0002093-31.2006.8.19.0030

SENTENÇA Trata-se ação pelo procedimento comum ajuizada por JULIO CARLOS DE OLIVEIRA D'EÇA e VANDA MARIA D'EÇA em face de PORTO REAL INVESTIMENTOS S/A em que alegam serem proprietários de uma unidade imobiliária vendida pelo réu, e que os poderes outorgados à Incorporadora, ora ré, se limitam na fixação de taxa de cobrança para as despesas decorrentes dos serviços em funcionamento no condomínio. Todavia, afirma que o réu vem utilizando a taxa condominial para pagar mais do que as despesas decorrentes dos serviços em funcionamento no condomínio. Aduzem que o gerenciamento das despesas pela Incorporadora deveria ser de caráter temporário, mas o condomínio de utilização, na forma da Lei 4591/64, ainda não foi constituído, e nem foi entregue a administração do complexo imobiliário, à comunhão dos condôminos. Destacam que o Complexo continua administrado com base em mandato bilateral que cada um dos proprietários outorgou à Incorporadora, e que esta pratica de forma abusiva, ilegal e onerosa aos interesses dos Autores. Requerem a concessão de tutela antecipada para que seja determinado que os autores respondam pela contribuição mensal em valor limitado. Em sede definitiva, pugnam pela condenação da ré à obrigação de não fazer consistente na abstenção de cobrar dos autores, a título de contribuição condominial, qualquer valor que exceda orçamento anual de despesas aprovado pela maioria absoluta dos condôminos na fração ideal a eles atribuível. Contestação (id. 20, a partir da página 39). Preliminarmente, alega a ausência dos pressupostos processuais, a falta de interesse processual, e a ilegitimidade do polo ativo, de modo que requer a extinção do processo sem apreciação do mérito. Em sede meritória, afirma que se trata de relação entre condomínio e condômino, inexistente relação de consumo. Aduz que, contrariamente ao que alegam os autores, o Condomínio foi constituído precariamente em 11 de maio de 1998, conforme registro de Convenção perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mangaratiba sob número de matrícula nº 293, protocolo nº 30.078, destacando que o artigo 63 dispõe que O Condomínio Porto Real Resort objeto da presente Convenção considerar-se-á definitivamente constituído e instalado para todos os jurídicos e legais efeitos quando da conclusão da construção de 80% da edificações que o integram (...). Afirma que a ação ajuizada pela Associação de Proprietários do Condomínio Porto Real objetivando a desconstituição da Convenção de 1998 teve o pedido julgado improcedente na primeira instância e teve tal decisão mantida pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (22/02/2005). Alega que disponibiliza a todos os condôminos a devida prestação de contas de todos os gastos do Condomínio para o devido rateio e que a taxa condominial cobrada reflete os gastos, custos e despesas despendidos com a manutenção, preservação e melhoramento do Condomínio, de modo que as taxas condominiais devidas não podem estar atreladas à simples correção monetária, mas deve corresponder a todos os gastos enfrentados pelo Condomínio réu. Afirma que é inverídica a alegação do autor de que a construção das demais unidades, previstas no projeto inicial, estaria suspensa desde 1998. Alega que todos os proprietários de unidades residenciais arcam com as despesas condominiais respectivas, sem distinção. Aduz a inocorrência de dano moral e requer a improcedência dos pedidos autorais. Réplica em id. 349. Em id. 405, o réu junta o acórdão proferido pela Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, processo nº 2006.030.004853-2, afirmando que se trata de demanda de caso semelhante. Em id. 417, os autores requereram a utilização de prova emprestada, qual seja laudo pericial (id. 431). Ainda, esclareceram que impugnam apenas os valores cobrados até janeiro de 2014 porque a partir da gestão realizada pelos condôminos, a partir de 2014, as normas legais passaram a ser cumpridas, não havendo impugnação a esta gestão condominial. Petição do réu (id. 702), requerendo a extinção do processo sem julgamento do mérito. Petição dos autores (id. 714) em que requereram a conexão ou o sobrestamento do presente feito até o julgamento do processo nº 0000068-11.2007.8.19.0030. Despacho (id. 761) que determinou o apensamento da presente ação ao processo nº 0000068-11.2007.8.19.0030. Petição do réu (id. 771) em que alegou que não seria cabível o sobrestamento do feito ou conexão com outra demanda. Reiterou o pedido de extinção do processo sem resolução do mérito. Petição dos autores em id. 789. Em id. 818, consta a suspensão do processo. Despacho (id. 821) que determinou a revogação da suspensão. É O RELATÓRIO. DECIDO. Trata-se de