0001286-58.2000.8.16.0174

Processo: 0001286-58.2000.8.16.0174 Classe Processual: Cumprimento de sentença Assunto Principal: Causas Supervenientes à Sentença Exequente(s): FEDERAÇÃO DA AGRICULTURA NO ESTADO DO PARANÁ confederação nacional da agricultura - cna Executado(s): JAMUR ADUR DECISÃO Vistos etc. 1 - Cuida-se de cumprimento de sentença, movido pela FEDERAÇÃO DA AGRICULTURA NO ESTADO DO PARANÁ — FAEP e pela CONFEDERAÇÃO NACIONAL DA AGRICULTURA — CNA em face de JAMUR ADUR, com embargos de terceiros opostos por ALMERI JOSÉ ADUR JUNIOR em apenso, tendo por objeto imóvel rural — fração "A", matrícula nº 28.839 do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, área total de 30.061,31 m², situado na Linha Colonial Estácios, Município de Paula Freitas/PR, margem da BR-476, confrontante com o Rio dos Macacos. O perito judicial Cesar Kuckla (CRECI/PR 48.294-F, CNAI 51.489) apresentou laudo de avaliação ao seq. 730, fixando o valor da terra nua em R$ 132.269,76 (R$ 4,40/m²). As partes impugnaram o valor em sentidos opostos (seqs. 733 e 735) e o perito apresentou laudo complementar ao seq. 743, mantendo o valor. Ao seq. 749, JAMUR ADUR alegou que o Cadastro Ambiental Rural do imóvel constava dos autos ao seq. 716.2 e não havia sido considerado. Ao seq. 750, os exequentes renovaram impugnação, apontando contradição entre o Referencial 05 (R$ 3,00/m²) e o valor apurado. Por decisão ao seq. 752 (09/03/2026), determinou-se ao perito que acessasse o sistema SICAR mediante o número identificador do CAR constante da matrícula — PR-4118600 CF6B.394E.0D84.4C3B.B170.419C.42F3.C899 — e complementasse o laudo abordando os dados ambientais e seu eventual impacto sobre o valor. O expert apresentou complementação ao seq. 755 (03/05/2026). Nessa oportunidade, reconheceu que havia consultado o CAR ainda na fase de elaboração da proposta de honorários, mas optou por não registrar formalmente a consulta em razão de grave antinomia de dados que tornava o documento, a seu ver, inapto para subsidiar a avaliação. Detalhou os fundamentos da exclusão: (a) inconsistência material — a área declarada no CAR é de 4,54 hectares, ao passo que a matrícula registra 30.061,31 m² (equivalente a 3,006 hectares), uma divergência superior a 51%; (b) incompatibilidade perimétrica — o polígono do CAR, obtido por download do sistema público e importado no Google Earth Pro, não coincide em tamanho nem em forma com o polígono do imóvel constante do mapa acostado ao seq. 716.3; (c) ao tentar localizar o imóvel por imagem de satélite no SICAR, encontrou outro cadastro — com numeração distinta e área de 79,23 hectares — sobreposto à mesma localização geográfica, indicando possível superposição de polígonos cadastrais na região. O perito juntou ao seq. 755.2 o demonstrativo do CAR, que confirma: área de 4,54 ha, situação ativa, cobertura do solo composta por 1,49 ha de remanescente de vegetação nativa, 2,15 ha de área rural consolidada e 0,66 ha de servidão administrativa; APP de 1,69 ha (0,33 ha em área rural consolidada e 1,36 ha em remanescente de vegetação nativa); Reserva Legal: não analisada (0,00 ha). Manteve o valor de R$ 132.269,76. Após intimação do executado para impugnar e do perito para responder, o expert apresentou nova complementação ao seq. 766 (04/07/2026), reiterando que a retificação de área e a validação de polígonos conflitantes extrapolam sua competência legal (CNAI/COFECI) e incumbem a profissional de engenharia (Engenheiro Agrônomo, florestal ou agrimensor habilitado junto ao CONFEA/CREA), e que a adoção da área declarada no CAR, sem que ela guarde correspondência geométrica com a matrícula, vulneraria o rigor técnico da avaliação e poderia imputar ao imóvel valor incompatível com a realidade jurídica — configurando enriquecimento sem causa do executado. Os exequentes manifestaram-se ao seq. 770 (11/08/2026), endossando a posição pericial e requerendo a manutenção integral do laudo. É a breve síntese. 2 - A questão central que remanesce para deliberação é a validade técnica da exclusão do Cadastro Ambiental Rural como base para a avaliação e, por consequência, se o valor de R$ 132.269,76 deve ser homologado. A resposta é afirmativa em ambos os pontos. O CAR é, por definição legal, instrumento de natureza declaratória. O art. 29, § 1º, da Lei nº 12.651/2012 é expresso ao dispor que "a inscrição no CAR não será considerada título para fins de reconhecimento do direito de propriedade ou posse, tampouco elimina a necessidade de cumprimento do disposto nesta Lei". Ou seja, o próprio legislador reconheceu a distinção entre o cadastro ambiental, constituído por dados inseridos pelo proprietário ou possuidor, sujeitos à análise posterior pelo órgão competente, e o título registral, este dotado de fé pública qualificada. A presunção de veracidade do CAR é relativa (juris tantum) e cede quando confrontada com elementos concretos que demonstrem a inconsistência dos dados declarados. No caso dos autos, os elementos concretos são precisos e documentados. O perito realizou tripla verificação técnica: consultou o SICAR pelo número identificador vinculado à matrícula, identificando divergência de 51% entre a área declarada (4,54 ha) e a área registral (3,006 ha); tentou localizar o imóvel por imagem