0001750-89.2021.8.16.0160

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO REGIONAL DE SARANDI VARA CÍVEL DE SARANDI - PROJUDI Avenida Maringá, 3033 - Jardim Nova Aliança - Sarandi/PR - CEP: 87.111-001 - Fone: 44-3042-1461 - Celular: (44) 3042-1461 - E-mail: sgxr@tjpr.jus.br Autos nº. 0001750-89.2021.8.16.0160 Processo: 0001750-89.2021.8.16.0160 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$147.600,00 Autor(s): DIEGO FERNANDO DOS SANTOS Réu(s): J V VIGNOTO E CIA LTDA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga e pedido de tutela de urgência ajuizada por Diego Fernando dos Santos, brasileiro, casado, portador da cédula de identidade RG 89611229 SSP/PR e inscrito no CPF 055.729.999-38, residente e domiciliado na Rua Jose Munhoz, 297, Jardim Castelo, no município de Sarandi, Estado do Paraná, em face de J V Vignoto e Cia Ltda, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ 07.772.413/0001-33, com sede na Avenida Brasil, 388, sala 01, Jardim Independência, no município de Sarandi, Estado do Paraná. Narra a parte autora, em síntese, que adquiriu os direitos sobre o lote de terras 05 da quadra 08, situado no loteamento denominado Jardim Aurora II, no município de Sarandi, por meio de instrumento particular de cessão de direitos firmado em 17/08/2019, com a anuência da requerida. O contrato originário de promessa de compra e venda havia sido celebrado em 27/04/2015 pelo cedente. Sustenta que o instrumento contratual padece de vícios de informação, notadamente quanto ao preço à vista do imóvel e a formula de apuração dos juros incidentes sobre as parcelas financiadas, alegando a utilização abusiva da Tabela Price. Afirma, ainda, que a requerida não entregou a infraestrutura do loteamento no prazo estipulado. Diante da onerosidade excessiva e da impossibilidade de continuar arcando com os pagamentos, encaminhou notificação extrajudicial em 18/12/2020 para formalizar o distrato, a qual restou infrutífera. Requer, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção de inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes. No mérito, pugna pela declaração de rescisão do contrato por culpa da ré, com a restituição integral dos valores pagos, ou, subsidiariamente, a retenção máxima de 10% dos valores adimplidos. Requer, por fim, a declaração de nulidade das cláusulas penais e de retenção de corretagem, bem como a condenação da requerida ao pagamento de indenização pelas benfeitorias erigidas no lote, avaliadas em R$ 52.218,95. A inicial foi instruída com os documentos de seq. 1.1 a 1.13. A decisão de seq. 92.1 deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vencidas e vincendas, bem como para que a parte ré se abstivesse de incluir o nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito. Devidamente citada, a requerida apresentou contestação em seq. 87.1. No mérito, defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, invocando o princípio do pacta sunt servanda. Rechaçou a alegação de atraso ou falta de entrega da infraestrutura, colacionando documentos emitidos pelo poder público municipal que atestam a regularidade do loteamento. Argumentou que a rescisão se dá por culpa exclusiva do autor, razão pela qual defende a aplicação das penalidades contratuais, incluindo a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, a retenção das arras, a cobrança de taxa de fruição de 0,5% ao mês e a retenção da comissão de corretagem. Impugnou o pedido de indenização por benfeitorias, alegando tratar-se de construção clandestina e irregular. Juntou documentos. A parte autora apresentou impugnação a contestação em seq. 101.1, reiterando os termos da exordial e rebatendo as teses defensivas. O feito foi saneado por meio da decisão de seq. 98.1, a qual fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial requerida pela parte autora para a avaliação das alegadas benfeitorias. Após a nomeação da perita e a apresentação da proposta de honorários, a parte autora foi intimada para efetuar o deposito de sua cota-parte, porém, quedou-se inerte, deixando transcorrer in albis o prazo assinalado, conforme certificado nos autos. Em razão da inercia, a decisão de seq. 183.1 declarou a preclusão da prova pericial e determinou a conclusão dos autos para sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida e eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados pela prova documental carreada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas em audiência, mormente diante da preclusão da prova pericial técnica que havia sido deferida. Inicialmente, cumpre assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza-se como típica relação de consumo, submetendo-se, por conseguinte, aos ditames da Lei 8.078/1990, o Código de Defesa do Consumidor. A parte autora enquadra-se no conceito de consumidor, insculpido no artigo 2 do referido diploma legal, por ser a destinatária final faticamente e economicamente do bem imóvel objeto do contrato. De outro vértice, a requerida amolda-se com perfeição a definição de fornecedora, prevista no artigo 3 do mesmo códex, uma vez que desenvolve atividade de comercialização de lotes urbanos de forma habitual e com intuito de lucro. A incidência do microssistema consumerista impõe a análise das cláusulas contratuais