ação em que a parte autora requer a anulação a convenção condominial de 1998 em razão de vícios na convocação dos condôminos para participação e a indevida utilização da cláusula mandato. A preliminar de formação de litisconsórcio ativo necessário não pode ser aceita. Não é necessário que todos os condôminos integrem o polo ativo da presente demanda, sob pena de se obstruir o acesso à justiça dos autores. Com efeito, ninguém pode ser obrigado a ingressar com uma ação judicial e muito menos não há que se falar em submissão do direito de ação de um cidadão à vontade de outro em litigar ou não. Na verdade, cada condômino tem legitimidade para perseguir o seu direito autonomamente, sendo claro que a sentença apenas vale entre as partes. Em situação parecida, no mesmo sentido foi o entendimento jurisprudencial, conforme acórdão que a seguir transcrevo: STJ-0601059) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSOESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. ALEGAÇÃO DEOFENSA AO ART. 535, II, DO CPC. RAZÕES DE RECURSO QUE NÃO IMPUGNAM, ESPECIFICAMENTE, OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA 182/STJ. FALTADE IMPUGNAÇÃO, NO RECURSO ESPECIAL, DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO COMBATIDO, SUFICIENTES PARA A SUA MANUTENÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVOPARCIALMENTE CONHECIDO, EM PARTE, E, NESSA PARTE, IMPROVIDO. I. Interposto Agravo Regimental com razões que não impugnam, especificamente, os fundamentos da decisãoagravada, no ponto relativo à alegada ofensa ao art. 535, II, do CPC, não prospera o inconformismo, em face da Súmula 182 desta Corte. II. Não merece prosperar o Recurso Especial, quando a peça recursal não refuta determinado fundamento do acórdão recorrido, suficiente para a sua manutenção, em face da incidência do enunciado da Súmula 283 do STF ( é inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles ). No caso, a parte recorrente deixou de impugnar o fundamento do acórdão recorrido no sentido da inexistência de ordem legal para que o pedido de indenização deva ser formulado pela totalidade dos condôminos de um imóvel, contra quem o esbulhou e não pode mais restitui-lo; basta que um comunheiro o faça, em favor da comunhão . Incidência da Súmula 283/STF. III. Ademais, em casos análogos, esta Corte - ao contrário do que alega a parte agravante - entende que, em ação de indenização por desapropriação indireta, cada condômino possui legitimidade para defender sua quota-parte, não havendo que se falar em litisconsórcio ativo necessário. Nesse sentido: STJ, REsp 300.196/SP, Rel. Ministro MILTON LUIZ PEREIRA, PRIMEIRA TURMA, DJU de 15.12.2003; STJ, AR 1.589/SP, Rel. Ministro FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, Rel. p/ acórdão Ministra ELIANA CALMON, PRIMEIRA SEÇÃO, DJU de 24.05.2004. IV. Agravo Regimental parcialmente conhecido, e, nessa parte, improvido. (AgRg no Agravo em Recurso Especial nº 302.613/SP (2013/0050040-1), 2ª Turma do STJ, Rel. AssuseteMagalhães. j. 10.03.2016, DJe 17.03.2016). A preliminar de ausência de pressuposto válido não pode ser admitida, tendo em vista que se constata a existência dos requisitos essenciais à propositura da ação. Ainda, a preliminar de falta de interesse processual também não merece acolhida, a presente demanda é útil, necessária e adequada para persecução do direito almejado. Afastadas as preliminares, passo ao exame do mérito. Em que pese o enorme número de documentos trazidos pelas partes aos autos, muitos sem pertinência com o objeto da presente demanda, certo é que a controvérsia trazida a juízo é definir se a assembleia geral que elaborou a alteração na convenção condominial em 1998 foi nula ou não. Não se discute a formação do condomínio, que ocorreu no ano de 1993 com o arquivamento da minuta da convenção condominial e sim a alteração efetuada pela Assembleia Geral. Em suas alegações, as rés sustentam que a Convenção Condominial somente foi elaborada em 1998, forte no argumento que a minuta arquivada em 1993 não continha todos os elementos exigidos para ser reconhecida como uma autêntica convenção condominial. No entanto, não se pode olvidar que a minuta da convenção arquivada em 1993 é válida e eficaz e obriga a todos, seja os condôminos que se acham obrigados a pagar as cotas condominiais na forma estipulada, seja o síndico, administrador, incorporador ou o próprio condomínio para delimitar sua forma e amplitude de atuação. Nesse sentido, vale trazer à colação o acórdão a seguir: 0067877-88.2019.