0002088-86.2025.8.26.0405

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0002088-86.2025.8.26.0405/SP EXEQUENTE : MILTON BORGES ADVOGADO(A) : SERGIO ESPOSITO POLEO (OAB SP138774) EXEQUENTE : MARLENE APARECIDA FRANCISCO BORGES ADVOGADO(A) : SERGIO ESPOSITO POLEO (OAB SP138774) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Cumprimento de Sentença requerido por Milton Borges e Marlene Aparecida Francisco Borges em face de Bliss Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., Vincorp Empreendimentos Ltda. e Vpar Participações Eireli, visando à satisfação do crédito reconhecido na sentença proferida nos autos da Ação de Indenização nº 1003176- 79.2024.8.26.0405 (evento 1, doc. 5). O título executivo judicial transitou em julgado (evento 1, doc. 6), dando ensejo ao início da fase executiva para cobrança do montante fixado na condenação (evento 1). No curso do procedimento, converteu-se em penhora o arresto anteriormente deferido sobre o bem imóvel de matrícula nº 132.857 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco (evento 37). Na mesma oportunidade, acolheu-se a utilização do laudo pericial emprestado produzido nos autos nº 0013482-32.2021.8.26.0405, homologando-se a avaliação do bem no valor de R$ 5.100.000,00 (evento 37). Determinada a alienação judicial eletrônica, o edital de leilão foi devidamente homologado (evento 88), culminando na arrematação do imóvel em segunda praça pela empresa Macrod Administração de Bens Ltda. pelo valor de R$ 3.250.000,00, mediante proposta de pagamento parcelado nos termos do art. 895 do Código de Processo Civil (eventos 93 e 96). O auto de arrematação foi devidamente assinado e a arrematação declarada perfeita, acabada e irretratável por este Juízo (evento 99). Iniciada a fase de satisfação dos haveres, habilitaram-se no feito terceiros e credores concorrentes. O Município de Osasco postulou a reserva de crédito no montante de R$ 189.257,39, relativo a débitos fiscais de IPTU incidentes sobre o imóvel arrematado (eventos 92 e 97). Por força da decisão proferida no evento 108, deferiu-se o levantamento inicial da quantia de R$ 90.522,00 em favor da Municipalidade por meio de Mandado de Levantamento Eletrônico (evento 113), remanescendo a reserva tributária no valor atualizado de R$ 98.735,39. Ademais, aportaram nos autos comunicações de constrição no rosto do feito. O Juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Osasco determinou a penhora no rosto dos autos para garantia de crédito não tributário na Execução Fiscal nº 1508219- 08.2022.8.26.0405, no valor de R$ 1.174.638,96 (eventos 95 e 97). Igualmente, o Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Osasco comunicou a efetivação de penhora no rosto dos autos oriunda do Cumprimento de Sentença nº 0005256-67.2023.8.26.0405, promovido por Espólio de Alexandre José de Oliveira e outra, no montante atualizado de R$ 91.206,40 (evento 114), cuja anotação no sistema processual foi determinada por este Juízo (evento 124). Pendem de apreciação dois requerimentos centrais. De um lado, o arrematante Macrod Administração de Bens Ltda. (evento 135) comprova o recolhimento das custas para expedição da carta de arrematação (eventos 119 e 121) e a quitação regular do sinal de 30,76% no valor de R$ 1.000.000,00 (evento 96), da parcela nº 1/25 no valor de R$ 90.522,00 (evento 103) e da parcela nº 2/25 no valor de R$ 90.666,84 (evento 135), requerendo a expedição da respectiva Carta de Arrematação e do Mandado de Imissão na Posse. De outro lado, os exequentes (evento 132) pleiteiam a homologação de planilha atualizada de seu crédito no patamar de R$ 2.073.584,17 (evento 132) e a autorização para levantamento das quantias depositadas em conta judicial, resguardando-se apenas a reserva de IPTU pertencente ao Fisco municipal e a posterior liberação das parcelas mensais vincendas. É o relatório. Decido. Satisfeitos os pressupostos legais e certificada a higidez do procedimento expropriatório, o pleito de expedição dos atos de transferência de domínio e imissão na posse formulado pelo arrematante comporta acolhimento. Com efeito, a alienação judicial atingiu seu