0001830-46.2023.8.16.0172

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE UBIRATÃ VARA CÍVEL DE UBIRATÃ - PROJUDI Avenida Clodoaldo de Oliveira, 1260 - FÓRUM - centro - Ubiratã/PR - CEP: 85.440-011 - Fone: (44) 3543-3856 - Celular: (44) 99179-9090 - E-mail: faol@tjpr.jus.br Autos nº. 0001830-46.2023.8.16.0172 Processo: 0001830-46.2023.8.16.0172 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Valor da Causa: R$4.500.000,00 Autor(s): JOÃO PEDRO SILVA CARVALHO Réu(s): DARCI STOCKER MARIA DE LOURDES STOCKER SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com devolução de quantias pagas, perdas e danos e multa, com pedido liminar de suspensão de pagamentos, proposta por João Pedro Silva Carvalho em face de Darci Stocker e Maria de Lourdes Stocker. Alega o autor que firmou com os réus, em 22/07/2022, instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural constituído pelo Lote nº 1-B, da Gleba 09, Colônia São João do Sul, Guaraniaçu/PR, matrícula nº 6.197, pelo valor de R$ 4.500.000,00, tendo efetuado os pagamentos das alíneas "a", "b" e "c" da cláusula terceira, no montante de R$ 1.315.000,00, além do pagamento de R$ 25.000,00 a título de comissão de corretagem. Sustenta que os réus não providenciaram o mapa, o memorial descritivo e o georreferenciamento do imóvel, tampouco outorgaram a escritura definitiva, e que, ao proceder a levantamento próprio, constatou existência de área de vegetação nativa (35,09%) superior à informada no ato da venda (9,5 alqueires), além de sobreposição de área com propriedade vizinha. Requer a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, a aplicação da multa contratual (cláusula 9ª) e indenização por danos materiais no valor de R$ 74.313,74. A liminar foi indeferida e a inicial recebida (mov. 16.1). Citados, os réus apresentaram contestação (mov. 33.1), arguindo preliminar de decadência com fundamento no art. 501, parágrafo único, do Código Civil, e sustentando, no mérito, que a outorga da escritura pública está condicionada, pela cláusula quinta, à quitação integral do preço do imóvel, e que o georreferenciamento, pela cláusula primeira, parágrafo primeiro, somente é exigível até a data de transferência da matrícula — evento que também pressupõe a quitação integral. Aduzem, ainda, que o autor está inadimplente quanto à parcela de R$ 2.185.000,00, vencida em 30/04/2023 (alínea "d" da cláusula terceira), e impugnam individualmente cada verba indenizatória pleiteada. O autor impugnou a contestação (mov. 44.1), reafirmando, no pedido final daquela peça, a pretensão de rescisão contratual: "REQUER A VOSSA EXCELÊNCIA, PARA QUE SEJA, AO FINAL JULGADO TOTALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, AFIM DE QUE SEJA RESCINDIDO O CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E DETERMINADO A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO REQUERENTE AOS REQUERIDOS". Sobreveio decisão de saneamento (mov. 54.1), que rejeitou a prejudicial de decadência, declarou saneado o processo e fixou como pontos controvertidos o descumprimento das cláusulas contratuais pela parte ré, a obrigação de outorga da escritura e de apresentação do georreferenciamento, a extensão do imóvel, a rescisão do contrato de compra e venda, a devolução das quantias pagas, a multa contratual, as perdas e danos e a existência e extensão dos danos materiais, determinando a produção de prova pericial, documental e oral. Laudo pericial subscrito pelo engenheiro agrônomo André Kultz foi juntado ao mov. 179.1, concluindo que "o georreferenciamento ora protocolado no sistema SIGEF/INCRA... encontra-se correto e condiz com a ocupação dos limites materializados do imóvel, perfazendo uma área total de 96,6679 hectares", sem menção a qualquer sobreposição com imóveis confrontantes. Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais. Os réus (mov. 336.1) requereram a improcedência integral dos pedidos, insurgindo-se, ainda, contra nova alteração da pretensão do autor. O autor (mov. 329.1), por sua vez, abandonou a causa de pedir fundada no descumprimento contratual e passou a postular, como pedido principal, a declaração de nulidade absoluta do contrato por impossibilidade do objeto (arts. 104, II, e 166, II, do Código Civil), relegando a rescisão por inadimplemento a pedido subsidiário. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Preliminar — inadmissibilidade da inovação da causa de pedir e do pedido deduzida nas alegações finais A pretensão original, deduzida na petição inicial e mantida na impugnação à contestação, sempre foi a de rescisão contratual por inadimplemento dos réus, com a consequente devolução das quantias pagas, aplicação de multa e indenização por perdas e danos. Foi sobre essa causa de pedir que o processo foi saneado, fixando-se como ponto controvertido, expressamente, a "rescisão do contrato de compra e venda", e foi em torno dela que se desenvolveu toda a instrução processual, inclusive a produção da prova pericial. Nas alegações finais, contudo, o autor abandona essa causa de pedir e requer, como pedido principal, a declaração de nulidade absoluta do contrato "por impossibilidade do objeto", sustentando que "a área de imóvel rural objeto do contrato de promessa de compra e venda não existe na dimensão e nas condições pactuadas", relegando a rescisão contratual a pedido meramente subsidiário. Tal alteração é processualmente inadmissível. A demanda se estabiliza com a citação válida quanto ao pedido, e com o saneamento quanto aos limites da controvérsia, não sendo lícito à parte alterar o pedido ou a causa de pedir sem o consentimento do réu, ressalvada a hipótese de fato superveniente — o que não se verifica no caso, pois o laudo pericial que o autor invoca para sustentar a nova tese foi juntado aos autos em 14/03/2025 (mov. 179.1), mais de um ano antes da apresentação das alegações finais (16/07/2026), e foi produzido a pedido do próprio autor no curso da instrução regularmente saneada. Mais grave ainda: a nova causa de pedir contradiz frontalmente o próprio conteúdo da prova que o autor invoca em seu favor. O laudo pericial não constatou a inexistência da área contratada — ao contrário, atestou a existência de imóvel com 96,6679 hectares, área praticamente coincidente com os 96,80 hectares (968.000 m²) descritos no contrato, com diferença de apenas 1.321 m², equivalente a aproximadamente 0,14% da área total, e sem qualquer sobreposição com propriedades vizinhas. Não há, portanto, "impossibilidade do objeto" a fundamentar nulidade absoluta nos termos do art. 166, II, do Código Civil, que pressupõe impossibilidade jurídica ou material absoluta da prestação — circunstância manifestamente não configurada quando a própria perícia confirma a existência do bem nas dimensões essencialmente ajustadas. Os réus, corretamente, impugnaram a inovação em suas alegações finais, requerendo o desentranhamento ou a desconsideração da nova pretensão. Por tais razões, não conheço da pretensão de declaração de nulidade absoluta do contrato deduzida nas alegações finais (mov. 329.1), nos termos dos arts. 141, 329 e 342 do Código de Processo Civil, e passo ao exame do mérito nos limites da causa de pedir e do pedido efetivamente estabilizados nos autos — a rescisão contratual por inadimplemento, tal como delimitada na decisão saneadora (mov. 54.1). 2. Do mérito — inexistência de inadimplemento imputável aos réus 2.1. Da condição para outorga da escritura pública. A cláusula quinta do contrato dispõe que"a presente escritura pública somente será outorgada ao COMPRADOR, caso este tenha realizado o pagamento equivalente ao preço do imóvel". Ainda que a redação contratual seja, em diversos pontos, confusa — o que os próprios réus reconhecem em suas alegações finais —, o objeto da oração é claro: o pagamento deve ser "equivalente ao preço do imóvel", ou seja, ao valor total de R$ 4.500.000,00, e não apenas à parcela isolada de R$ 100.000,00 prevista na alínea "c". Essa interpretação se harmoniza com os usos e costumes do mercado imobiliário, segundo os quais a escritura definitiva de compra e venda somente é outorgada após a quitação integral do preço ajustado, em atenção ao art. 113, §1º, inciso II, do Código Civil. Não havendo prova de quitação integral — ao contrário, havendo prova de que o autor está inadimplente quanto à parcela de R$ 2.185.000,00 —, não se configura mora dos réus quanto à outorga da escritura. 