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO 1ª Ementa Des(a). TEREZA CRISTINA SOBRAL BITTENCOURT SAMPAIO - Julgamento: 27/04/2020 -VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. - Decisão agravada que determinou a emenda da petição inicial para adequá-la à ação de cobrança. - Artigo 32, alínea 'j' e §1º, da Lei nº 4.591/64, que preveem que o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação. - Minuta de convenção do condomínio válida e eficaz até que seja aprovada a convenção definitiva, sobretudo porque quando da aquisição do apartamento o condômino adere à minuta preestabelecida pela incorporada. - Parcial provimento ao recurso para determinar válida e eficaz a minuta de convenção de condomínio, e ainda dotada de publicidade, bem como para determinar o regular prosseguimento da execução, adequando-a, se necessário, a outras exigências que o Douto Juízo de origem entender necessárias. REFORMA PARCIAL DO DECISUM. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. Cumpre ressaltar que no momento da compra das unidades, os adquirentes aderiram à Convenção do Condomínio registrada no cartório do 1º Ofício de Mangaratiba que tinha força obrigatória por força de sua cláusula 6ª. Desse modo, a elaboração da Convenção Condominial definitiva deveria seguir estritamente o disposto na referida minuta, até porque há relação de consumo entre as partes e ao disponibilizar a minuta quando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, os compradores tinham a justa expectativa de ver respeitados as cláusulas ali dispostas. Se assim, não fosse, não faria o menor sentido a existência da referida minuta. Nesse sentido, é necessário se verificar se os preparativos para a realização da assembleia geral realizada em 1998 foram efetuados de acordo com as normas legais e convencionais. A convocação dos condôminos para realização da assembleia é prevista no artigo 1350 do Código Civil, já o artigo 1.354 do citado diploma legislativo define que não poderá haver deliberação se todos os condôminos não forem convocados. Por sua vez, o artigo 16 da Minuta da Convenção Condominial estabelece expressamente a necessidade convocação de todos os condôminos por carta registrada. O não cumprimento do dever de convocação caracteriza vício de forma, ou seja, a deliberação não cumpriu a forma prescrita em lei, o que torna o negócio jurídico nulo de pleno direito, na forma do artigo 166, IV do Código Civil. Desse modo, não há que se falar em convalidação da deliberação de 1998 por meio da Assembleia Geral realizada no ano de 2013 que obviamente, passa a valer após a sua realização, mas não tem o condão de validar o negócio jurídico se este for considerado nulo. Note-se que os demais pedidos formulados pelo autor decorrem da apreciação de pedido de anulação da deliberação tomada na assembleia supracitada. Em seu artigo 36, a Convenção estabelece que compete à Assembleia Geral a fixação das despesas condominiais devidas por cada condômino, na proporção por ela estabelecida, vale dizer que a cota básica corresponde à unidade com 150m². Por sua vez, o artigo 16 da Convenção Condominial é claro em estabelecer a forma de convocação dos condôminos para participação nas Assembleias Gerais, que deve ser realizada por carta registrada ou protocolada. Além disso, o artigo 14, n. 6 da mesma Convenção estipula que é direito do condômino a participação nas Assembleias, bem como o direito de votar. Dessa forma, está claro que havia obrigação das rés em convocarem todos os condôminos por carta registrada. No entanto, em nenhum momento dos autos, as rés trazem comprovação de que tenham convocados os condôminos, o que era seu ônus, tanto por força do disposto no artigo 373, II do Código de Processo Civil, quanto pelo artigo 14, § 3º, I do Código de Defesa do Consumidor. Os réus sustentam a validade da Convenção Condominial realizada em 1993, com argumento de que ao assinarem o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, os autores anuíram coma cláusula mandato e que os presentes na Assembleiam detinham mandato válido para participarem e votarem pelos autores, não havendo qualquer ilegalidade na aprovação da alteração da Convenção Condominial. Todavia, ainda que se considere válida a cláusula mandato inserida no contrato de adesão de promessa e compra e venda, as rés não poderiam suprimir a convocação dos condôminos para assembleia, uma vez que se trata de clara violação às normas convencionais e legais. Assim, diante os vícios apontados, com relação à falta de convocação dos condôminos, outra solução não há que não seja a anulação da assembleia com relação aos autores e o retorno da cobrança das cotas condominiais ao previsto na minuta da convenção registrada em 1993. Nessa mesma linha é o entendimento jurisprudencial, conforme acórdão que a seguir transcrevo: 0130522-20.2017.