0001849-87.2025.8.16.0170

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE TOLEDO 1ª VARA CÍVEL DE TOLEDO - PROJUDI Rua Almirante Barroso, 3202 - Edifício do Fórum - Centro Cívico - Toledo/PR - CEP: 85.900-020 - Fone: (45) 3252-3090 - Celular: (45) 3252-3090 - E-mail: primeiravaraciveltoledo@gmail.com Processo: 0001849-87.2025.8.16.0170 Classe Processual: Reintegração / Manutenção de Posse Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$11.360.000,00 Polo Ativo(s): Nara Scheila Friedrich (RG: 5088003 SSP/PR e CPF/CNPJ: 257.613.409-25) Rua Ernani Santiago de Oliveira, 371 apto 402 - Alto da Glória - CURITIBA/PR - CEP: 80.030-200 Polo Passivo(s): MARIPA MALL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA (CPF/CNPJ: 43.606.682/0001-93) Rua Santo Ângelo, 2430 - Tocantins - TOLEDO/PR - CEP: 85.904-540 Mario Lopes dos Santos Neto (CPF/CNPJ: 018.094.439-89) Rua Santo Ângelo, 2430 casa 02 - Jardim La Salle - Tocantins - TOLEDO/PR - CEP: 85.904-540 TR3S INCORPORADORA LTDA. (CPF/CNPJ: 05.061.030/0001-21) Santo Ângelo, 2430 Casa 2 - Tocantins - TOLEDO/PR - CEP: 85.904-540 DECISÃO DE SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO PROCESSUAL 1 – Não havendo questões processuais pendentes, DECLARO SANEADO O PROCESSO. 2 – ORGANIZAÇÃO PROCESSUAL: 2.1 – Para um melhor entendimento e sistematização da presente decisão, é interessante destacar os pedidos da inicial: i) a reintegração na posse do imóvel objeto da matrícula nº 5.175 do 2º Registro de Imóveis de Toledo/PR; ii) a declaração de resolução da Escritura Pública de Compra e Venda sob Condição Resolutiva, bem como dos instrumentos contratuais correlatos; iii) a condenação da parte Ré ao pagamento das multas contratuais pactuadas; iv) a condenação da parte Ré ao pagamento de aluguéis ou lucros cessantes pelo período de posse do imóvel; v) a condenação da parte Ré ao ressarcimento de despesas, perdas e danos e demais prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. 2.2 – Acerca dos pontos fáticos incontroversos, à luz do ônus da impugnação específica, cumpre destacar os que seguem: a) que a parte Autora celebrou com a parte Ré, em 07/02/2023, Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel envolvendo o imóvel objeto da matrícula nº 5.175 do 2º Registro de Imóveis de Toledo/PR; b) que o negócio jurídico teve por objeto a alienação do referido imóvel; c) que a parte Ré realizou pagamento inicial de R$ 500.000,00; d) que, em 13/11/2023, as partes celebraram Primeiro Termo Aditivo ao ajuste inicial; e) que, em 22/12/2023, as partes celebraram Segundo Termo Aditivo; f) que, em 24/09/2024, foi lavrada Escritura Pública de Compra e Venda sob Condição Resolutiva; g) que a parte Ré não quitou integralmente o preço ajustado para aquisição do imóvel; h) que a parte Ré realizou pagamentos parciais durante a execução contratual; i) que havia ocupantes ou locatários no imóvel durante parte da execução do negócio jurídico; j) que a parte Ré realizou intervenções materiais no imóvel, ao menos relacionadas a limpeza, movimentação de terra, tapumes, fechamento, portões ou atos preparatórios para implantação de empreendimento; k) que a parte Autora notificou extrajudicialmente a parte Ré acerca da resolução contratual e requereu a desocupação do imóvel; l) que a parte Ré alegou, durante a relação negocial ou na defesa, dificuldades relacionadas à obtenção ou liberação de recursos financeiros. 2.3 – Por sua vez, são questões de fato controvertidas: a) se a ausência de quitação integral do preço ajustado decorreu exclusivamente da incapacidade financeira da parte Ré ou se também foi influenciada por conduta atribuível à parte Autora; b) se a parte Autora deixou de entregar à parte Ré a posse útil, livre e desembaraçada do imóvel nos termos e prazos efetivamente ajustados entre as partes; c) se a permanência de locatários ou ocupantes no imóvel inviabilizou, retardou ou comprometeu a implantação do empreendimento pretendido pela parte Ré; d) se a parte Ré tinha ciência e concordou, no momento da contratação ou nos aditivos posteriores, com a existência de locatários ou ocupantes no imóvel e com a forma de sua desocupação; e) se o filho da parte Autora, ou pessoa a ela vinculada, impediu ou restringiu o acesso da parte Ré ao imóvel após a celebração dos instrumentos contratuais; f) se a parte Ré, mesmo após a alegada ausência de posse útil ou restrição de acesso, continuou negociando a formalização da escritura pública e prometendo a quitação integral do preço; g) se a parte Ré restou inadimplente em razão da ausência de posse útil, da permanência de locatários ou do