0001709-30.2022.8.19.0023

YURKA ALVES FERREIRA propôs AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E LUCRO CESSANTES C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E TUTELA DE URGÊNCIA em face da PLACO DO BRASIL LTDA e CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MULTIPLO BUSINESS CENTER, narra que adquiriu uma sala pela ré, para alugá-la, no qual, após a chuva apresentou vazamentos e infiltrações. Afirma recorrer a empresa ré para solucionar o problema, sem êxito. Requereu, antecipação dos efeitos de tutela, indenização por danos morais e lucros cessantes e danos materiais. fls. 03/10. Indeferida a antecipação de tutela à fl. 85/86. Determinada a realização de perícia à fl. 100. Quesitos periciais pelo autor à fl. 108. Quesitos periciais pelo réu à fls. 166/167. Laudo pericial à fls 193/211. Impugnação ao laudo pelo réu à fls. 237/240. Sentença à fl. 522 Contestação Engenet à fls. 583/606 Manifestação das partes em provas à fls 722/723 e 725/726. Determinada a realização de perícia à fl. 743 Laudo pericial à fls 809/823. Manifestação parte autora ao laudo à fls. 836/839 Homologação dos honorários periciais à fl. 842 Embargos de declaração autor à fl. 851 Alegações finais parte ré fls. 853/868 Contrarrazões aos embargos à fls. 875/880 É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Cuida-se de ação de obrigação de fazer c/c indenizatória proposta por YURKA ALVES FERREIRA em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MULTIPLO e outros na qual se sustenta a existência de vício construtivo em bem imóvel adquirido, inclusive com repercussão de ordem moral. Registre-se, preambularmente, autorizar-se o julgamento do feito no estado em que se encontra. De fato, havendo elementos probatórios bastantes para o pronunciamento do juízo decisório, o julgamento da lide se impõe. A acrescer, todas as provas necessárias ao deslinde do feito oram passíveis de produção, ratificando a possibilidade de julgamento do feito no estado em que se encontra. Assim, passa-se ao exame da contenda, frisando-se, ainda, que, no curso do feito houve a desistência em relação ao Réu PLACO, incluindo-se no polo passivo o Demandado ENGENET CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS. Regularmente citados, o Condomínio permaneceu revel, tendo o Réu incluído posteriormente apresentado contestação na qual levanta cerceamento de defesa, decadência e ausência de responsabilidade. Com relação ao cerceio de defesa, nada a acolher, mesmo porque fora viabilizada a renovação da perícia anteriormente produzida, tendo o Demandado participado ativamente de sua produção, com a formulação de quesitos e possibilidade de acompanhamento da diligência. Assim, respeitado o devido processo legal. No atinente à decadência, de ser afastada, igualmente, mesmo porque ao que consta dos autos o vício surgira apenas em 2021, não sendo de anterior conhecimento da proprietária. Considerando a natureza narrada de vício oculto, não há como se ter por decaído o direito de pleitear sua correção ou indenização correlata, devendo ser analisada, no mérito, eventual responsabilidade pelos danos havidos. E quanto a este, após produzida a indispensável prova pericial, assim restou pacificada a questão, conforme conclusão do Laudo Pericial juntado às fls. 809/823, elaborado por perito equidistante das Partes: 8. Conclusões O objetivo da presente perícia consiste em analisar os danos causados no imóvel da autora e identificar as causas e os responsáveis. O imóvel da autora consiste na sala comercial nº 1.021, localizada no Condomínio do Edifício Múltiplo Business Center, com área privativa de 25,71 m². No dia da vistoria pericial, constatou-se que a sala apresentava danos decorrentes da entrada de água da chuva, afetando o sistema de emassamento e pintura do teto e de uma das paredes. No dia da vistoria pericial de engenharia, verificou-se que a causa dos danos no imóvel da autora já havia sido extinta, pois o local não apresentava sinais de umidade e se encontrava em condições semelhantes às descritas no primeiro Laudo Pericial, às folhas 204. Os danos no imóvel da autora foram descritos na resposta ao quesito anterior. O síndico do condomínio relatou, no dia da vistoria pericial de engenharia, que uma das possíveis causas da infiltração seria uma falha da vedação no encontro entre a fachada de alvenaria do condomínio e a pingadeira situada acima da pele de vidro. O síndico também informou que o condomínio realizou intervenções corretivas, instalando uma nova pingadeira acima da pele de vidro. Nesta intervenção, foi executado um corte na alvenaria, permitindo o engastamento parcial da pingadeira dentro da fachada, medida que reduz significativamente a possibilidade de recorrência de infiltrações. Sim, é possível reparar os danos existentes no imóvel da autora. Para tanto, devem ser realizadas as seguintes etapas: raspagem do emassamento deteriorado, tratamento adequado da alvenaria exposta e, posteriormente, aplicação de novo emassamento, lixamento e pintura de acabamento. Com relação à responsabilidade