aperfeiçoamento com a lavratura e assinatura do auto de arrematação por este Juízo, pelo leiloeiro público e pelo arrematante (eventos 93 e 96), tendo decorrido in albis o prazo de dez dias previsto no art. 903, § 2º, do Código de Processo Civil, sem a apresentação de qualquer impugnação pelas partes ou interessados (evento 99). Registre-se que o ato arrematatório consolidou-se como perfeito, acabado e irretratável, na esteira do que estabelece o caput do referido dispositivo legal. O arrematante Macrod Administração de Bens Ltda. demonstrou o estrito cumprimento das obrigações assumidas na proposta parcelada acolhida. Os comprovantes de depósito juntados aos autos atestam o pagamento da entrada equivalente a 30,76% do valor da arrematação, no montante de R$ 1.000.000,00 (evento 96), assim como a quitação tempestiva da parcela nº 1/25 no valor de R$ 90.522,00 (evento 103) e da parcela nº 2/25 no valor de R$ 90.666,84 (evento 135). Foi também comprovado o recolhimento do encargo relativo às custas judiciais para expedição da carta de arrematação (eventos 119 e 121). A opção pelo pagamento do preço em prestações não constitui óbice à expedição do título aquisitivo de propriedade nem à entrega da posse do bem ao arrematante. Nos termos do art. 895, § 1º, do Código de Processo Civil, a garantia do juízo e da execução em relação ao saldo devedor remanescente perfectibiliza-se mediante a constituição de hipoteca judicial gravada diretamente sobre a matrícula do imóvel arrematado. Essa providência resguarda o processo e garante a execução de eventual saldo devedor sem postergar indevidamente o direito de fruição do adquirente de boa-fé. Sobre a plena viabilidade da expedição da carta de arrematação e da imissão na posse no pagamento parcelado respaldado por hipoteca judicial, destaca-se o entendimento consolidado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Auto de arrematação assinado. Indeferimento da expedição da carta de arrematação e mandado de imissão, enquanto não pago o parcelamento integral, ausente caução. Reforma da decisão. Pagamento do preço em prestações que não impede a expedição de carta de arrematação e mandado de imissão na posse. Inteligência dos artigos 895, § 1º, e 901, § 1º, do Código de Processo Civil. Bem arrematado que é dado em hipoteca. Recurso provido." (TJSP; Agravo de Instrumento 2069924-93.2025.8.26.0000; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mauá - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/04/2025; Data de Registro: 29/04/2025). Dessa forma, preenchidos os requisitos formais dos artigos 901 e 903 do Código de Processo Civil, impõe-se o deferimento da expedição da Carta de Arrematação em favor da empresa Macrod Administração de Bens Ltda., devendo constar expressamente do documento a averbação da hipoteca judicial sobre a matrícula nº 132.857 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco até a quitação integral do parcelamento (artigo 895, § 1º, do CPC), bem como a expedição do competente Mandado de Imissão na Posse. Passa-se à apreciação do concurso especial de credores instituído sobre o produto da alienação judicial, assim como à análise do requerimento de levantamento formulado pelos exequentes (evento 132). Em consonância com o artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil, a alienação judicial promove a sub-rogação dos créditos que recaem sobre o imóvel no respectivo preço alcançado na arrematação, observando-se rigorosamente a ordem legal de preferência. De igual modo, o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional dispõe que os débitos tributários relativos ao imposto predial e territorial urbano (IPTU), dada a sua natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o preço da hasta pública. O crédito tributário decorrente de tributos imobiliários ostenta preferência absoluta sobre os créditos cíveis e sobre as penhoras no rosto dos autos registradas por terceiros credores, consoante dicção do artigo 186 do Código Tributário Nacional. Por essa razão, a satisfação do Fisco municipal precede qualquer outra destinação do produto da arrematação. No caso concreto, o