0001933-20.2023.8.16.0086

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE GUAÍRA VARA CÍVEL DE GUAÍRA - PROJUDI Rua Bandeirantes, 1620 - Centro - Guaíra/PR - CEP: 85.980-081 - Fone: (44)3259-7120 - Celular: (44) 3259-7120 - E-mail: guairavaracivel@tjpr.jus.br Classe Processual: Renovatória de Locação Assunto Principal: Locação de Imóvel Processo nº: 0001933-20.2023.8.16.0086 Autor(s): BANCO BRADESCO S/A Réu(s): HENRIQUE FILIPE DIAS Luiz Carlos Dias NAIR SOARES DIAS Vistos etc... SENTENÇA – COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO I - RELATÓRIO Trata-se de ação renovatória, em que é Promovente BANCO BRADESCO S/A e Requeridos HENRIQUE PEREIRA DIAS, LUIZ CARLOS DIAS e NAIR SOARES DIAS. Em apertada síntese, o(a) Autor(a), através de procurador habilitado, aduziu que é locatário de imóvel comercial situado na Rua Castro Alves, 328, Centro, Guaíra/PR, no qual mantém agência bancária, e que, conforme contrato firmado em 15/01/1985 e aditivo contratual de 15/01/2014, a locação foi ajustada pelo prazo de 09 (nove) anos, com término em 31/01/2024. Alegou que o aluguel mensal vigente é de R$ 4.402,23, que sempre adimpliu pontualmente os aluguéis, impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, e que restaram infrutíferas as tentativas de prorrogação amigável da locação, razão pela qual ajuizou a presente ação renovatória. Sustentou estarem preenchidos os requisitos legais para a renovação compulsória, com fundamento no artigo 51 da Lei n.º 8.245/91, oferecendo como condições a prorrogação da locação pelo prazo de 05 (cinco) anos a partir do vencimento, a manutenção do valor do aluguel mensal com reajuste anual na forma pactuada e a preservação das demais cláusulas contratuais. Fez alusão aos dispositivos legais pertinentes. À causa, deu o valor de R$ 52.826,76. Com a exordial, vieram os documentos digitalizados na seq.01. Devidamente citada, a Requerida apresentou contestação (seq.55.1), ocasião em que alegou, no mérito, que o valor locatício proposto pelo(a) Autor(a) não corresponde à realidade de mercado, aduzindo que os atuais proprietários receberam o imóvel por sucessão hereditária, que o contrato originário previa reajuste em ORTN’s e que o(a) Autor(a) teria promovido reajustes unilaterais ao longo da relação locatícia, sem recomposição sequer da inflação do período. Sustentou que houve tentativa de negociação extrajudicial para adequação do aluguel aos valores de mercado, mas que o(a) Autor(a) recusou proposta diversa do valor então pago e ajuizou a ação renovatória sem encerrar as tratativas amigáveis. Afirmou que o aluguel mensal de R$ 4.402,23 está defasado, apontando, com base em parecer técnico de avaliação mercadológica, que o valor locativo mensal do imóvel seria de aproximadamente R$ 25.427,32, ou, ao menos, R$ 25.000,00, com incidência de reajuste anual pelo IGP-M. Fez alusão aos artigos 19, 72, inciso II e § 1.º, e 74 da Lei n.º 8.245/91. Ao final, pugnou pela produção de prova pericial para aferição do justo valor locatício, pela fixação do aluguel em patamar não inferior a R$ 25.000,00 mensais com correção pelo IGP-M, e, caso não acolhida a contraproposta, pela improcedência dos pedidos iniciais, com desocupação do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias, além da condenação do(a) Autor(a) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A Parte Autora impugnou os argumentos da contestação conforme seq.63.1. Após a especificação das provas, foi o feito devidamente saneado (seq.74.1), quando então foram fixados os pontos controvertidos e deferidas as provas. Houve distrato extrajudicial entre as partes (seq.135.1), mas houve prosseguimento do feito para apuração dos haveres referentes ao período entre o vencimento do contrato e o distrato (seq.158.1). Na seq.174.1 foi juntado o Laudo Pericial. Apresentadas as alegações finais (seqs.188.1/191.1), vieram-me os autos conclusos. Eis o sucinto relatório. