0002297-40.2021.8.19.0001

Trata-se de MEDIDA CAUTELAR COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA PARA SUSTAR/CANCELAR LEILÃO DE IMÓVEL proposta por JANNA REGO DE SOUZA FREITAS em face de ITAÚ UNIBANCO S.A. Narra que firmou contrato particular de compra e venda, cuja numeração é 1013042100002, firmado na data de 13 de agosto de 2014, com financiamento e alienação fiduciária com imóvel dado em garantia em favor do réu, com prazo de 360 prestações pelo sistema de amortização SAC, registrado no 14º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Niterói - 5ª Circunscrição, matrícula nº 2329993, referente ao imóvel situado na Alameda São Boa Ventura, nº 987, bloco 02, apartamento 804, Fonseca, Niterói, RJ, CEP 24130-223. Afirma que o referido imóvel, objeto da lide, fora adquirido num momento de especial crescimento dos negócios familiares, tendo se surpreendido com a notificação de leilão enviada para seu e-mail, através do leiloeiro público, BIASI LEILÕES, noticiando a ocorrência do leilão do seu imóvel, com a data prevista para o primeiro leilão em 06 de janeiro de 2021 às 14:30, com possibilidade de novo leilão designado para o dia 15 de janeiro de 2021 também às 14:30, no caso de não arrematação no primeiro leilão. Alega que tentou por diversas vezes renegociar o débito e que no momento do financiamento estava casada, com ambos tendo condições financeiras para arcar com as parcelas do imóvel objeto da lide. Entretanto, relata que na data de 30 de agosto de 2018 se divorciou de seu marido, restando acordado no divórcio que a parte pertencente ao seu ex-marido, com relação ao imóvel em questão, ficaria para a filha menor do casal, deixando o ex-marido de custear em parte a prestação habitacional, o que contribuiu para a dificuldade do pagamento da prestação do financiamento pela autora. Relata ainda, que é advogada e foi prejudicada em sua profissão com a perda de seus contratos de assessoria jurídica em razão da pandemia do Covid-19. Alega que o imóvel objeto da lide é o único que possui para residir com sua filha, que passou a ter guarda após o divórcio. Informa que tentou buscar uma solução amigável junto à parte ré, no sentido de parcelar e renegociar o débito, porém a mesma manteve-se irredutível. Por fim, aduz que o saldo devedor que o réu apresenta não se mostra coerente, alegando que as prestações já pagas não teriam sido devidamente amortizadas. Requer (i) a concessão da liminar para determinar a abstenção da realização do leilão extrajudicial previsto para a data de 06 de janeiro de 2021 e, a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário e seus efeitos, referente ao imóvel objeto da lide, ou, alternativamente, suster-lhe seus efeitos, na hipótese de já ter sido realizado, até que se julgue o mérito da ação principal; (ii) o deferimento da expedição de ofício ao leiloeiro público BIASI LEILÕES, para suspensão do leilão marcado para o dia 01 de janeiro de 2021; (iii) a expedição de ofício ao 14º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Niterói, a fim de suspender os efeitos de quaisquer medidas de constrição do imóvel com relação ao leilão designado para o dia 06 de janeiro de 2021; (iv) a concessão do prazo de 15 dias para que seja aditada a inicial; e (v) a confirmação dos efeitos da tutela de urgência em caráter antecedente para que estes sejam tornados definitivos, condenando o réu às cominações legais, dentre elas, honorários advocatícios, custas e demais despesas processuais. Decisão às fls. 80, indeferindo a tutela antecipada. Contestação às fls. 95. No mérito sustenta a regularidade na contratação firmada entre a autora e o banco, afirmando que a alienação fiduciária é garantia definida no artigo 22 da Lei 9.514/97,e, argumentando que a transferência da propriedade se dá em caráter provisório até o pagamento total da dívida, apenas para garantir-se o adimplemento contratual, pontuando que o credor adquire a propriedade resolúvel do imóvel financiado e o devedor permanece na posse direta do imóvel de modo a usufruí-la. Sustenta ainda, a ausência da obrigatoriedade da renegociação tendo em vista o contrato ser regido pela Lei 9514/97. Enfatiza que o banco réu no momento da concessão do crédito, forneceu à autora o valor remanescente para adquirir o imóvel, não tendo lhe vendido, mas sim emprestado o dinheiro para que esta pudesse fazer a aquisição, deixando o bem em garantia da transação, tratando-se então de financiamento para compra de bem e não empréstimo consignado. Sustenta o princípio da autonomia da vontade e da não interferência estatal, argumentando que não pode ser compelido a negociar a dívida da parte autora em juízo conforme ela pretende e que não há onerosidade excessiva que justifique a pretensão. Alega que apesar da autora ter ajuizado a presente demanda a fim de desconstituir os atos praticados pela parte ré no tocante ao procedimento de consolidação de propriedade, não aduziu qualquer