2.2. Da condição para o georreferenciamento. A cláusula primeira, parágrafo primeiro, estabelece que"a averbação do georreferenciamento às margens da matrícula do imóvel, caso ainda não conste, será realizado pelos VENDEDORES até a data da transferência das matriculas". A transferência da matrícula, por sua vez, pressupõe a lavratura da escritura pública, que, como visto, está condicionada à quitação integral do preço. Logo, enquanto o autor não quita integralmente o valor ajustado, não se pode falar em mora dos réus quanto ao georreferenciamento — obrigação cujo termo ainda não se implementou por causa atribuível ao próprio autor. 2.3. Da mora do autor. É fato incontroverso, confessado na própria petição inicial e reiterado na impugnação à contestação, que o autor não pagou a parcela de R$ 2.185.000,00, vencida em 30/04/2023 (alínea "d" da cláusula terceira), tendo os réus, inclusive, ajuizado execução de título extrajudicial para sua cobrança (processo nº 0001841-75.2023.8.16.0172). O autor busca justificar essa retenção invocando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), sob o argumento de que os réus estariam inadimplentes quanto ao georreferenciamento. Ocorre que, como demonstrado, a obrigação dos réus relativa ao georreferenciamento sequer se venceu, pois depende de evento futuro (transferência da matrícula) que o próprio autor impede ao não quitar o preço. Não há, portanto, inadimplemento anterior dos réus capaz de justificar a exceptio invocada pelo autor; a mora, na realidade, é exclusivamente do autor. 2.4. Da diferença de área. O contrato descreve o imóvel com área de 968.000 m² (96,80 ha). O laudo pericial apurou área de 96,6679 hectares, com georreferenciamento correto e compatível com o cadastro do INCRA/SIGEF. A diferença — 1.321 m², equivalente a cerca de 0,14% da área total — está muito aquém do limite de 1/20 (5%) previsto no art. 500, §1º, do Código Civil, que autorizaria o comprador a reclamar complemento de área, abatimento do preço ou resolução do contrato. Tratando-se de diferença inferior à tolerância legal, a referência à metragem no contrato deve ser considerada enunciativa, presumindo-se a venda como ad corpus, na linha do entendimento do Superior Tribunal de Justiça citado pelos réus: "a própria lei faz a presunção de que a compra deve ser considerada 'ad corpus' quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada" (REsp n. 2.021.711/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, rel. para acórdão Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 14/3/2023). 2.5. Da alegada divergência quanto à área de reserva/vegetação nativa. O contrato não contém qualquer cláusula que estabeleça percentual de área de reserva legal ou de vegetação nativa como condição do negócio. Como corretamente observado pelos réus,"o contrato celebrado entre as partes não faz menção a reserva ou área de mata nativa, de modo que o argumento não pode dar azo à rescisão do contrato". Ausente previsão contratual nesse sentido, e não tendo o autor sequer reiterado esse fundamento em suas alegações finais, não há descumprimento contratual a esse título. 2.6. Conclusão quanto ao inadimplemento. Da análise conjunta do contrato, das provas documentais e do laudo pericial, conclui-se que os réus não descumpriram nenhuma obrigação contratual exigível no estágio em que se encontra o negócio, ao passo que o autor está confessadamente inadimplente quanto a parcela substancial do preço. As cláusulas sétima e oitava do contrato — que preveem a extinção apenas por distrato bilateral e a irrevogabilidade/irretratabilidade do ajuste — reforçam a impossibilidade de acolhimento da pretensão rescisória por iniciativa unilateral do autor, à falta de inadimplemento comprovado dos vendedores. 