impedimento de acesso ao imóvel; h) se as intervenções realizadas pela parte Ré no imóvel constituíram benfeitorias necessárias ou úteis em proveito do bem, ou se corresponderam apenas a despesas preparatórias de empreendimento particular; i) qual foi a natureza, extensão e valor econômico das intervenções realizadas pela parte Ré no imóvel; j) se as intervenções realizadas pela parte Ré causaram prejuízos materiais à parte Autora ou alteraram o imóvel de modo indenizável; k) se a parte Autora auferia renda locatícia com o imóvel antes da execução do negócio jurídico e qual era o valor mensal dessa renda; l) se a parte Autora deixou de auferir aluguéis ou lucros em razão da posse exercida pela parte Ré e das alterações promovidas no imóvel; m) se os valores pagos pela parte Ré devem ser imputados ao preço, à multa, à compensação de aluguéis, à indenização por perda de renda locatícia ou a outra rubrica contratual específica; n) se a parte Ré suportou prejuízos indenizáveis ou compensáveis em razão de conduta atribuível à parte Autora durante a execução contratual. 2.4 – As questões de direito controvertidas são: i) a eficácia da cláusula resolutiva expressa prevista nos instrumentos firmados entre as partes; ii) a configuração, ou não, da exceção do contrato não cumprido; iii) a existência, ou não, de culpa exclusiva ou concorrente da parte Autora pelo insucesso contratual; iv) a caracterização, ou não, de posse injusta e esbulho possessório após a notificação extrajudicial; v) a possibilidade de cumulação das penalidades contratuais, multa diária, aluguéis, lucros cessantes e perdas e danos; vi) a possibilidade de redução equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do Código Civil; vii) a possibilidade de compensação dos valores pagos, despesas realizadas e eventuais benfeitorias; viii) a configuração, ou não, de enriquecimento sem causa; ix) a eventual incidência das consequências previstas no art. 80 do CPC; x) se houve enriquecimento sem causa da parte Autora em razão da cumulação entre retenção de valores, retomada do imóvel, cobrança de multa contratual, multa diária, aluguéis, lucros cessantes e perdas e danos; xi) se as penalidades contratuais pactuadas são proporcionalmente adequadas ao inadimplemento verificado e aos pagamentos parciais realizados pela parte Ré. 3 – DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE PROVA: Quanto ao ônus probatório, é preciso destacar que seguirá a regra geral do CPC, prevista no art. 373. 3.1 – Portanto, atribuo à parte Autora o ônus de prova dos fatos controvertidos “a”, “f”, “j”, “k”, “l”, “m” e “o”, por serem constitutivos de seu direito e por ela alegados. 3.2 – Por sua vez, atribuo à parte Ré o ônus de prova dos demais fatos controvertidos, pois impeditivos/modificativos/extintivos do direito da parte Autora, e por ela alegados. 4 – DAS PROVAS REQUERIDAS: Para instrução processual, defiro as seguintes provas: a) depoimento pessoal das partes; b) testemunhal; c) pericial de engenharia civil, requerida pela parte Autora. 5 – Nomeio perita Laís Fernanda Juchem do Nascimento, sob a fé e compromisso de seu grau, fixando-lhe o prazo de 30 dias para a entrega do Laudo, na forma do art. 465 do CPC. 5.1 – Intimem-se às partes para, no prazo de 15 dias, arguir o impedimento ou suspeição do Perito, indicar assistente técnico e quesitos (CPC, art. 465, § 1º). 5.2 – Após, intime-se o Perito para, em 05 dias, apresentar proposta de honorários, currículo e endereço eletrônico (CPC, art. 465, § 2º). 5.3 – Em seguida, intimem-se as partes para se manifestarem a respeito da proposta de honorários, no prazo de 05 dias (CPC, art. 465, § 3º). 5.4 – Como a perícia foi requerida pela parte Autora, ficará responsável pelo pagamento dos honorários periciais, na forma do art. 95 do CPC. Prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão da prova. 5.5 – Apresentado o Laudo, intimem-se as partes para, querendo, se manifestarem a respeito no prazo comum de 15 (quinze) dias. 5.6 – Apresentadas divergências, na forma do art. 477, §2º, I e II, intime-se o Perito para esclarecimento no prazo de 15 (quinze) dias. 6 – Oportunamente, façam os autos conclusos para designação de audiência de instrução. 7 – Intimem-se as partes para, caso queiram, pedirem esclarecimentos ou solicitarem ajustes na presente decisão saneadora, na forma prevista pelo §1º do art. 357 do CPC/15. 7.1 – Transcorrido o prazo legal sem manifestação, a presente decisão estará estável, na forma do art. 357, §1º CPC/15. 8 – Intimações e diligências necessárias. Toledo, 27 de julho de 2026. MARCELO MARCOS CARDOSO JUIZ DE DIREITO