Município de Osasco habilitou a quantia total de R$ 189.257,39 referente a débitos de IPTU (eventos 92 e 97). Já tendo ocorrido a liberação e o levantamento inicial da quantia de R$ 90.522,00 por força da decisão do evento 108 e do Mandado de Levantamento Eletrônico expedido no evento 113, resta pendente o saldo tributário no valor exato de R$ 98.735,39. Essa quantia deve permanecer integralmente reservada na conta vinculada a estes autos, assegurando a quitação do remanescente tributário precipuamente sobre qualquer outro pagamento. Acerca da prioridade do crédito tributário de IPTU e da indispensabilidade de resguardar os valores das constrições incidentes sobre o bem e das penhoras no rosto dos autos antes da liberação de numerário aos exequentes, orienta a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Penhora no Rosto dos Autos. Execução de Alimentos. Produto de Hasta Pública. Pluralidade de Interessados. Apuração Prévia de Saldo Disponível. Crédito Tributário (IPTU). Natureza "Propter Rem" (em razão da coisa). Inexistência de Definição de Concurso Formal de Credores. Precedente do superior tribunal de justiça (STJ) Inaplicável ao Caso Analisado. Decisão de Cautela Processual. Recurso Desprovido. I. Caso em Exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual foi indeferida, neste momento processual, a transferência imediata de saldo remanescente depositado em juízo para autos de execução de alimentos, condicionando o levantamento à prévia apuração do saldo efetivamente disponível e regularização do quadro de credores. II. Questão em Discussão 2. Verificar se o crédito alimentar autoriza a transferência imediata do numerário depositado, independentemente da apuração de eventuais encargos incidentes sobre o bem e da definição do quadro processual. III. Razões de Decidir 3. A penhora no rosto dos autos alcança apenas eventual crédito pertencente ao executado, não criando preferência automática sobre todo o produto da arrematação. 4. A existência de crédito tributário incidente sobre o imóvel (IPTU), de natureza propter rem, impõe prévia verificação quanto à suficiência do numerário, não configurando inversão indevida de preferência. 5. O precedente do STJ que reconhece a preferência do crédito alimentar aplica-se a hipóteses de concurso formal de credores já estruturado, situação diversa do presente caso, em que ainda não há definição consolidada do saldo líquido disponível. 6. A Magistrada atuou com cautela processual adequada, evitando levantamento prematuro de valores cuja titularidade final ainda não se encontra definida. IV. Dispositivo e Tese 7. Agravo de Instrumento desprovido. Teses de julgamento: "1. A penhora no rosto dos autos não assegura preferência absoluta sobre o produto da arrematação, limitando-se ao crédito efetivamente pertencente ao executado. 2. A transferência de valores depositados judicialmente pode ser condicionada à prévia apuração de saldo disponível e verificação de encargos incidentes sobre o bem, sem que isso configure afronta à natureza alimentar do crédito". (TJSP; Agravo de Instrumento 2030898-54.2026.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 35ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/03/2026; Data de Registro: 16/03/2026). Superada a preferência tributária primária, cumpre analisar a viabilidade do levantamento postulado pelos exequentes. Os credores indicam o valor atualizado de seu débito em R$ 2.073.584,17 (evento 132) e requerem a liberação do saldo acumulado nos depósitos do arrematante, reservando-se o IPTU do Fisco e transferindo-se a destinação das parcelas vincendas. Contudo, verifica-se ainda a existência de duas penhoras no rosto dos autos regularmente anotadas neste feito: a primeira expedida pela 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Osasco na Execução Fiscal nº 1508219-08.2022.8.26.0405, no valor de R$ 1.174.638,96 (eventos 95 e 97); e a segunda oriunda da 6ª Vara Cível da Comarca de Osasco no Cumprimento de Sentença nº 0005256-67.2023.8.26.0405, no montante de R$ 91.206,40 (evento 114). Desse modo, cumpre consignar que o crédito exequendo tratado nestes autos possui