irregularidade que pudesse ensejar a nulidade. Informa que ambos os devedores foram intimados acerca do procedimento extrajudicial, pessoalmente, através de e-mail e telegrama. Informa ainda que os dois leilões marcados restaram infrutíferos, havendo consolidação plena da propriedade em favor do credor fiduciário e a extinção da dívida, emitindo termo de quitação em nome da parte autora, e, que apesar de ciente de que o inadimplemento desencadearia o procedimento previsto da Lei 9514/97, acrescentando que a autora não procedeu com o pagamento mesmo após notificada. Argui a necessidade da autora efetuar o pagamento mensal da taxa de ocupação no valor equivalente a 1% do imóvel. Requer a improcedência dos pedidos autorais e a condenação da autora às custas, despesas processuais, honorários advocatícios e as demais cominações legais. Acrescenta que se entendida a inversão do ônus, que a mesma seja comunicada antes da sentença, ainda na instrução, a fim de que seja possível cumprir o ônus probatório. Réplica às fls. 216. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, manifestaram as partes desinteresse na produção de novas provas, conforme petições localizadas às fls. 239 e 243, respectivamente. Decisão às fls. 245, suspendendo o feito até a realização da prova pericial no processo apenso, cuja numeração é 0005868-16.2021.8.19.0002. Decisão às fls. 264, suspendendo o feito até o julgamento do recurso de apelação interposto nos autos em apenso para julgamento em conjunto. Ata da audiência virtual de conciliação às fls. 863, na qual não foi possível chegar a um entendimento entre as partes, resultando na ausência de acordo. Emenda à inicial às fls. 880, requerendo a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, alegando hipossuficiência financeira. Esclarece que firmou contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária no valor de R$ 172.250,00, para aquisição de imóvel avaliado em R$ 283.059,96, tendo pago R$ 113.059,96 de entrada, além de 60 prestações do financiamento, tornando-se inadimplente apenas a partir de setembro de 2019 em razão de dificuldades financeiras. Sustenta que, à época da consolidação da propriedade, o saldo devedor correspondia a R$ 43.066,66. No mérito, aduz que após a consolidação da propriedade, o imóvel foi alienado sem prévia avaliação atualizada, por preço vil, desconsiderando a valorização decorrente das benfeitorias realizadas ao longo dos anos. Afirma que a instituição financeira promoveu a venda do bem por valor inferior ao seu efetivo valor de mercado, o que lhe teria causado prejuízo e ensejado enriquecimento sem causa do réu. Sustenta fazer jus à restituição da diferença entre o valor do imóvel e o saldo devedor remanescente, que estima em R$ 129.183,34, bem como à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel. Invoca jurisprudência do STJ acerca da necessidade de avaliação atualizada do bem antes da alienação, requer a realização de prova pericial para apuração do valor do imóvel e das benfeitorias e, ao final, pleiteia a procedência dos pedidos, com a condenação do réu ao pagamento da diferença apurada, das benfeitorias, além das custas processuais e honorários advocatícios. Decisão às fls. 926, deferindo a gratuidade de justiça pleiteada pela parte autora. Contestação às fls. 930. No mérito, aduz o réu que o objetivo da autora e controvérsia limita-se à pretensão da autora de receber eventual valor remanescente (sobejo) decorrente da alienação extrajudicial do imóvel, em razão da alteração promovida na petição inicial. Sustenta que o contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária foi regularmente celebrado, que a autora tornou-se inadimplente e que o procedimento de consolidação da propriedade observou integralmente os requisitos da Lei nº 9.514/97. Afirma que a autora foi regularmente intimada para purgar a mora, permaneceu inerte, houve a consolidação da propriedade e, posteriormente, foram realizados os leilões, igualmente precedidos das comunicações legalmente exigidas, inexistindo qualquer nulidade no procedimento. Alega que frustrados os dois leilões públicos, o imóvel pôde ser livremente alienado, inexistindo direito da autora à restituição de qualquer valor remanescente. Sustenta ainda, que não há obrigação legal de renegociar a dívida, que a execução observou o procedimento específico da Lei nº 9.514/97, sendo inaplicáveis o princípio da execução menos gravosa, a proteção conferida ao bem de família, o Decreto-Lei nº 70/66 e as alegações de violação à função social do contrato e ao direito à moradia. Defende ainda, que o saldo devedor, à época da consolidação, correspondia a R$ 43.066,66, impugna a alegação de que a dívida poderia ser quitada por valor inferior, afirma que eventual valorização do imóvel ou realização de benfeitorias não gera direito à indenização nas circunstâncias do caso e requer, ao final, a total improcedência dos pedidos, com