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO. Trata-se de ação renovatória, em que é Promovente BANCO BRADESCO S/A e Requeridos HENRIQUE PEREIRA DIAS, LUIZ CARLOS DIAS e NAIR SOARES DIAS, buscando a renovação do contrato de locação do imóvel comercial situado na Rua Castro Alves, nº 328, Centro, Guaíra/PR, no qual a instituição financeira exercia suas atividades. Segundo narrado na inicial, a locação teve origem em contrato firmado em 15/01/1985, posteriormente aditado em 15/01/2014, pelo prazo de 9 anos, com termo final previsto para 31/01/2024. A controvérsia instaurada nos autos não recai propriamente sobre a destinação comercial do imóvel, a continuidade da exploração da atividade pelo locatário ou a existência de contrato escrito por prazo determinado. Com efeito, os Réus, em contestação, não se opuseram de forma absoluta à renovação da avença, mas sustentaram que a proposta formulada pelo Autor não refletia o valor locativo real do bem, postulando a fixação do aluguel em patamar compatível com o mercado, inicialmente indicado em R$ 25.000,00, bem como a alteração do índice de reajuste. A ação renovatória de locação não residencial tem por finalidade proteger o fundo de comércio e permitir a continuidade da atividade empresarial exercida no imóvel, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no artigo 51 da Lei nº 8.245/91. No caso, o Autor demonstrou a existência de contrato escrito e por prazo determinado, a soma de prazos contratuais superior a cinco anos e o exercício de atividade comercial no mesmo ramo por período superior ao mínimo legal, circunstâncias que, ademais, não foram especificamente infirmadas pelos locadores. A resistência dos Réus concentrou-se no valor do aluguel ofertado pelo Autor, o que se amolda à hipótese do artigo 72, inciso II, da Lei nº 8.245/91, segundo a qual o locador pode contestar a ação renovatória quando a proposta do locatário não atender ao valor locativo real do imóvel, formulando contraproposta. Tal insurgência, contudo, não conduz, por si só, à improcedência do pedido renovatório, mas impõe ao Juízo a apuração do aluguel adequado, mediante prova técnica, observados os limites da lide e os elementos probatórios produzidos. No curso do feito, sobreveio fato relevante, qual seja a desocupação do imóvel pelo Autor em 27/07/2024, com discussão remanescente quanto aos efeitos econômicos da permanência no bem após o termo final previsto no contrato originário. Os próprios Réus reconheceram, em alegações finais, que o contrato originário findaria em 31/01/2024 e que o banco permaneceu no imóvel até 27/07/2024, pleiteando a cobrança das diferenças locativas relativas ao período de 01/02/2024 a 27/07/2024. Esse fato superveniente não acarreta a perda integral do objeto da demanda. Embora não mais subsista utilidade prática em renovar a locação por novo quinquênio, diante da efetiva desocupação do imóvel e a inexistência do precitado Banco nesta Urbe, permanece o interesse processual na definição do regime jurídico aplicável ao período compreendido entre o término contratual originalmente previsto e a entrega das chaves. Assim, a solução adequada é reconhecer a prorrogação judicial da locação até a data da efetiva desocupação, em 27/07/2024, preservando-se a natureza locatícia da ocupação nesse intervalo. Não procede, portanto, a tese defensiva de que, a partir de 01/02/2024, teria havido mera ocupação precária ou uso de coisa alheia desligado do contrato. A permanência do locatário no imóvel ocorreu em contexto de ação renovatória regularmente ajuizada antes do termo final da avença, com pedido expresso de renovação judicial. Nessa hipótese, o vínculo locatício não pode ser simplesmente desconsiderado para o período de tramitação da demanda, sobretudo quando a controvérsia central dizia respeito ao valor do aluguel e não à ausência dos requisitos legais da renovação. Por outro lado, também não merece