0001444-59.2024.8.16.0017

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO CENTRAL DE MARINGÁ 6ª VARA CÍVEL DE MARINGÁ - PROJUDI Av. Pedro Taques, 294 - 1º andar - Torre Norte - Ed. Empresarial Átrium - Zona 7 - Maringá/PR - CEP: 87.030-008 - Fone: (44) 3025-7462 - E-mail: sextavaracivelmga@terra.com.br Autos nº. 0001444-59.2024.8.16.0017 Processo: 0001444-59.2024.8.16.0017 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$331.840,32 Autor(s): FARMACIA E DROGARIA NISSEI S.A. (CPF/CNPJ: 79.430.682/0001-22) Rua Acre, 205 - Água Verde - CURITIBA/PR - CEP: 80.620-900 Réu(s): FMC ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA (CPF/CNPJ: 05.975.205/0001-06) Rua Joaquim Nabuco, 89 Apto 119 - Zona 04 - MARINGÁ/PR - CEP: 87.014-100 WW Investimentos e Participações Ltda. (CPF/CNPJ: 08.931.231/0001-20) Avenida Paraná, 466 sala 01 - Zona 01 - MARINGÁ/PR - CEP: 87.013-070 Terceiro(s): Conti Engenharia, Avaliações e Perícias Eireli (CPF/CNPJ: 33.345.652/0001-17) Rua Assunção, 507 apto 508 - Vila Marumby - MARINGÁ/PR - CEP: 87.005-240 1 – RELATÓRIO: FARMÁCIA E DROGARIA NISSEI S.A, devidamente qualificada nos autos, com base no artigo 71 da Lei do Inquilinato, propôs a presente AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO em face de FMC ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e WW INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., igualmente qualificadas nos autos, pelos fatos e fundamentos adiante descritos. Narra a Requerente que em 23 de julho de 2013, foi firmado Contrato de Locação do imóvel situado na Praça Senador Abilon de Souza Neves, 286, data 01, Zona 08, Maringá/PR, com vigência de 72 (setenta e dois) meses, iniciando-se a partir de 25 de julho de 2013 com previsão de encerramento em 24 de julho de 2019. Em 21 de novembro de 2018 foi firmado Termo Aditivo Contratual, prorrogando a vigência do contrato por mais 60 (sessenta) meses, com início em 25 de julho de 2019 e previsão de encerramento em 24 de julho de 2024. O contrato possui cláusula de renovação automática, conforme disposto na Cláusula Terceira do Termo Aditivo contratual pactuado entre as partes em 2018. Contudo, conforme verifica-se da Notificação e Contranotificação Extrajudiciais anexas aos presentes autos, a parte Requerida demonstrou desinteresse em prorrogar a vigência contratual nas mesmas condições, razão pela qual a Requerente buscou promover o presente ajuizamento da Renovatória de Locação. O presente contrato encontra-se garantido pela empresa fiadora Nissei Administradora de Bens Ltda. Sustenta a empresa Requerente que durante a vigência do contrato de locação, a empresa Requerente cumpriu, e continua cumprindo, com suas obrigações, incluindo-se o pagamento do valor de aluguel mensal, sendo que atualmente, o aluguel encontra-se no valor total de R$ 27.653,36 (vinte e sete mil, seiscentos e cinquenta e três reais e trinta e seis centavos). Assim, não sendo possível chegar a um consenso antes do prazo final para ajuizamento da demanda renovatória, a Requerente ajuizou a presente demanda para conservar seu direito à renovação do contrato de locação e a proteção do seu ponto comercial, considerando-se que cumpre todos os requisitos legais para obter a renovação da locação, E em atenção ao art. 71, inc. IV, da Lei de Locações, a Requerente informa que pretende a renovação do contrato de locação do imóvel nas seguintes condições: I. renovação do contrato pelo período de 60 meses, ou seja, vigendo do período de 25/07/2024 a 24/07/2029; II. fixação do aluguel no valor de R$26.500,00 (vinte e seis mil e quinhentos reais), valor de mercado da locação, conforme a avaliação de mercado realizada por empresa profissional que produziu o laudo atendendo às exigências da Resolução COFECI e com fundamento na NBR 14.653; III. correção monetária do valor do aluguel, anualmente, pelo IPCA/IBGE, ou na sua falta, pelo INPC/IBGE; IV. pagamento até o dia 5º dia útil do mês subsequente ao vencido, nas mesmas