a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Decisão saneadora às fls. 1125, deferindo a produção de prova pericial. Laudo pericial às fls. 1257, concluindo que o valor de mercado do imóvel objeto da lide corresponde a R$ 311.000,00, com referência de data para março de 2026 e, que o valor de mercado obtido, retroagido para a data de venda que ocorreu em 04 de março de 2022, corresponde a R$ 278.000,00. Destaca que estes valores correspondem aos valores de mercado, ocorrendo o leilão pelo valor de liquidação forçada, que difere do valor de mercado em razão de condições especiais destinadas a comercializar o bem em prazo inferior ao usual. Em resposta aos quesitos da parte autora, esclareceu ainda, que a conta do saldo devedor possivelmente utilizada pela parte em questão, não está correta em termos contábeis, sendo o valor correto do débito R$ 184.772,61. Afirma que não há saldo positivo da venda em relação à dívida da parte autora que pudesse ensejar crédito a seu favor. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. No mérito, a pretensão não merece prosperar. Inicialmente, observa-se que após a emenda da petição inicial, a controvérsia restringe-se ao alegado direito da autora ao recebimento de eventual valor remanescente decorrente da alienação do imóvel objeto da garantia fiduciária, bem como à indenização pelas benfeitorias realizadas. É incontroverso nos autos que a autora celebrou contrato de financiamento garantindo o imóvel por alienação fiduciária, tornando-se inadimplente, circunstância que culminou na consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, nos moldes da Lei nº 9.514/97. Também não há controvérsia de que foram realizados os dois leilões públicos previstos no art. 27 da referida lei, ambos sem êxito. Frustrados os leilões legais, a propriedade consolidou-se definitivamente em favor do credor fiduciário, que passou a deter a livre disponibilidade do bem, podendo aliená-lo nas condições que entendesse convenientes, inexistindo previsão legal impondo que a venda posterior ocorra necessariamente pelo valor de mercado. A alegação da autora de que faria jus ao recebimento da diferença entre o valor de mercado do imóvel e o saldo devedor igualmente não encontra respaldo na prova produzida. O laudo pericial concluiu que o valor de mercado do imóvel, retroagido à data da alienação (04 de março de 2022), correspondia a R$ 278.000,00, esclarecendo, contudo, que referido valor não se confunde com o valor de liquidação forçada, modalidade naturalmente inferior ao valor de mercado em razão das condições especiais destinadas à rápida comercialização do bem. Mais relevante, o expert esclareceu que o saldo devedor indicado pela autora não corresponde aos valores efetivamente devidos, concluindo que o débito existente à época perfazia R$ 184.772,61, afastando a premissa utilizada pela demandante para sustentar a existência de crédito remanescente. O perito foi categórico ao afirmar que inexiste saldo positivo decorrente da alienação do imóvel capaz de ensejar qualquer restituição em favor da autora. Cumpre destacar que o laudo foi elaborado por profissional de confiança do Juízo, apresentou fundamentação técnica suficiente e respondeu adequadamente aos quesitos formulados pelas partes, inexistindo elementos que justifiquem seu afastamento, motivo pelo qual deve ser integralmente acolhido. Da mesma forma, não prospera o pedido de indenização pelas benfeitorias. As melhorias eventualmente incorporadas ao imóvel repercutem no próprio valor de mercado do bem, considerado pelo perito em sua avaliação, inexistindo demonstração de prejuízo indenizável ou fundamento legal que imponha ao credor fiduciário o ressarcimento pretendido após a consolidação definitiva da propriedade. Assim, ausente demonstração de qualquer irregularidade na alienação do imóvel ou da existência de saldo remanescente em favor da autora, impõe-se a improcedência dos pedidos. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC, observada, contudo, a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais, na forma do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida. Embargos de declaração nos embargos de declaração em agravo interno em ação rescisória. Cabimento. Ausência de requisitos de embargabilidade. Recurso protelatório. Interposição de embargos visando à rediscussão de matérias devidamente enfrentadas e rebatidas pelo Plenário. Impossibilidade. Precedentes. Multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC. Inexistência de quaisquer dos vícios do art. 1.022 do CPC. Manutenção. 5. Certificação do trânsito em julgado. Precedentes. 6. Embargos não conhecidos. (AR 1945 AgR-ED-ED, Relator(a): GILMAR MENDES, Tribunal Pleno, julgado em 18/05/2018, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe 113 DIVULG 07-06-2018 PUBLIC 08-06- 2018). Certificados o pagamento das despesas do processo e o trânsito em julgado, e nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. P.I.