiosidade anômala ou resistência desprovida de supedâneo, os honorários advocatícios sucumbenciais da fase cognitiva, já fixados pelo colegiado em 10% sobre o valor da condenação (Evento 6, fl. 4), remuneram a atuação correspondente. Novos honorários apenas serão devidos quando instaurada a fase de cumprimento de sentença consistente em pagamento de quantia certa, na forma e nas hipóteses dos artigos 523 a 525 do Código de Processo Civil. Defiro o pedido formulado pelos patronos dos exequentes referente à reserva dos honorários advocatícios contratuais (Evento 65, fls. 1/3; Evento 96, fl. 4), no importe de 30% (trinta por cento) sobre o crédito líquido dos autores, acrescido da verba fixa adiantada no termo aditivo (Evento 65, fls. 6/12; Evento 65, fls. 13/14), nos moldes do artigo 22, § 4º, da Lei nº 8.906/1994, com expressa ressalva de que tal retenção incidirá exclusivamente sobre o quinhão disponível dos exequentes. Por derradeiro, anote a Serventia a existência da penhora no rosto dos autos determinada pelo Juízo da Vara do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Leme no Cumprimento de Sentença nº 0002242-16.2021.8.26.0318 (Evento 62, fls. 1/4; Evento 85, fls. 1/2; Evento 97, fls. 1/3; Evento 98, fl. 1), formalizada até o montante atualizado de R$ 21.314,75 em 30/06/2026, a incidir estritamente sobre os créditos pertencentes ao coexequente João Aparecido Pedro Bom, cumprindo reservar tal quantia no momento processual oportuno para posterior remessa àquele juízo. Expeça-se, outrossim, o competente ofício à Defensoria Pública do Estado de São Paulo para fins de liberação e pagamento dos honorários definitivos do perito judicial Sérgio Luiz Hypólito, no importe já reservado perante aquele órgão (Evento 47, fl. 1; Evento 56, fl. 1). DISPOSITIVO Ante o exposto: a) Homologo o laudo pericial oficial (Evento 56, fls. 86/112) e seus respectivos esclarecimentos (Evento 75, fls. 151/154), acolhendo a impugnação parcial deduzida pela executada para determinar o abatimento do montante de R$ 10.700,00 (dez mil e setecentos reais), referente ao custo necessário à regularização administrativa da obra perante a Municipalidade de Leme; b) Fixo o valor da indenização devida aos exequentes em R$ 141.328,00 (cento e quarenta e um mil, trezentos e vinte e oito reais), quantia que deverá ser corrigida monetariamente pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da data de entrega do laudo pericial (24/06/2026) e acrescida de juros de mora legais contados da citação na ação de conhecimento (10/06/2024), nos exatos termos do acórdão exequendo; c) Rejeito o pedido de fixação de honorários advocatícios sucumbenciais nesta fase de liquidação de sentença; d) Defiro a reserva dos honorários advocatícios contratuais em prol das patronas dos exequentes, no patamar contratado de 30% (trinta por cento) sobre o proveito econômico líquido de seus constituídos, acrescido do valor de R$ 2.800,00 consoante instrumentos anexados (Evento 65), que incidirá sobre o saldo remanescente disponível dos autores; e) Determino a anotação da penhora no rosto dos autos oriunda do Cumprimento de Sentença nº 0002242-16.2021.8.26.0318 do Juizado Especial Cível e Criminal de Leme, para reserva dos valores devidos até o limite de R$ 21.314,75 (Evento 62 e Evento 85), incidentes sobre a cota-parte cabível ao coexecutado João Aparecido Pedro Bom; f) Determino a expedição de ofício à Defensoria Pública do Estado de São Paulo para a liberação e crédito dos honorários periciais em favor do perito Sérgio Luiz Hypólito, consoante reserva efetivada no Evento 47, restando fixados honorários periciais definitivos em R$ 2.147,16; g) Com o trânsito em julgado desta decisão integrativa e a formalização do título executivo judicial em sua expressão líquida, aguarde-se manifestação da parte credora para instauração do respectivo cumprimento de sentença no prazo de 15 (quinze) dias . Intimem-se.