3. Dos danos materiais (R$ 74.313,74) Superada a tese de inadimplemento dos réus, as pretensões indenizatórias — que pressupõem a existência de ato ilícito contratual a eles imputável — também não subsistem. Ainda assim, por cautela, examino individualmente cada verba: Motor do caminhão (R$ 17.840,00): trata-se de vício redibitório de bem móvel, sujeito ao prazo decadencial de 30 dias contado da entrega, nos termos do art. 445 do Código Civil. A entrega do veículo ocorreu em 22/07/2022, sem que o autor tenha reclamado do vício no prazo legal. Ademais, os documentos juntados constituem meros orçamentos de mecânica, sem comprovação de efetivo desembolso, não se desincumbindo o autor do ônus do art. 373, I, do CPC. ITR (R$ 973,74): a cláusula quinta, parágrafo quinto, do contrato atribui expressamente ao comprador o pagamento de "outros tributos cujo fato gerador ocorra a partir desta data". Trata-se, portanto, de encargo contratual do próprio autor, não configurando dano indenizável. Veneno para limpeza de pasto e mão de obra (R$ 15.000,00 e R$ 10.000,00): referem-se a despesas de conservação do imóvel, já na posse do autor desde a assinatura do contrato (cláusula quarta), sem comprovação documental idônea do efetivo desembolso ao "Sr. Nico". Não comprovado o fato constitutivo do direito (art. 373, I, CPC), o pedido não pode ser acolhido. Comissão de corretagem (R$ 25.000,00 / R$ 30.000,00): há prova documental do pagamento, consistente em recibo emitido pela I D Galvagni Construtora e Incorporadora Ltda., que declara ter recebido do autor"pagamento autorizado por Darci Stocker. O valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), referente a comissão da compra da fazenda de Darci Stocker". Não obstante a comprovação do desembolso, tratando-se de despesa inerente à intermediação do próprio negócio jurídico — do qual o autor auferiu proveito direto —, e não decorrente de inadimplemento contratual imputável aos réus, o valor não configura dano material indenizável no contexto da presente ação, mantido o contrato hígido. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: 1) NÃO CONHEÇO da pretensão de declaração de nulidade absoluta do contrato por impossibilidade do objeto, deduzida nas alegações finais do autor (mov. 329.1), por configurar indevida alteração da causa de pedir e do pedido após a estabilização da demanda, nos termos dos arts. 141, 329 e 342 do Código de Processo Civil. 2) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por JOÃO PEDRO SILVA CARVALHO em face de DARCI STOCKER e MARIA DE LOURDES STOCKER, e, por consequência, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 3) CONDENO o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais que, ante a manifesta desproporcionalidade entre o valor atribuído à causa (R$ 4.500.000,00) e o proveito econômico e a complexidade efetivamente exigidos para a solução da lide, FIXO por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, §8º, do CPC, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado (art. 85, §2º, CPC), no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), atualizável monetariamente a partir desta data. IV. Providências Processuais Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposto recurso de apelação pelas partes, INTIME-SE a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme o art. 1.010, § 1º, do CPC. Após, REMETAM-SE os autos ao e. Tribunal de Justiça, independentemente de juízo de admissibilidade, na forma do art. 1.010, § 3º, do CPC. V. Com o retorno dos autos, VISTA às partes pelo prazo comum de 10 dias. Com o trânsito em julgado, arquivem-se estes autos, com as anotações e comunicações necessárias. No mais, cumpram-se as disposições previstas no Código de Normas da egrégia Corregedoria Geral da Justiça e que forem pertinentes ao caso. Oportunamente, nada mais sendo requerido e pendente, arquivem-se. Ubiratã, 07 de agosto de 2026. Rodolfo Figueiredo de Faria Juiz de Direito