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). REGINA LUCIA PASSOS - Julgamento: 04/06/2019 - VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARACÍVEL Apelações Cíveis. Ação declaratória de nulidade de assembleia. Sentença de procedência em para declaração de nulidade de assembleia condominial. Execução extrajudicial. Sentença extinguindo a execução. Demandas Conexas. Apelações do condomínio. Pedido de Prova Suplementar. Alegação de cerceamento de defesa. Rejeição. Apresentação de documentos, em sede recursal, relativos a fatos anteriores à apresentação da contestação. Inexistência de justificativa para demora na produção da prova. Preclusão. Prova Emprestada. Imprescindível a Observância do Contraditório. Art. 372 CPC. Assembleia Geral Extraordinária. Ausência de Convocação. Ofensa ao art. 1354 do CC. Nulidade da Deliberação. Desprovimento. Jurisprudência e precedentes citados: 00688638020128190002 RIO DE JA-NEIRO NITEROI 7 VARA CÍVEL, Relator: Des(a). ALEXANDRE ANTÔNIO FRANCO FREITAS CÂMARA, Data de Julgamento: 28/11/2018, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL); 1815390320148190001, Relator: Des(a).TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES, Data de Julgamento: 06/02/2019, SEXTA CÂMARA CÍVEL. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. Evidentemente, após a realização da assembleia de janeiro 2014, os valores devem ser cobrados na forma ali estipulada. Quanto ao dano moral, verifico que inexistente abalo moral ou psicológico capaz de configurar dano indenizável. Além disso, cumpre esclarecer que dada a amplitude do conceito de dano moral, a impressão que pode causar é que qualquer ato que cause incômodo a pessoa é configurado dano moral. Não é assim, porém. O dano para ser considerado moral e ressarcível, deve ser sempre recoberto de alguma magnitude e de certa grandeza. Temos que ter em mente que o dano moral não é título para tornar indenizável qualquer mal-estar, desgosto, afetação, inquietação ou perturbação de ânimo. Toda a teoria da responsabilidade civil vem a cada dia sendo desvirtuada nas lides forenses. O Direito não pode desconhecer que existe um grau de inconveniente, enfado, desgostos que a vida em sociedade acarreta. É o preço que se paga. O dano moral somente ingressará no mundo jurídico, com a subsequente obrigação de indenizar, em havendo alguma grandeza no ato considerado ofensivo a direito personalíssimo. Se o ato tido como gerador do dano extrapatrimonial não possui virtualidade para lesionar sentimentos ou causar dor e padecimento íntimo não existe abalo a moral passível de ressarcimento. A abundância de ações que tratam de danos morais presentes hoje em dia no Poder Judiciário brasileiro é incrível, pois quase todas as demandas das mais diversas espécies, têm dentre seus diversos pedidos uma pretensão de dano moral como se a dor fosse uma constante universal. A vida isenta de dores, enfados, estresse é uma possibilidade remota e um sonho cada vez mais distante. Ora, o ser humano tem de estar preparado para a existência de pequenos problemas que exsurgem do cotidiano profissional, pessoal, familiar, amoroso e financeiro sob pena de vivermos em estado de lide permanente. A figura do homem médio, tão propalada hoje em dia e de origem no Direito Romano, há sempre se ser tomada como pauta, porque o Direito é a ciência que considera como modelo o homem médio. Não pode assim, atender a reclamos que mostrem suscetibilidade excessiva e eminentemente individual e de nervos à flor da pele. Diferente do que ocorre com o dano material, a alteração desvaliosa do bem-estar psicofísico do indivíduo deve apresentar certa magnitude para ser reconhecida como prejuízo moral, o que não restou demonstrados nos autos. Portanto, improcede ao dano moral. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para declarar nula em relação aos autores a Convenção Condominial realizada em 11/05/1998 e registrada no Cartório do Ofício Único de Mangaratiba sob número de protocolo 30.078. Condeno as rés a efetuar a cobrança das cotas condominiais da parte autora nos moldes da minuta da convenção condominial arquivada no ano de 1993 até a convenção realizada em janeiro de 2014, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais), por cobrança em desconformidade com a presente sentença. Por fim, defiro a consignação em pagamento e determino a expedição de mandado de pagamento de todas as quantias depositadas em favor do condomínio Porto Real Resort, devendo qualquer valor excedente ser objeto de cobrança pela via própria. Condeno os réus a pagarem as custas judiciais honorários advocatícios correspondentes a 10% do valor da causa na forma do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Transitado em Julgado, dê-se baixa e arquivem-se. P. I.