condições da Cláusula Segunda do Contrato de Locação; VI. propõem que as demais cláusulas do contrato permaneçam sem alteração. Pleiteia seja deferida liminarmente ou em sede de tutela provisória de urgência a fixação do aluguel provisório R$26.500,00 (vinte e seis mil e quinhentos reais) para pagamento no vencimento a partir de 25/07/2024. Ao final, pleiteia a procedência da presente demanda, para determinar a renovação do contrato, nas condições propostas acima pela Requerente. Deu à causa o valor de R$ 331.840,32 (trezentos e trinta e um mil, oitocentos e quarenta reais e trinta e dois centavos). Juntou documentos (seqs. 1.2 a 1.33). Decisão inicial (seq. 29.1) indeferiu a liminar de fixação de aluguel provisório e determinou a realização de audiência de conciliação. A audiência de conciliação foi realizada em 11/07/2024 e restou infrutífera (seq. 54.1). As Requeridas apresentaram contestação em seq. 63.1. Alegam que houve por parte da Requerente renúncia quanto à renovatória, em cláusula expressa que permite a rescisão contratual. E a Autora não está guardando o que convencionou com as Rés, de que a locação seria encerrada em caso de desinteresse quanto a nova renovação após julho de 2024, desde que devidamente notificada a parte adversa em prazo não inferior a 9 meses, o que, efetivamente, foi observado pelas Rés. E a conduta da Autora afronta o princípio do pacta sunt servanda, que permanece relevante em uma sociedade que busca respeito ao que contratualizou. E que as Requeridas cumpriram o acordado para a desistência quanto à renovação automática, mediante notificação através de Cartório de Títulos e Documentos com antecedência mínimo de 9 meses antes do vencimento do contrato original ou de suas sucessivas prorrogações (prazo final da locação em 24 de julho de 2024, devendo a notificação ter sido realizada até 24/10/2023, sendo devidamente distribuída em 04/10/2023 e cumprida em 05/10/2023, portanto, dentro do prazo) Contudo, a Autora desrespeitou a sua própria proposta de aditivo, ignorando o pactuado entre as empresas e ajuizou a presente ação renovatória, conduta que consideram inadmissível. Ainda, sustentam que a Autora, ao buscar a renovação forçada, indicando valores abaixo do mercado, tem como objetivo ilegal de se locupletar às custas dos proprietários do imóvel, E pelo histórico apresentado, em três anos não houve o reajuste pactuado, sendo dois deles recentes, razão pela qual não poderia a Autora sustentar que o valor da locação não era compatível como o real valor de mercado. Pugnaram pela improcedência do pedido da Autora, negando a renovatória de locação, com posterior determinação de despejo, no prazo de 30 (trinta) dias, subsidiariamente, em caso de renovação da locação, seja fixado o valor da locação conforme avaliação de mercado. Juntaram documentos (seqs. 63.2 a 63.6). Em seq. 66.1 a Requerente apresentou impugnação à contestação. Intimadas as partes a especificarem provas, ambas pleitearam pela realização de prova pericial a ser realizado no imóvel, a fim de apurar o valor do aluguel (seqs. 70.1 e 71.1). Decisão saneadora proferida em seq. 73.1, fixou como aluguel provisório o valor de R$ 27.200,00, delimitou as questões de fato e de direito e determinou a produção de prova pericial. O laudo pericial foi juntado em seq. 117 (entendo como devido o valor do aluguel em R$ 34.000,00) – julho/2025. Em seq. 122.1 a Requerente impugnou o laudo pericial, sendo que o perito manifestou-se (seq. 127.1), ratificando o laudo apresentado. Após, nova impugnação pela Requerente, foi juntado laudo complementar em seq, 133.1. Decisão de seq. 139.1 rejeitou os embargos de declaração opostos do Requerente, bem como homologou o laudo pericial e seus complementos, e determinou o julgamento do feito. Vieram os autos conclusos para sentença. 