sob a ótica da vulnerabilidade do consumidor, garantindo-se a proteção contra práticas e cláusulas abusivas, a interpretação mais favorável ao aderente e a observância indeclinável do princípio da boa-fé objetiva, que deve permear todas as fases da relação contratual, desde as tratativas preliminares até a execução e eventual extinção do pacto. A controvérsia central da presente demanda reside na análise do pleito de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, na identificação da parte culpada pelo desfazimento do negócio e na delimitação dos consectários lógicos e financeiros decorrentes dessa ruptura contratual, notadamente no que tange ao percentual de retenção de valores pela vendedora, a cobrança de taxa de fruição, a retenção de arras e comissão de corretagem, bem como ao pretenso direito de indenização por benfeitorias. No tocante a culpa pela rescisão contratual, a parte autora sustenta que a requerida incorreu em inadimplemento ao não fornecer informações claras sobre o preço a vista e os juros aplicados, bem como ao supostamente não entregar a infraestrutura do loteamento no prazo avençado. Contudo, a análise detida do acervo probatório revela que tais alegações não merecem prosperar. O instrumento contratual colacionado aos autos e claro quanto ao valor das parcelas, a periodicidade e o índice de reajuste aplicável, não se vislumbrando a alegada obscuridade que macule o consentimento do adquirente. A utilização de índices de correção monetária e juros remuneratórios em contratos de parcelamento de imóveis a longo prazo e prática lícita e corriqueira no mercado imobiliário, não configurando, por si só, abusividade, desde que pactuada de forma expressa, o que ocorreu na espécie. Ademais, no que concerne a alegada falta de infraestrutura, a requerida desincumbiu-se satisfatoriamente do seu ônus probatório, carreando aos autos documentos emitidos pelos órgãos públicos competentes, a exemplo do alvará de licença e do termo de acordo com o município, os quais atestam a regularidade do empreendimento e a execução das obras de infraestrutura exigidas pela legislação de regência. A parte autora, por seu turno, não produziu qualquer prova robusta capaz de infirmar a presunção de veracidade e legitimidade que milita em favor dos documentos públicos apresentados pela defesa. Dessa forma, forçoso concluir que não houve qualquer inadimplemento contratual por parte da vendedora que justificasse a resolução do pacto por sua culpa. A rescisão, in casu, decorre única e exclusivamente da vontade e da impossibilidade financeira da parte autora em arcar com o pagamento das prestações assumidas, configurando-se a resilição unilateral por iniciativa do comprador. O direito do promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, ainda que inadimplente, e amplamente reconhecido pela jurisprudência pátria, consubstanciando-se em um corolário da proteção consumerista que veda a perda total das prestações pagas, nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. O desfazimento do vínculo contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição dos valores vertidos pelo adquirente, admitindo-se, contudo, a retenção de um percentual pela vendedora a título de indenização pelas despesas administrativas, operacionais e de comercialização do imóvel. A matéria encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que editou a Sumula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Estabelecida a culpa do comprador pelo desfazimento do negócio, passa-se a análise do quantum a ser retido pela vendedora. O contrato sub judice prevê, em caso de rescisão, a retenção de 10% sobre o valor total do contrato atualizado. Tal disposição, contudo, revela-se manifestamente abusiva e desproporcional, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, em flagrante violação ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. A aplicação de penalidade sobre o valor total do contrato, e não sobre o montante efetivamente pago, pode resultar na perda quase integral das parcelas adimplidas ou, em situações extremas, tornar o consumidor devedor da construtora mesmo após a devolução do imóvel, o que e rechaçado de forma veemente pelo ordenamento jurídico. O artigo 413 do Código Civil impõe ao magistrado o dever de reduzir equitativamente a penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, e justa e razoável a retenção pelo vendedor de um percentual que varia de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, a depender das peculiaridades do caso concreto. Sopesando as circunstâncias da presente lide, o tempo de vigência do contrato, o montante adimplido e as despesas presumivelmente suportadas pela requerida com a administração e comercialização do lote, reputo adequada, razoável e proporcional a fixação do percentual de retenção no patamar de 20% sobre a totalidade dos valores efetivamente pagos pela parte autora a título de parcelas do preço. Este percentual mostra-se suficiente para indenizar a vendedora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento prematuro do negócio, sem, contudo, caracterizar enriquecimento ilícito ou confisco vedado pela legislação consumerista. Consequentemente, a requerida devera restituir a parte autora o equivalente a 80% dos valores recebidos. No que tange à pretensão da requerida de reter os valores pagos a título de arras ou sinal de negócio, cumpre tecer algumas considerações. As arras, no direito brasileiro, podem assumir natureza confirmatória ou penitencial. Quando o sinal e dado como princípio de pagamento, integrando o preço total do imóvel, ele possui natureza confirmatória, servindo para demonstrar a seriedade da intenção de contratar. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que as arras confirmatórias não estão sujeitas a retenção integral em caso de rescisão por culpa do comprador, devendo o valor correspondente ser somado as demais parcelas pagas para compor a base de cálculo do percentual de retenção fixado a título de clausula penal. A retenção cumulativa da clausula penal e das arras confirmatórias configuraria inaceitável bis in idem, penalizando duplamente o consumidor pelo mesmo fato gerador. Destarte, o valor pago a título de entrada deve integrar o montante sobre o qual incidira o percentual de retenção de 20% ora estabelecido. Quanto a comissão de corretagem, a requerida pugna pela sua retenção com base em previsão contratual que estipula o desconto de 6% sobre o valor da venda em caso de rescisão. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP (Tema 938), firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. No caso em tela, a análise do instrumento contratual demonstra que não houve o devido destaque do valor da comissão de corretagem no momento da celebração do negócio. A previsão de cobrança de 6% apenas como penalidade em caso de rescisão transmuda a natureza da verba, que deixa de ser remuneração por serviço de intermediação prestado por terceiro e passa a atuar como uma cláusula penal disfarçada. A ausência de informação clara e previa ao consumidor sobre o valor especifico destinado a corretagem no ato da contratação fulmina a pretensão de retenção dessa rubrica, devendo tal clausula ser declarada nula de pleno direito. Outro ponto de embate refere-se a cobrança da taxa de fruição ou taxa de ocupação pelo período em que a parte autora esteve na posse do imóvel. A taxa de fruição tem por fundamento a vedação ao enriquecimento sem causa, visando indenizar o vendedor pela privação do uso do bem e pelo desgaste decorrente da utilização pelo comprador inadimplente. Ocorre que, no caso dos autos, o objeto do contrato e um lote de terreno nu, sem qualquer edificação erigida pela vendedora que permitisse a imediata exploração econômica ou habitação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de que não é devida a taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a simples posse de terreno baldio não enseja proveito econômico imediato ao adquirente, tampouco acarreta prejuízo presumido a vendedora decorrente da impossibilidade de locação do bem. A cobrança de taxa de ocupação sobre lote nu representaria um enriquecimento ilícito da loteadora, que já será indenizada pelas despesas administrativas por meio da retenção de 20% dos valores pagos. Assim, indefiro o pedido de fixação de taxa de fruição. No que concerne as despesas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e eventuais taxas associativas ou condominiais, e cediço que tais obrigações possuem natureza propter rem, vinculando-se a titularidade ou a posse do imóvel. A responsabilidade pelo pagamento desses encargos recai sobre o promitente comprador a partir do momento em que e imitido na posse do bem até a data da efetiva desocupação ou da decisão judicial que rescinde o contrato ou suspende seus efeitos. No presente caso, a parte autora é responsável pelo pagamento do IPTU e demais taxas incidentes sobre o lote desde a assinatura do contrato de cessão de direitos até a data em que a requerida foi notificada da decisão liminar que suspendeu os efeitos do contrato e autorizou a liberação do lote. Eventuais valores comprovadamente em aberto a esse título, referentes ao período de posse da parte autora, poderão ser deduzidos do montante a ser restituído, desde que a requerida demonstre o efetivo pagamento perante o fisco ou a existência de débito inscrito em dívida ativa em seu nome. Por fim, cumpre analisar o pleito da parte autora de condenação da requerida ao pagamento de indenização pelas benfeitorias supostamente erigidas no lote, avaliadas unilateralmente em R$ 52.218,95. O artigo 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Contudo, para que surja o dever de indenizar, e imprescindível a comprovação cabal da existência, da extensão, do valor e da regularidade das obras realizadas. O artigo 34, parágrafo único, da Lei 6.766/1979 estabelece expressamente que não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. No caso em apreço, a requerida impugnou especificamente o pedido de indenização, alegando tratar-se de construção clandestina, sem aprovação de projeto arquitetônico pelo município e sem a emissão do respectivo alvará de construção. Diante da controvérsia faticotecnica, o juízo deferiu a produção de prova pericial de engenharia, providencia essencial para atestar a regularidade da obra, sua adequação as normas posturais e urbanísticas, bem como para apurar o seu real valor de mercado ou de custo. Ocorre que a parte autora, a quem incumbia o ônus de custear a prova