acolhimento a pretensão do Autor de manutenção do aluguel anteriormente praticado, no importe aproximado de R$ 4.402,23, ou em valor próximo àquele indicado em suas manifestações posteriores. Na própria petição inicial, o Autor admitiu a possibilidade de que o aluguel fosse arbitrado pelo Juízo, ao requerer a renovação pelo valor proposto “ou outro que venha a ser arbitrado”. Além disso, a prova dos autos evidencia sensível defasagem entre o aluguel contratual então pago e o valor locativo de mercado. Os Réus, desde a contestação, sustentaram que o aluguel vigente estava dissociado da realidade econômica do imóvel e requereram a realização de prova pericial para apuração do justo valor locativo mensal. A prova pericial judicial foi produzida por profissional habilitada, engenheira civil, com especialização na área de avaliações e perícias de engenharia. O laudo teve por objeto a determinação do valor de aluguel da sala comercial em alvenaria situada na Rua Castro Alves, nº 328, Guaíra/PR, com área construída avaliada de 701,25 m² e área de lote de 2.892,00 m². A expert adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme as normas ABNT NBR 14653-1 e ABNT NBR 14653-2, com tratamento científico por inferência estatística e regressão múltipla, utilizando elementos comparativos de mercado. Foram coletados 18 elementos amostrais, dos quais 16 foram utilizados no modelo de inferência para definição do valor locativo. No modelo, foram consideradas variáveis como área total, distância ao polo valorizante, atratividade comercial e padrão construtivo, resultando em valor médio estimado de R$ 16.718,83, com valor mínimo de R$ 14.938,31 e máximo de R$ 18.711,57. Ao final, observando o arredondamento admitido pela norma técnica, a perita concluiu pelo valor locativo médio de R$ 16.700,00. Embora o Autor tenha impugnado o laudo e defendido, com base em parecer de assistente técnico, o aluguel de R$ 12.600,00, não trouxe elementos suficientes para infirmar a conclusão da Sra. Perita Judicial. A insurgência relativa à ponderação de áreas e à aplicação de critérios de equivalência construtiva não demonstra, por si só, erro metodológico capaz de afastar a avaliação judicial, sobretudo porque o laudo não se limitou à média aritmética simples, tendo utilizado tratamento estatístico e variáveis de comparação pertinentes ao mercado imobiliário local. Do mesmo modo, a contraproposta dos Réus, inicialmente fixada em R$ 25.000,00, não encontra respaldo técnico suficiente para prevalecer sobre a Perícia Judicial. O próprio laudo esclareceu, em resposta aos quesitos, que avaliações baseadas em simples média aritmética de valores unitários, sem adequado tratamento de variáveis como área, localização, padrão e demais características dos elementos amostrais, não possuem a mesma robustez do método comparativo direto com tratamento científico. Assim, inexistindo prova técnica mais consistente em sentido contrário, deve prevalecer o valor médio indicado pela Sra. Perita Judicial, por se tratar de elemento imparcial, produzido sob o crivo do Princípio Constitucional do Contraditório e adequado à finalidade de aferir o valor locativo real do imóvel. Ressalte-se, ainda, que o laudo pericial indicou expressamente a data-base de 2024 para o valor do aluguel, o que afasta a alegação autoral de que o montante apurado somente poderia produzir efeitos a partir da elaboração do laudo, em 2025. A avaliação, embora realizada posteriormente, destinou-se a apurar o valor locativo pertinente ao período controvertido, valendo-se inclusive de dados de mercado de 2023 a 2025. Dessa forma, o contrato de locação deve ser considerado prorrogado judicialmente de 01/02/2024 até 27/07/2024, data da efetiva desocupação do imóvel, com aluguel mensal fixado em R$ 16.700,00, correspondente ao valor médio apurado pela Perícia Judicial. Por conseguinte, são devidas as diferenças entre o aluguel ora fixado e os valores