pelos danos, considerando que a falha de vedação foi identificada aproximadamente sete anos após a conclusão da obra, entende-se que a origem mais provável do problema decorre de desgaste natural e da ausência de manutenção preventiva, e não de vício construtivo. Juntas, selantes e interfaces de vedação expostas às intempéries possuem vida útil limitada, sujeitas à degradação por radiação solar, variações térmicas, movimentações higrotérmicas da fachada e envelhecimento dos materiais. Em condições usuais, tais elementos demandam inspeções e renovações periódicas dentro de ciclos que variam, em média, entre cinco e dez anos, conforme recomendações técnicas amplamente adotadas na engenharia diagnóstica. Dessa forma, o aparecimento da falha apenas após sete anos de uso indica que o fenômeno se enquadra como problema de manutenção, resultante do ciclo natural de deterioração dos materiais, não caracterizando vício construtivo originário da execução ou do projeto. Ante ao exposto, e considerando que a responsabilidade pela manutenção das áreas comuns compete ao próprio Condomínio, entendo que a responsabilidade pelos danos verificados no imóvel da autora seja do Condomínio, ora primeiro réu. O autor não adquiriu o imóvel da ENGENET. O imóvel foi adquirido pelo autor junto ao Itaú Unibanco em 30/07/2021. O tempo decorrido entre a conclusão da obra e a compra do imóvel pelo autor foi de 2.377 dias ou aproximadamente seis anos e sete meses. Especificamente, a norma enquadra sistemas de fachada/vedações dentre os itens com prazo recomendado de garantia de 5 (cinco) anos (salvo disposição diversa por acordo entre as partes ou prazo legal aplicável). Assim, as vedações entre esquadrias (juntas, selantes e interfaces entre esquadrias - janelas/portas - e a fachada) são tratadas dentro do escopo das vedações/fachadas e, em regra, recebem o referido prazo de 5 anos. As normas orientam que o proprietário / condomínio mantenha um plano de manutenção preventiva, o qual deve incluir inspeções periódicas nas vedações das esquadrias, com o objetivo de: o Verificar integridade das juntas de vedação (silicone, mastiques, fitas e componentes flexíveis). o Avaliar estado das borrachas de vedação, guarnições e elementos de fixação. o Identificar trincas, fissuras, deslocamentos ou deterioração nos encontros entre esquadrias e fachada. o Verificar estanqueidade à água em pontos sensíveis da fachada. A periodicidade é definida pela NBR 5674, que estabelece que: o Inspeções devem ser realizadas de forma periódica e programada, conforme o manual de uso e manutenção do construtor. o Na ausência do manual, recomenda-se periodicidade anual para fachadas e vedações associadas a esquadrias. Neste aspecto e pela conclusão supra, a responsabilidade pelos danos confirmados no imóvel da Autora seria mesmo do Condomínio, e não da Construtora. Insta registrar que, muito embora os Laudos sejam divergentes, o devido processo legal impõe que seja considerada a prova na qual tenha participado efetivamente a Parte, devendo, pois, ser o último laudo a ser tido por válido. E em razão da conclusão apontada, não há que se falar em responsabilidade do Réu ENGENET, não se lhe podendo atribuir os danos verificados no bem, ante a completa ausência de conduta ilícita ou mesmo nexo causal. Quanto a tal Demandado, pois, improcedentes os pedidos, na sua integralidade. O mesmo não se diga do Réu Condomínio, haja vista que confirmada a sua atuação omissa como causadora dos defeitos havidos na sala comercial da Autora, devendo responder nos limites de sua conduta. De fato, ao menos quanto a tal Réu as alegações iniciais se confirmaram após finda a instrução probatória, restando caracterizado que o dano decorreu da falta de manutenção adequada por parte do Condomínio. Até se sabe, consoante também apontado no Laudo em apreço, que a causa do dano fora solucionada, conforme apontado à fl. 821: No dia da vistoria pericial de engenharia, verificou-se que a causa dos danos no imóvel da autora já havia sido extinta, pois o local não apresentava sinais de umidade e se encontrava em condições semelhantes às descritas no primeiro Laudo Pericial, às folhas 204. Os danos no imóvel da autora foram descritos na resposta ao quesito anterior. O síndico do condomínio relatou, no dia da vistoria pericial de engenharia, que uma das possíveis causas da infiltração seria uma falha da vedação no encontro entre a fachada de alvenaria do condomínio e a pingadeira situada acima da pele de vidro. O síndico também informou que o condomínio realizou intervenções corretivas, instalando uma ova pingadeira acima da pele de vidro. Nesta intervenção, foi executado um corte na alvenaria, permitindo o engastamento parcial da pingadeira dentro da fachada, medida que reduz significativamente a possibilidade de recorrência de infiltrações. Tal, todavia, não significa que não restem danos a serem reparados, visto que o mesmo Laudo os apontou ( danos decorrentes da entrada de água da chuva, afetando o sistema de emassamento e pintura do teto e de uma das paredes - fl. 821), devendo