2 – FUNDAMENTAÇÃO: À míngua de matéria preliminar pendente de análise, bem como não havendo irregularidades ou questões processuais a serem sanadas, passa-se desde já ao mérito da ação. A parte Autora ajuizou a presente demanda visando a renovação do contrato de locação comercial, o qual mantem com as Requeridas desde julho de 2013, entendendo ter cumprido todos os requisitos legais para ter direito à renovação locatícia. Por outro lado, as Requeridas afirmam que foi pactuado que a locação seria encerrada em caso de desinteresse quanto a nova renovação após julho de 2024, desde que devidamente notificada à locatária, ora Requerente, em prazo não inferior a 9 meses, o que, efetivamente, teria sido observado pelas Rés. Pois bem. Da análise dos fatos e dos argumentos trazidos pelas partes, das provas produzidas e das normas legais aplicáveis ao caso trazido à apreciação a este Juízo, entendo que assiste razão à Requerente quanto ao direito de renovação do contrato de locação comercial, no entanto, com valor de aluguel diverso do que pleiteou neste feito. Assim dispõe o Art. 51 da Lei de Locações (nº 8.245/91), quanto aos requisitos para renovação do contrato de locação de imóvel comercial: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.” Não há dúvida quanto ao preenchimento dos requisitos acima descritos, o que nem as Requeridas contestam, já que o contrato de locação comercial foi celebrado em julho de 2013, tendo sido renovado até julho de 2024, e a locatária/Requerente explora o comércio no mesmo ramo (farmácia) há mais de 10 (dez) anos, de forma ininterrupta. E para o ajuizamento da presente ação renovatória de locação, a parte Autora instruiu a petição inicial com todos os itens indicados no Art. 71 da Lei nº 8.245/91, fato este também não contestado pelas Rés. Ademais, verifica-se que a propositura da presente ação se deu dentro do prazo previsto no art. 51, §5º, da Lei 8.245/91. No tocante ao principal argumento trazido pelas Requeridas para a não renovação do contrato de locação de imóvel comercial, consubstancia-se na cláusula contratual celebrada, de que a locação seria encerrada em caso de desinteresse quanto a nova renovação após julho de 2024, desde que devidamente notificada à locatária, ora Requerente, em prazo não inferior a 9 meses, o que teria sido observado pelas Rés. Desta forma, seria o cumprimento de uma avença formalmente entabulada entre as partes, com a aplicação do princípio do ”pacta sunt servanda”. Tem-se que o inquilino tem o direito de exigir a renovação do aluguel comercial na Justiça (renovação compulsória), mesmo que o proprietário tenha notificado exigindo a devolução do imóvel comercial, visando o cumprimento da cláusula contratual de não renovação. Muito se discute sobre os princípios da autonomia da vontade e o da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda), especialmente em relações comerciais entre empresas. Entretanto, quando se trata de contratos de locação comercial, a legislação brasileira traz importantes limites a essa autonomia, em especial para garantir a continuidade das atividades empresariais, destacando-se o direito à renovatória prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que protege os interesses do locatário. Muitos estudiosos do direito entendem que a proteção conferida pela ação renovatória tem natureza de ordem pública. Isso significa que o direito à renovação prevalece sobre a autonomia contratual das partes, impedindo que qualquer cláusula contratual afaste tal prerrogativa. O artigo 45 da referida lei é categórico ao reforçar essa premissa, in verbis: “Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.” Dessa forma, qualquer tentativa de limitar ou excluir o direito do locatário à renovação contratual será considerada nula. Isso solidifica a racionalidade do legislador de proteger a estabilidade das relações comerciais e a continuidade das atividades empresariais. Existe corrente doutrinária e jurisprudencial que entende que o direito à renovação busca evitar o enriquecimento sem causa por parte do locador, garantindo que este não se beneficie do ponto comercial desenvolvido