prioridade absoluta em relação às penhoras no rosto dos autos oriundas de outros juízos, haja vista decorrer da penhora originária que ensejou a própria alienação judicial do bem imóvel. Como a penhora no rosto dos autos alcança tão somente eventual crédito remanescente pertencente aos executados, todos os valores depositados decorrentes da arrematação e as parcelas vincendas devem ser aplicados precipuamente à satisfação do crédito dos exequentes, resguardada apenas a preferência tributária do Município de Osasco. Nesse panorama, computando-se os valores já arrecadados em conta judicial até a presente data, constata-se o ingresso de R$ 1.181.188,84, composto pela entrada de R$ 1.000.000,00 (evento 96), pela parcela nº 1/25 no valor de R$ 90.522,00 (evento 103) e pela parcela nº 2/25 no valor de R$ 90.666,84 (evento 135). Descontado o levantamento tributário efetivado de R$ 90.522,00 (evento 113), o saldo líquido atualmente à disposição deste Juízo perfaz a quantia de R$ 1.090.666,84. Outrossim, para a escorreita apreciação da quantia disponível para levantamento e posterior expedição do Mandado de Levantamento Eletrônico (MLE) em favor dos exequentes, mostra-se indispensável a prévia verificação do saldo bancário efetivamente coligido. Assim, deixa-se de fixar nesta decisão valor numérico cravado de depósito em conta judicial, condicionando-se a deliberação dos valores e a autorização de levantamento à prévia juntada nos autos do extrato atualizado da conta vinculada ao processo por parte da Serventia. Juntado o extrato bancário oficial pela Serventia e assegurada a reserva tributária do Município de Osasco, o saldo disponível será destinado prioritariamente aos exequentes em amortização de seu crédito, adotando-se idêntico procedimento em relação aos depósitos das parcelas mensais vincendas do parcelamento (parcelas nº 3/25 a 25/25), até a integral liquidação do débito exequendo. Ante o exposto: a) DEFIRO a expedição da Carta de Arrematação e do Mandado de Imissão na Posse em favor do arrematante Macrod Administração de Bens Ltda. referente ao bem imóvel descrito na matrícula nº 132.857 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco. Deverá constar expressamente do título aquisitivo a averbação da hipoteca judicial em favor deste Juízo sobre a matrícula do imóvel até a integral quitação das 25 parcelas do saldo da arrematação, consoante exige o artigo 895, § 1º, do Código de Processo Civil. Expeça-se o necessário após a conferência das custas recolhidas (eventos 119 e 121). b) MANTENHO A RESERVA TRIBUTÁRIA na quantia de R$ 98.735,39 em favor do Município de Osasco, correspondente ao saldo remanescente do IPTU habilitado nos eventos 92 e 97, a ser custeada precipuamente com os valores depositados em conta judicial, dada a sua natureza preferencial e propter rem (artigo 130, parágrafo único, do CTN). c) DETERMINO À SERVENTIA que proceda à prévia juntada aos autos do extrato atualizado da conta judicial vinculada a este processo para apreciação e a deliberação acerca dos valores disponíveis para levantamento. d) RECONHEÇO A PRIORIDADE ABSOLUTA DO CRÉDITO EXEQUENDO em relação às penhoras no rosto dos autos, determinando que, deduzida a reserva tributária devida ao Município de Osasco (artigo 130, parágrafo único, do CTN), os valores depositados e as parcelas vincendas do parcelamento (parcelas nº 3/25 a 25/25) sejam destinados integral e prioritariamente à satisfação do crédito dos exequentes Milton Borges e Marlene Aparecida Francisco Borges até a sua total quitação. e) DETERMINO que a transferência de valores aos Juízos da 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Osasco (Execução Fiscal nº 1508219-08.2022.8.26.0405) e da 6ª Vara Cível da Comarca de Osasco (Cumprimento de Sentença nº 0005256-67.2023.8.26.0405) somente ocorrerá se e quando houver saldo remanescente após a integral satisfação do crédito exequendo deste feito. Oficie-se aos referidos Juízos para dar-lhes ciência desta deliberação, servindo a presente decisão, assinada digitalmente, como ofício comunicatório, encaminhando-se por e-mail . Providencie a Serventia o necessário. Intime-se.