de satélite, deparando-se com cadastro de numeração distinta e área de 79,23 hectares sobreposta à mesma localização geográfica; e ainda obteve o download das feições geoespaciais do CAR, importando-as no Google Earth Pro e comparando-as ao polígono da matrícula, constatando incompatibilidade de tamanho e forma. O resultado está documentado no laudo e nos anexos de seq. 755 — não se trata de recusa injustificada, mas de exclusão tecnicamente fundamentada. A divergência de 51% entre o CAR e a matrícula não é marginal. Ela equivale a mais da metade da área registral, impactando diretamente o valor de mercado do imóvel. Utilizar a área do CAR como base para a avaliação, sem que exista correspondência geométrica demonstrada entre o polígono cadastral e o imóvel objeto da lide, produziria avaliação artificialmente inflada, incorporando ao cálculo área que pode pertencer a terceiros ou simplesmente não integrar a matrícula penhorada. Isso não é admissível em processo executório, onde o valor apurado será o parâmetro da alienação judicial. A situação é, do ponto de vista jurídico, de responsabilidade do executado. Se a área real do imóvel é superior à constante da matrícula, o que seria a premissa necessária para a tese de subavaliação por ele sustentada, o caminho adequado é a ação de retificação de registro imobiliário (art. 212 e seguintes da Lei nº 6.015/1973), e não a pretensão de que o perito judicial substitua o registro público por um documento de natureza declaratória cuja correspondência geográfica com o imóvel não se demonstrou. O ônus de demonstrar a correspondência era do executado, que dele não se desincumbiu: limitou-se a argumentar que o CAR é documento público, sem apresentar prova técnica, laudo de assistente técnico, georreferenciamento, ou qualquer outra contraprova que infirmasse as constatações do expert. 3 - Quanto aos demais argumentos impugnatórios, mantêm-se as razões expostas nas decisões anteriores. A exclusão do Referencial 10 da amostra comparativa (imóvel com benfeitorias substancialmente superiores) obedece à exigência de homogeneidade prevista na ABNT NBR 14.653-3 e não configura vício metodológico. O diferencial de valor unitário entre o Referencial 05 (R$ 3,00/m², imóvel de 704.378 m²) e o valor apurado para o imóvel avaliado (R$ 4,40/m², imóvel de 30.061,31 m²) é explicado pelo efeito escala — princípio avaliatório segundo o qual propriedades de menor dimensão tendem a apresentar valor unitário superior, em razão da menor liquidez e da utilização proporcionalmente mais eficiente da testada e dos acessos. O redutor de negociação de 2%, aplicado sobre os valores de anúncio das amostras, está fundamentado em pesquisa junto a corretores locais e situa-se no limite conservador do intervalo regional aferido (2% a 5%). O potencial comercial decorrente da localização na margem da BR-476 não integra a avaliação de terra nua, pois nenhum documento comprova a viabilidade jurídica do uso comercial pretendido — licenciamentos, zoneamento industrial ou comercial, autorização de acesso pela DNIT — e a avaliação não pode repousar em projeções especulativas. Quanto ao CAR, é relevante consignar um dado adicional: o demonstrativo de seq. 755.2 informa que a APP associada ao Rio dos Macacos, nos dados do CAR, alcança 1,69 hectares sobre uma área total declarada de 4,54 hectares — correspondendo a aproximadamente 37% da área cadastral. O perito observou, com precisão técnica, que essa proporção é ainda mais gravosa sobre a área registral menor (3,006 ha), já que a faixa de preservação decorre do curso d'água e não da extensão da propriedade. Nesse cenário, a exclusão do CAR não prejudicou o executado: se os dados do cadastro fossem adotados, as restrições ambientais incidiriam de forma proporcionalmente mais intensa sobre o imóvel. Nenhuma das partes apresentou parecer técnico de assistente habilitado capaz de infirmar as conclusões periciais. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Paraná é assente no sentido de que a impugnação ao laudo pericial judicial exige substrato técnico objetivo — não basta a divergência com as conclusões do expert. 4 - Ante o exposto: a) REJEITO as impugnações ao laudo de avaliação formuladas por JAMUR ADUR (seqs. 749, 758 e complementação) e pelos exequentes FAEP e CNA (seqs. 733 e 750), pelos fundamentos expostos; b) HOMOLOGO o laudo de avaliação do perito judicial Cesar Kuckla (seq. 730) e suas complementações (seqs. 743, 755 e 766), fixando o valor do imóvel rural — fração "A", matrícula nº 28.839, área de 30.061,31 m², Linha Colonial Estácios, Município de Paula Freitas/PR — em R$ 132.269,76 (cento e trinta e dois mil, duzentos e sessenta e nove reais e setenta e seis centavos), equivalente a R$ 4,40/m²; c) INTIME-SE a parte exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar interesse em adjudicar o bem pelo valor da avaliação, nos termos do art. 876 do Código de Processo Civil; d) DETERMINO que, decorrido o prazo sem manifestação de interesse à adjudicação, ou não havendo acordo sobre alienação por iniciativa particular, o feito retorne concluso para designação de leilão judicial, nos termos dos arts. 879 e seguintes do Código de Processo Civil. Intimem-se. Cumpra-se. União da Vitória, 17 de agosto de 2026.