pelo locatário. E que a proteção do locatário está alinhada à função social do contrato, promovendo o bem comum e o desenvolvimento econômico. Os tribunais brasileiros têm reafirmado o caráter imperativo das normas da Lei do Inquilinato. O tribunal paulista destaca a nulidade de cláusulas que visem afastar o direito à renovação, conforme determina o artigo 45: “Apelação. Ação renovatória. Locação de imóvel não residencial – Contrato anteriormente renovado por acordo homologado judicialmente – Ausência de renúncia expressa ao direito de renovar – Renúncia que, ademais, seria nula por ser o direito de renovação norma cogente – Inteligência do art. 45 da Lei nº 8.245/91 – Contrato de locação não renovado – Sentença de improcedência mantida, por outro fundamento. Recurso desprovido.” (TJ-SP 0004809-86.2014.8.26.0246 Ilha Solteira, relator: Maria Cristina de Almeida Bacarim, data de julgamento: 23/8/2017, 29ª Câmara de Direito Privado, data de publicação: 28/8/2017) Nesta senda, o TJ-PR reformou sentença para reconhecer a nulidade de uma cláusula que permitia ao locador a retomada unilateral do imóvel, reforçando que tal previsão contraria a função social do contrato e os objetivos da legislação locatícia: “EMENTA – DIREITO CIVIL e PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA POR PARTE DO LOCADOR. PREVISÃO CONTRATUAL NULA DE PLENO DIREITO. OFENSA À TELEOLOGIA DA LEI DE LOCAÇÕES (ARTS. 4º E 45 DA LEI Nº 8.245/1991) E À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. SENTENÇA REFORMADA. (…) 2. “A cláusula que permite ao locador a retomada unilateral do imóvel antes do término do contrato, sem dúvida se afasta dos objetivos primordiais da lei, dentre eles aquele que prevê que durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado (art. 4.º), e deve, portanto, ter a sua nulidade declarada”. (TJ-PR 00057872420228160129 Paranaguá, relator: Francisco Carlos Jorge, data de julgamento: 14/10/2024, 17ª Câmara Cível, data de publicação: 16/10/2024) A ação renovatória no contexto da Lei do Inquilinato reflete a busca por estabilidade e segurança jurídica. Ao limitar a autonomia contratual para proteger o locatário, a legislação promove o desenvolvimento econômico e social, garantindo a continuidade das atividades empresariais. Para os dirigentes empresariais, compreender esses mecanismos é essencial para assegurar os direitos e planejar estratégias de ocupação comercial em longo prazo. No entanto, há que haver um equilíbrio, ou seja, a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade. É sabido que abrir um estabelecimento comercial e mantê-lo em funcionamento não é tarefa simples. Entre as inúmeras variáveis que podem determinar lucro ou prejuízo do empreendimento, destaca-se a localização do ponto comercial. Ao escolher onde fixará seu estabelecimento, o empresário considera fatores como poder aquisitivo do público local, questões de segurança, facilidade de acesso, tamanho do imóvel. A partir daí, investe em reformas e equipamentos, faz publicidade, constitui uma clientela, consolida seu nome e sua imagem perante os consumidores, formando o que grande parte da doutrina define como o "fundo de comércio". Quanto à proteção do comerciante/locatário e seu fundo de comércio, é muito pertinente a transcrição do seguinte excerto de acórdão do STJ: “A ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato de locação, visando protegê-lo das investidas abusivas do locador, que, não raras vezes, exigia do locatário o pagamento de altos valores (luvas) para renovar o contrato”. (REsp 1.899.304 – Ministra Nancy Andrighi). Nessa toada, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) constrói sua jurisprudência sobre o tema, tendo como base o equilíbrio entre os direitos tanto do locatário quanto do locador. A Quarta Turma do STJ definiu que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior (REsp 1.990.552). Na ocasião, o colegiado analisou recurso de uma rede de restaurantes contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, com base no inciso II do artigo 51 da Lei do Inquilinato, deferiu por apenas mais cinco anos a renovação do aluguel de várias lojas utilizadas pela rede em um shopping center, sendo que o contrato original tinha sido firmado com duração de 12 anos e 11 meses. Relator do processo no STJ, o ministro Raul Araújo destacou que, quando a norma dispõe que o locatário tem o direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere, conforme decidiu o TJRS, ao prazo de cinco anos previsto no inciso II do artigo 51, e não ao prazo do último contrato celebrado. "O prazo máximo de cinco anos mostra-se razoável para renovação compulsória de contratos de locação de imóvel para uso comercial", afirmou. Portanto, entendo que a ora Requerente/locatária tem direito à renovação do contrato de locação de imóvel comercial por mais 5 (cinco) anos, ou seja, vigendo do período de 25/07/2024 a 24/07/2029. No tocante ao valor do aluguel do imóvel comercial em questão, a decisão de seq. 73.1 fixou como aluguel provisório o valor de R$ 27.200,00 (vinte e sete mil e duzentos reais). Entretanto, o laudo pericial homologado judicialmente, elaborado em julho/2025 (seq. 117), mencionou como devido o valor de locação em R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais). Assim, o valor do aluguel devido será de R$ 34.000,00 a partir de julho de 2025, corrigido anualmente pelo IGP-M, índice esse ajustado entre as partes no contrato original de locação (seq. 1.8), conforme cláusula segunda, parágrafo segundo, e não alterado após os aditivos formalizados. 3 – DISPOSITIVO: ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por FARMÁCIA E DROGARIA NISSEI S.A. em face de FMC ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e WW INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., resolvendo-se o processo em seu mérito, nos termos do Art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e com fundamento no artigo 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991, para: a) DECLARAR RENOVADO o contrato de locação do imóvel comercial situado na Praça Senador Abilon de Souza Neves, 286, data 01, Zona 08, Maringá/PR, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 25 de julho de 2024 e término em 24 de julho de 2029, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato original, ressalvadas as alterações promovidas por esta decisão; b) FIXAR o valor do aluguel mensal em R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), com base no laudo pericial técnico acostado à seq. 117.2, válido a partir de julho de 2025 (data da confecção do laudo), mantendo-se anteriormente o aluguel fixado provisoriamente (seq. 73.1). Sobre o novo valor incidirão os reajustes anuais previstos no contrato originário (IGP-M). Os aluguéis devidos e vencidos durante o trâmite desta demanda deverão ser pagos, com as atualizações pertinentes, deduzidos os valores que eventualmente foram depositados judicialmente no curso do processo. Em face da sucumbência recíproca entre as partes, e considerando-se também o princípio da causalidade, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios devidos aos patronos da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 70% (setenta por cento) sob a responsabilidade das Requeridas e 30% (trinta por cento) sob a responsabilidade da Requerente, nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86, caput, ambos do Código de Processo Civil, tendo em vista o trabalho realizado, o tempo despendido, a natureza e a importância da causa e o grau de zelo dos profissionais. Tendo em vista a divergência de valor do aluguel, eis que a Autora não aceitou o aluguel fixado em perícia, fica resguardado à Requerente o prazo de 15 (quinze) dias, contados do trânsito em julgado, para manifestar eventual desistência da renovação, arcando com os ônus decorrentes. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Maringá, 17 de julho de 2026. Osvaldo Taque Magistrado