0001294-88.2015.8.19.0024

Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pela FUNDAÇÃO DEPARTAMENTO DE ESTRADAS DE RODAGEM DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - DER/RJ em face do ESPÓLIO DE NINAH ALMEIDA MARTINS RODRIGUES e de DALMO RODRIGUES MARINS, tendo por objeto área de 600,00 m² correspondente ao Lote nº 38 da Quadra 12 do Loteamento Chácaras Brisa-Mar, destinada às obras do Arco Metropolitano do Rio de Janeiro. O expropriante ofertou R$ 48.092,00. Dalmo Rodrigues Marins contestou, impugnando o valor e sustentando ser titular dos direitos decorrentes de negócio anteriormente celebrado sobre o imóvel. Realizada a perícia judicial, o bem foi avaliado em R$ 180.000,00, sendo R$ 158.000,00 referentes ao terreno e R$ 22.000,00 às benfeitorias, na data-base de junho de 2025. O espólio concordou com o laudo. Dalmo Rodrigues Marins, embora intimado, não o impugnou. O expropriante apresentou parecer crítico. É O RELATÓRIO. DECIDO. Inicialmente, revogo o despacho que determinou a intimação do perito para prestar novos esclarecimentos. A divergência apresentada pelo expropriante não evidencia omissão, contradição ou deficiência técnica do laudo, mas discordância quanto aos efeitos jurídicos da situação dominial e possessória do imóvel. A questão pode ser decidida pelo Juízo, sendo desnecessária nova manifestação do auxiliar técnico. A desapropriação encontra fundamento no Decreto Estadual nº 44.438/2013 e a imissão provisória na posse foi efetivada em 1º de agosto de 2017. A controvérsia remanescente limita-se ao valor da justa indenização e à definição dos requisitos para seu levantamento. O laudo judicial adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o terreno e o Método de Custo de Reprodução para as benfeitorias, em conformidade com a ABNT NBR 14.653-2. Foram consideradas a área de 600,00 m², a localização, a topografia, a infraestrutura disponível, os elementos comparativos de mercado e as benfeitorias existentes na data da imissão na posse. Com base nesses elementos, o perito apurou o valor de R$ 158.000,00 para o terreno e de R$ 22.000,00 para as benfeitorias, totalizando R$ 180.000,00, na data-base de junho de 2025. O parecer crítico apresentado pelo expropriante não aponta erro nos cálculos nem inadequação dos elementos amostrais. Ao contrário, reconhece expressamente que o valor do terreno se encontra dentro do intervalo de confiança e que a avaliação das benfeitorias está situada entre os valores médios. Sua discordância restringe-se à ausência de aplicação do redutor de 50% utilizado na avaliação administrativa, sob o fundamento de que Dalmo Rodrigues Marins não figuraria como proprietário registral. A impugnação não procede. A existência de controvérsia quanto à titularidade do domínio ou de ocupação fundada em compromisso de compra e venda não reduz, por si só, o valor de mercado do bem. A desapropriação transfere ao Poder Público a integralidade dos direitos economicamente apreciáveis incidentes sobre o imóvel, não sendo admissível que o expropriante adquira o bem livre de quaisquer direitos mediante o pagamento de apenas metade de seu valor por força de questão atinente à identificação do beneficiário da indenização. A discussão dominial repercute sobre o levantamento e a destinação do preço, mas não autoriza a depreciação artificial do próprio imóvel. O valor deve corresponder ao bem efetivamente incorporado ao patrimônio público, independentemente de eventual controvérsia entre o proprietário registral e o titular de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda. O parecer do assistente técnico também não demonstra que os elementos utilizados pelo perito judicial sejam inadequados ou que o resultado esteja fora dos parâmetros de mercado. A mera reprodução do redutor adotado unilateralmente na avaliação administrativa não prevalece sobre a perícia judicial, produzida sob contraditório e baseada em metodologia tecnicamente fundamentada. Rejeito, portanto, a impugnação apresentada pelo expropriante e acolho a conclusão do laudo judicial. Quanto à titularidade da indenização, a matrícula imobiliária identifica a existência de proprietário registral, enquanto Dalmo Rodrigues Marins invoca direitos decorrentes de compromisso de compra e venda e posterior cessão, além de sua vinculação às benfeitorias existentes no imóvel. O proprietário registral possui legitimidade para integrar o polo passivo, pois o registro produz efeitos enquanto não cancelado. Isso, contudo, não exclui o interesse juridicamente protegido do promitente comprador ou cessionário que tenha adquirido e exercido a posse do bem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a desapropriação alcança não apenas o domínio formal, mas também direitos possessórios e aquisitivos dotados de conteúdo econômico, podendo o promitente comprador ser indenizado pela perda de sua posse, ainda que não tenha ocorrido a regularização registral: ADMINISTRATIVO - DESAPROPRIAÇÃO - AÇÃO PROPOSTA CONTRA POSSUIDOR - INDENIZAÇÃO - LEVANTAMENTO - PROMITENTE COMPRADORA - SUMULA 84. - SE O EXPROPRIANTE PROPOE AÇÃO CONTRA O POSSUIDOR, E PORQUE NÃO QUERIA DESAPROPRIAR O DOMINIO, MAS, SIMPLESMENTE, A POSSE. - O POSSUIDOR, TITULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA RELATIVA A IMOVEL DESAPROPRIADO, TEM DIREITO AO LEVANTAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELO DESAPARECIMENTO DE SUA POSSE. APLICA-SE A HIPOTESE, O PRINCIPIO CONSAGRADO NA SUMULA 84. (STJ - REsp: 29066 SP 1992/0028426-4, Relator: Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento: 13/12/1993, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 28.02.1994 p. 2869, RSTJ vol. 58 p. 327). Não há, entretanto, duas indenizações integrais sobre o mesmo terreno. O valor de R$ 158.000,00 representa o preço único da área expropriada e deverá ser destinado a quem demonstrar ser titular do correspondente direito econômico, consideradas a propriedade registral, a existência e a quitação do compromisso de compra e venda, as cessões posteriores e a posse exercida sobre o imóvel. A concordância do espólio com o laudo judicial refere-se ao valor da avaliação e não equivale, isoladamente, à renúncia ao preço ou ao reconhecimento de que a totalidade da indenização pertença a Dalmo Rodrigues Marins. Assim, o valor correspondente ao terreno deverá permanecer depositado até que os interessados apresentem acordo expresso quanto à sua destinação, acompanhado da documentação pertinente, ou até que seja definitivamente solucionada a controvérsia sobre sua titularidade, nos termos do art. 34, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. A parcela de R$ 22.000,00 relativa às benfeitorias pertence a Dalmo Rodrigues Marins, diante da própria indicação constante da petição inicial e da ausência de controvérsia específica do espólio, devendo ser deduzidas as quantias que o expropriante comprovar já terem sido pagas administrativamente pelo mesmo título, devidamente atualizadas, a fim de evitar duplicidade indenizatória. Também deverão ser abatidos do montante total todos os valores depositados judicialmente pelo expropriante, com atualização desde as respectivas datas. A indenização fixada pelo laudo será corrigida monetariamente pelo IPCA-E a partir da data-base de junho de 2025. Sobre a diferença entre o valor judicialmente fixado e 80% da oferta inicial, ambos atualizados para a mesma data, incidirão juros compensatórios de 6% ao ano, desde a imissão provisória na posse, ocorrida em 1º de agosto de 2017, até o depósito integral do preço. Os juros moratórios incidirão à razão de 6% ao ano, a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser efetuado, na forma do art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/1941, observada a disciplina constitucional superveniente aplicável aos débitos da Fazenda Pública. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL E EXTINTO O PROCESSO, NA FORMA DO ART. 487, I, DO CPC, para: a) revogar o despacho que determinou a intimação do perito para prestar novos esclarecimentos; b) rejeitar a impugnação apresentada pelo expropriante ao laudo pericial; c) declarar incorporada ao patrimônio da FUNDAÇÃO DEPARTAMENTO DE ESTRADAS DE RODAGEM DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - DER/RJ a área de 600,00 m² correspondente ao Lote nº 38 da Quadra 12 do Loteamento Chácaras Brisa-Mar, confirmando a imissão provisória na posse; d) fixar a justa indenização em R$ 180.000,00, na data-base de junho de 2025, sendo R$ 158.000,00 referentes ao terreno e R$ 22.000,00 às benfeitorias, com os acréscimos estabelecidos na fundamentação; e) determinar a dedução dos valores já depositados judicialmente e daqueles cuja quitação administrativa pelo mesmo título seja comprovada, todos atualizados desde as respectivas datas; f) reconhecer o direito de Dalmo Rodrigues Marins à parcela correspondente às benfeitorias, ressalvada a dedução dos valores já recebidos pelo mesmo título; g) determinar que o valor correspondente ao terreno permaneça depositado até a apresentação de acordo expresso entre o proprietário registral e o titular dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, devidamente documentado, ou até a solução definitiva da controvérsia em ação própria, nos termos do art. 34, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Condeno o expropriante ao pagamento das despesas processuais, inclusive dos honorários periciais, e de honorários advocatícios, que fixo em 5% sobre a diferença entre a oferta e a indenização judicialmente fixada, ambas corrigidas monetariamente para a mesma data, nos termos do art. 27, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941, observada eventual isenção legal quanto às custas. Comprovado o depósito integral da indenização e após o trânsito em julgado, expeça-se mandado para registro da transferência da propriedade em favor do expropriante. Submeta-se a sentença ao reexame necessário, nos termos do art. 28, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Havendo custas pendentes, remetam-se à Central de Arquivamento. P.I.