pericial por ela própria requerida para demonstrar o fato constitutivo de seu direito (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), quedou-se inerte, não efetuando o deposito dos honorários periciais. A inercia da parte autora acarretou a preclusão da prova técnica, conforme expressamente reconhecido nos autos. A ausência de perícia inviabiliza por completo o acolhimento do pleito indenizatório. Fotografias e planilhas unilaterais de custos não são documentos hábeis para substituir o laudo pericial, pois não possuem o condão de atestar a solidez da estrutura, a observância das normas técnicas de engenharia e, sobretudo, a regularidade da obra perante a municipalidade. Uma construção irregular e clandestina não agrega valor comercial ao lote; ao revés, pode gerar passivos e custos de demolição para a vendedora que retoma o bem. Destarte, à míngua de prova pericial que ateste a regularidade e o valor das alegadas benfeitorias, o pedido de indenização deve ser julgado improcedente, arcando a parte autora com as consequências de sua inercia probatória. No que tange aos consectários legais incidentes sobre o montante a ser restituído, a matéria sofreu profunda alteração com advento da Lei 14.905/2024. A correção monetária, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, deve incidir a partir de cada desembolso realizado pela parte autora, nos moldes da Sumula 43 do Superior Tribunal de Justiça: "Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo", cuja ratio essendi se aplica a restituição de valores para evitar o enriquecimento sem causa. Quanto aos juros de mora, tratando-se de responsabilidade contratual e de rescisão por iniciativa do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002) fixava o termo inicial no trânsito em julgado. Contudo, para manter a estrita adequação as diretrizes fixadas para este juízo quanto a aplicação da nova legislação, os juros de mora incidirão a partir da citação. Assim, o cálculo dos consectários deverá observar o marco temporal de 30/08/2024, data de início da vigência da Lei 14.905/2024. Para o período anterior a 30/08/2024, o valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA-E, desde a data de cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir da citação. A partir de 30/08/2024, passara a incidir exclusivamente a Taxa Selic, a qual engloba, em um único índice, tanto os juros moratórios quanto a correção monetária. Para evitar o anatocismo e a duplicidade de atualização, deverá ser abatido o índice de correção monetária já aplicado no período anterior, nos exatos termos da metodologia introduzida pela Lei 14.905/2024. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO EM PARTE PROCEDENTE o pedido e extinto o processo, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I do CPC, para o fim de: a) DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e respectiva cessão de direitos firmados entre as partes, referente ao lote 05 da quadra 08 (ou lote 08 da quadra 15, conforme matricula) do loteamento Jardim Aurora II, no município de Sarandi, confirmando a tutela de urgência anteriormente deferida; b) DECLARAR a nulidade da clausula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, bem como da clausula que prevê a cobrança de comissão de corretagem como penalidade rescisória; c) CONDENAR a requerida a restituir a parte autora o equivalente a 80% dos valores efetivamente pagos a título de parcelas do preço e arras confirmatórias, autorizada a retenção de 20% em favor da vendedora. Fica autorizada, ainda, a dedução de eventuais débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período em que a parte autora esteve na posse do bem, desde que comprovado o débito ou o pagamento pela requerida em fase de liquidação. d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por benfeitorias formulado pela parte autora. Sobre o valor a ser restituído, incidirão juros e correção monetária nos seguintes termos: até o dia 29/08/2024, o montante deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA-E desde a data de cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês contados a partir da citação. A partir de 30/08/2024, incidira exclusivamente a Taxa Selic, a qual engloba juros e correção monetária, devendo ser abatido o índice de correção monetária já aplicado no período anterior, nos exatos termos da Lei 14.905/2024. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70% para a parte autora (que sucumbiu quanto a indenização por benfeitorias e parte da retenção) e 30% para a parte requerida. Condeno, ainda, as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo no patamar de 20% sobre o valor atualizado da condenação (montante a ser restituído), nos termos do artigo 85, parágrafo 2, do Código de Processo Civil, considerando o elevado grau de zelo dos profissionais, a complexidade da causa, a necessidade de múltiplas intervenções nos autos e o tempo de tramitação do feito desde o ano de 2021. Os honorários serão distribuídos na mesma proporção das custas (70% devidos pela autora aos patronos da ré e 30% devidos pela ré aos patronos da autora), vedada a compensação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Sarandi, datado e assinado eletronicamente. Franciele Cit Juíza de Direito Substituta