0002158-04.2020.8.19.0202

Processo 0002158-04.2020.8.19.0202 S E N T E N Ç A BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A ajuizou ação renovatória de contrato de locação comercial contra TIAGO MANUEL LOURENÇO DE ARAÚJO, MARIA DA NAZARÉ DE SÁ LOURENÇO ARAÚJO, LUIZ RICARDO COSTA DE CARVALHO e SERGIO DA SILVA CUSTÓDIO. Alega, em síntese, que celebrou contrato de locação comercial do imóvel situado na Avenida Meriti, n. 2460, Loja A, com término de vigência previsto para 31/07/2020 e aluguel atual no valor de R$ 27.560,07, o qual alega não condizer com o mercado imobiliário atual. Informa haver litígio judicial acerca da propriedade do imóvel envolvendo os réus devido a uma suposta fraude, sendo os aluguéis consignados judicialmente em outra demanda. Sustentando o exato cumprimento do contrato e o preenchimento de todos os requisitos legais, propõe a renovação por mais cinco anos (de 01/08/2020 a 31/07/2025), ofertando o valor de aluguel de R$ 21.500,00 e a manutenção das demais cláusulas que regem a relação locatícia. Requer: requer se digne V.Exa. determinar a citação da ré, por Aviso de Recebimento, para, querendo, oferecerem contestação, confiante que, ao final, o pedido será julgado procedente para que o contrato firmado entre as partes seja renovado, nos termos da proposta acima deduzida, condenando-se os réus ao ônus da sucumbência. Ademais, caso seja reconhecida a improcedência da renovação do contrato de locação na presente demanda, o que em hipótese nenhuma pode ocorrer, requer que seja a Demandada condenada a indenizar os prejuízos e lucros cessantes experimentados pela parte Autora, em decorrência de eventual mudança e perda do fundo de comércio, em quantum a ser apurado em liquidação de sentença. Protesta pela produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, especialmente a pericial de engenharia, documental superveniente e testemunhal.. Contestação de Tiago, Regina e Maria em fls. 137. Preliminarmente, pugnam pela exclusão do 3º e 4º réus (Luiz Ricardo Costa de Carvalho e Sergio da Silva Custódio) do polo passivo, sob a alegação de que não são proprietários do imóvel e praticaram fraude já reconhecida em sentença judicial pretérita. Requerem, também, a exclusão da 2ª ré (Maria da Nazare), sustentando que esta não possui relação com o imóvel locado, e pedem a inclusão de Regina Olivia de Araujo como legítima ré e locadora. No mérito, impugnam o valor de renovação oferecido pela parte autora, argumentando que a quantia é inferior ao aluguel atual e destoa da realidade do mercado imobiliário da região. Amparados por parecer técnico mercadológico, postulam a fixação do aluguel mensal no valor de R$ 45.500,00, com atualização anual pelo índice IGP-M. Contestação do réu Sérgio em fls. 189. Esclarece que aguarda a conclusão da ação anulatória ajuizada pelo Sr. Tiago para tomar as medidas cabíveis, noticiando, ainda, que o requerimento do registro do imóvel encontra-se em trâmite na Vara de Registros Públicos da Capital do Rio de Janeiro. Manifestação do réu Luiz em fls. 193. Em sua petição, opõe-se ao pedido de exclusão do 3º e 4º réus do polo passivo, argumentando que as sentenças que julgaram a posse dos imóveis em favor dos primeiros réus ainda pendem de julgamento de recursos, podendo a decisão ser reformada. Rechaça veementemente a imputação de fraude, alegando ausência de provas e insucesso dos primeiros réus até mesmo na tentativa de registro de ocorrência policial. Ademais, insurge-se contra o pagamento dos aluguéis diretamente ao réu Tiago pela parte autora, classificando a atitude como temerária e desprovida de determinação judicial, uma vez que a titularidade da propriedade do bem ainda se encontra indefinida e sob análise recursal. No que tange ao mérito locatício, entende não ser o momento adequado para debater os valores, confiando que o Juízo fixará a quantia com base em avaliações de praxe. Réplica em fls. 206. Saneamento que fixou prova pericial em fls. 254. Decisão que não proveu o agravo de instrumento do autor em fls. 426. Laudo pericial em fls. 449. Em fls. 538 o juízo de origem considerou encerrada a fase probatória encaminhando o processo ao grupo de sentenças sendo distribuído a esse magistrado signatário em 26 de julho de 2026. É O RELATÓRIO. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria é puramente de direito e as partes não requereram novas provas. Não há preliminares, já que todas rebatidas em saneamento. A pretensão autoral encontra amparo na Lei nº 8.245/91. Da análise dos autos, verifica-se que os requisitos cumulativos exigidos pelos artigos 51 e 71 da referida lei foram integralmente preenchidos pela parte autora. Restou documentalmente comprovada a celebração de contrato escrito e com prazo determinado, o interregno mínimo de cinco anos na relação locatícia, a exploração do mesmo ramo de comércio por prazo ininterrupto superior a três anos, bem como o exato cumprimento das obrigações contratuais, incluindo o pagamento regular dos aluguéis e encargos. Impende destacar que o direito à renovação do contrato não foi objeto de impugnação específica pelas partes rés em suas peças de defesa. A ausência de contestação quanto ao preenchimento das condições legais torna incontroversa a continuidade do vínculo, cingindo-se a lide, exclusivamente, à fixação do valor do novo locativo mensal para o período renovando. Para a apuração do justo valor de mercado, foi deferida a produção de prova pericial de engenharia. O laudo acostado aos autos foi elaborado em estrita observância aos ditames da NBR 14.653 da ABNT, avaliando as características do imóvel, sua localização em área comercial valorizada e o cenário mercadológico local. O perito judicial utilizou metodologias consagradas, aplicando o Método Evolutivo e o Método Comparativo Direto de Mercado, com os devidos fatores de homogeneização. Ao final, o expert consignou de forma direta: Assim, no presente caso e dentro do campo de arbítrio do Perito que subscreve, o Perito adotará como representativo de mercado a média entre a amostra X7 e a amostra X1, qual seja, R$ 63,83/m². Como a loja em objeto possui uma área equivalente de locação de 370,00m² o valor de mercado para a mesma alcança R$ 23.617,00. O laudo pericial apresenta-se robusto, equidistante e tecnicamente fundamentado. As metodologias e os cálculos apresentados pelo perito mostraram-se adequados à realidade do mercado imobiliário para a data-base da renovação (agosto de 2020), não havendo nos autos elementos técnicos capazes de infirmar as conclusões do expert. Sendo assim, o valor apurado pela perícia deve ser adotado como o justo locativo para a vigência do novo pacto, mantendo-se o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e rechaçando tanto a proposta subestimada da parte autora (R$ 21.500,00) quanto a pretensão superestimada das rés (R$ 45.500,00). Ademais, vale destacar que o prazo máximo de renovação é de 05 anos, conforme jurisprudência pacífica do STJ. Portanto, diante do exposto JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS PARA: a) DECRETAR a renovação do contrato de locação comercial firmado entre as partes, referente ao imóvel situado na Avenida Meriti, nº 2460, Loja A, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com vigência ininterrupta de 01/08/2020 a 31/07/2025; b) FIXAR o valor do aluguel mensal em R$ 23.617,00 (vinte e três mil, seiscentos e dezessete reais), válido para a data-base de agosto de 2020; c) MANTER hígidas as demais cláusulas e condições do contrato de locação originário não conflitantes com esta decisão, incluindo o índice (IGP-M/FGV) e a periodicidade de reajuste anual Considerando que o litígio recaiu unicamente sobre o valor do aluguel e que a quantia final restou fixada em patamar intermediário, reconheço a sucumbência recíproca. Condeno as partes ao rateio das custas e despesas processuais. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor anual do contrato renovado, devendo a parte autora pagar 50% desse valor aos patronos das rés, e as rés pagarem 50% desse valor ao patrono da autora, vedada a compensação. P.R.I. CUMPRA-SE.