efetivamente pagos pelo Autor no período prorrogado, observada a proporcionalidade quanto ao mês de julho de 2024, em razão da desocupação ocorrida em 27/07/2024. A solução prestigia, de um lado, o direito renovatório do locatário, pois reconhece a continuidade jurídica da locação até a efetiva entrega do imóvel e, de outro, resguarda o direito dos locadores à percepção de aluguel compatível com o valor real de mercado, impedindo que a renovação compulsória se dê mediante aluguel manifestamente defasado. Portanto, o pedido autoral deve ser julgado procedente para reconhecer a prorrogação do contrato de locação até 27/07/2024, data da efetiva desocupação, fixando-se, contudo, o aluguel mensal do período prorrogado em R$ 16.700,00, conforme valor médio apurado pela Perícia Judicial, com apuração das diferenças locativas devidas em favor dos Réus, abatidos os valores comprovadamente pagos. Cumprido, pois, o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE, nos limites do fato superveniente ocorrido no curso da demanda, o pedido formulado por BANCO BRADESCO S/A em face de HENRIQUE FILIPE DIAS, LUIZ CARLOS DIAS e NAIR SOARES DIAS, para o fim de: A) DECLARAR prorrogado o contrato de locação não residencial firmado entre as Partes, relativo ao imóvel situado na Rua Castro Alves, nº 328, Centro, Guaíra/PR, a partir de 01/02/2024 até 27/07/2024, data da efetiva desocupação do bem pelo locatário; B) FIXAR o aluguel mensal devido no período de prorrogação judicial da locação em R$ 16.700,00 (dezesseis mil e setecentos reais), correspondente ao valor médio apurado pela Perícia Judicial; C) CONDENAR o Autor/Locatário ao pagamento, em favor dos Réus/Locadores, das diferenças entre o aluguel ora fixado e os valores efetivamente pagos no período compreendido entre 01/02/2024 e 27/07/2024, observada a proporcionalidade quanto ao mês de julho de 2024, em razão da desocupação ocorrida no dia 27 daquele mês; D) DETERMINAR que, no cálculo das diferenças locativas, sejam abatidos todos os valores comprovadamente pagos pelo Autor a título de aluguel no período acima indicado. Considerando os valores indicados nos autos, e sem prejuízo de conferência pela Contadoria Judicial, o período de 01/02/2024 a 30/06/2024 corresponde a 5 meses integrais de aluguel, no total de R$ 83.500,00, e o período proporcional de 01/07/2024 a 27/07/2024 corresponde a R$ 15.030,00, totalizando R$ 98.530,00. Deduzidos os valores pagos apontados nos autos, de R$ 24.898,02, resulta, em princípio, diferença locativa de R$ 73.631,98, a ser atualizada na forma abaixo. Sobre as diferenças locativas deverão incidir correção monetária pelo índice oficial adotado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná, a partir do vencimento de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. Diante da efetiva desocupação do imóvel em 27/07/2024, fica prejudicada qualquer determinação de desocupação ou imissão na posse. Em razão da sucumbência recíproca, considerando que o Autor obteve o reconhecimento da prorrogação judicial da locação até a efetiva desocupação, mas não prevaleceu quanto ao valor locativo ofertado, e que os Réus obtiveram a majoração do aluguel, embora em patamar inferior ao pretendido, CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada polo processual. Fixo honorários advocatícios sucumbenciais em 15% sobre o proveito econômico obtido por cada parte, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil, sopesados o tempo decorrido, a importância da lide e o grau de zelo de cada profissional. Cumpra-se, no que for aplicável, o CNFJ da Eg. Corregedoria Geral de Justiça. Oportunamente, arquive-se. Cumpra-se a Portaria nº 32/2023, deste Juízo, naquilo que for pertinente. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Guaíra/PR, 14 de julho de 2026 (Autos nº 1933-20.2023). _____________Assinado Digitalmente__________ CHRISTIAN LEANDRO PIRES DE CAMARGO OLIVEIRA JUIZ DE DIREITO