ser reparados, pois, pelo causador do dano. Disso resulta, pois, que os pontos ainda não sanados devem ser reparados, na forma do Laudo Pericial, como decorrência da relação pessoal havida entre as Partes e a responsabilidade civil afeta ao caso. A acrescer, registre-se que a precariedade das condições em que permaneceu o bem acabaram por comprometer, também, a boa-fé, lealdade e probidade que deveriam reger a relação entre as Partes. Registre-se, outrossim, que a Ré, regularmente citada, permaneceu revel, em nada contribuindo para afastar sua responsabilidade no caso em análise. No que tange à obrigação de fazer, pois, acertada a pretensão inicial, devendo o Réu ser condenado, nos exatos termos da prova técnica produzida, a proceder aos devidos reparos na unidade adquirida pela Autora (fl. 821). Passa-se, então, à apreciação do dano moral alegado, dado o defeito verificado. No atinente ao ponto, não há como afastar ou deixar de verificar patente a lamentável conduta da Ré. Ora, é evidente a falha na obrigação de manutenção do bem, esta inerente à condição do Condomínio, atitude que certamente atingiu direito da personalidade da Autora, principalmente diante da frustração em que inserida. Frise-se, vez mais, que os fatos narrados causaram à Parte Autora abalos que suplantaram o mero aborrecimento, inclusive em decorrência da frustração quanto à aquisição e utilização do bem, ademais do tempo até ser solucionada a questão. Nesse prisma, levando-se em consideração todo o fundamentado, quedam patentes os requisitos ensejadores da responsabilidade civil da Ré também quanto ao ponto, impondo-se, vez mais, o dever indenizatório. Passível de comprovação in re ipsa, entendo que o dano moral alegado na inicial se configurou na espécie, principalmente, repita-se, em decorrência da gravidade da conduta e sua consequência para a Parte Autora. À vista de todo o exposto, entendo razoável, portanto, a fixação da verba de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de dano moral sofrido, face à responsabilidade acima fundamentada No pertinente ao dano material, também com acerto a tese inicial. Isto porque a locação restara frustrada por fato diretamente relacionado ao dano narrado e debatido neste feito, tendo as provas juntadas com a inicial confirmado o ponto. Assim sendo, deve o responsável ressarcir a Autora do valor despendido e do que deixou de auferir em razão de sua conduta ilícita. No atinente ao dano emergente, encontra-se comprovado à fl. 46, merecendo ser ressarcido, uma vez provado o gasto, no total de R$ 3.328,00. E no pertinente aos lucros cessantes também com acerto a pretensão inaugural, dado que atestado o encerramento precoce da locação anteriormente estabelecida, tendo como causa da ruptura, inclusive, o presente dano em debate. Logo, deve o Condomínio, igualmente, indenizar a Autora pelo que deixou de ganhar em relação ao contrato de locação, nos termos da legislação de regência e dos fatos comprovados nesta lide. EX-POSITIS, por mais que dos autos consta e princípios de direito e justiça recomendam, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados EM RELAÇÃO AO CONDOMÍNIO, para o fim de CONDENÁ-LO a: A) proceder aos reparos necessários no imóvel da Autora, de acordo com o Laudo produzido no feito (fl. 821), no prazo máximo de até 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$100,00 (cem reais), limitada desde logo ao montante máximo de R$10.000,00 (dez mil reais); e B) indenizar a Autora a título de danos emergentes no montante de R$ 3.328,00, a título de lucros cessantes no valor relativo a 09 meses de locação, acrescido de condomínio e IPTU, ademais de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de dano moral sofrido. Face à sucumbência havida, condeno a Parte Ré Condomínio ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Sobre o dano patrimonial incidirá com juros de mora pela taxa SELIC, desde o desembolso até 30.08.2024, e a partir de então aplica-se a nova legislação, Lei n.º 14.205/2024, que determina a dedução da correção monetária (IPCA) da SELIC (art. 406, § 1º c/c art. 389, parágrafo único, do CC), e acrescenta-se aos juros encontrados correção monetária pelo IPCA até o efetivo pagamento, precavendo a oscilação da SELIC (art. 406, § 3º, do CC). Quanto ao dano moral, os juros de mora devem incidir a contar da citação conforme a taxa SELIC, extirpada a correção monetária, até a fixação na sentença e, a partir de então aplica-se a Lei n.º 14.905/24, deduzindo da SELIC a correção monetária pelo IPCA, acrescentando aos juros encontrados a correção monetária pelo IPCA até o efetivo pagamento (art. 406, § 3º, do CC), precavendo a oscilação da SELIC JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS EM RELAÇÃO AO RÉU ENGENET, condenando a Autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor dado à causa, na forma da legislação de regência. Proceda o Cartório às diligências porventura necessárias. Havendo Recurso de Apelação, abra-se vista ao Apelado em contrarrazões, remetendo-se os autos, após, ao E. TJ/RJ. P.R.I. e Cumpra-se.