0001223-27.2024.8.16.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 7ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Cândido de Abreu, 535 - 7° ANDAR - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-000 - Fone: 41-99292-0027 - E-mail: ctba-7vj-e@tjpr.jus.br Autos nº. 0001223-27.2024.8.16.0001 Processo: 0001223-27.2024.8.16.0001 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Obrigação de Fazer / Não Fazer Valor da Causa: R$28.125,00 Autor(s): RIO VERDE SERVIÇOS DE GEOLOGIA LTDA Réu(s): EDIFÍCIO BARÃO DE ANTONINA I – RELATÓRIO RIO VERDE SERVIÇOS DE GEOLOGIA LTDA. propôs a presente “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, LUCROS CESSANTES E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECEDENTE” em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BARÃO DE ANTONINA, com a seguinte narrativa: a] é proprietária do apartamento nº 11 do Condomínio Edifício Barão de Antonina, objeto da matrícula nº 22.916 da 5ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba/PR; b] em 21 de janeiro de 2023, foi notificada pela ex-síndica do Condomínio acerca de vazamento proveniente de sua unidade, que atingiu estabelecimento comercial vizinho, tendo sido constatado que decorria do rompimento da prumada do edifício; c] em 25 de janeiro de 2023, o Condomínio iniciou obras de substituição da canalização, interrompidas em março, ante identificação de novo ponto de infiltração, sem apresentação de cronograma para conclusão da intervenção desde então; d] ainda, em junho do mesmo ano, nova inundação agravou os danos no imóvel, resultando em danos estruturais ao piso e mobiliário; e] oferecidas “opções inadequadas de compensação financeira à proprietária para que esta realizasse os reparos” e reconhecida a ausência de manutenção nos encanamentos e na prumada pelo Condomínio em Assembleia Geral realizada em 01/06/2023. Em sede de tutela antecipada de urgência, sustentando o preenchimento dos pressupostos, pede a determinação para que “o Condomínio réu de total cumprimento com a obrigação assumida, para fim de concluir a obra no apartamento nº. 11, do Condomínio Barão de Antonina, de propriedade da ora autora, sem a cobrança de nenhum valor à título de obras necessárias, isentando a autora de qualquer responsabilidade pela sua execução”, além de intimação para apresentar projetos das obras necessárias, assim como cronograma com previsão de entrega. No mérito, requer a indenização dos danos materiais e lucros cessantes pelos prejuízos acumulados, em razão da evidente responsabilidade do condomínio pela falta de manutenção e conservação das áreas comuns. Acompanham a inicial documentos (seq. 1.2/1.28). Postergada apreciação do pedido liminar para momento posterior à oferta de Contestação (seq. 12.1). Comunicada a interposição de Agravo de Instrumento pela Autora (seq. 26), não conhecido (seq. 33.6). O CONDOMÍNIO juntou documentos (seq. 27) e ofertou Contestação (seq. 29.1), suscitando o indeferimento da petição inicial por ausência de demonstração de vínculo dominial ou possessório em relação ao imóvel. No mérito, refuta as alegações da inicial, sustentando que os danos são causados pelo tempo de uso do apartamento, sem reclamação de outros moradores. Por fim, impugna o valor pretendido e requer a improcedência dos pedidos formulados. A Autora apresentou Impugnação à Contestação (seq. 39.1), rechaçando os argumentos trazidos pela parte ré e reiterando a procedência dos pedidos formulados. Juntou matrícula atualizada do imóvel (seq. 39.2). Oportunizada a especificação de provas, a parte ré pediu a produção de prova oral (seq. 44.1), e a Autora requereu a produção das provas oral e documental (seq. 45.1). A parte autora reiterou a análise do pedido liminar (seq. 47.1). Concedida a medida liminar (seq. 48.1), com determinação de conclusão das obras no apartamento n. 11 do CONDOMÍNIO. Ordenados esclarecimentos quanto ao cumprimento da medida e apresentação de projeto (seq. 73.1), o Réu afirmou atendimento à determinação judicial, alegando que “não resta qualquer reparo a ser realizado no imóvel, já estando o requerente de posse das chaves do imóvel e em pleno uso do mesmo” (seq. 76.1). As partes informaram o desinteresse na produção de outras provas (seq. 81.1 e 82.1) e anunciado o julgamento antecipado da lide (seq. 86.1). A parte autora insistiu na juntada de prova documental consistente na apresentação do projeto detalhado (seq. 89.1), impugnado pelo Réu (seq. 90.1). Intimada (seq. 93.1), a Autora informou que não há reparos pendentes a serem efetuados (seq. 102.1). Afastada a preliminar de inépcia da petição inicial e novamente intimada a Autora para esclarecimentos (seq. 105.1), atendidos (seq. 108.1), com manifestação do Réu (seq. 110.1). Vieram os autos conclusos para sentença. II – FUNDAMENTAÇÃO Na espécie, a controvérsia reside em aferir a possibilidade de condenação do Réu ao pagamento de indenização à Autora a título de lucros cessantes (decorrentes da impossibilidade de dispor do imóvel situado no Condomínio, e locá-lo a terceiros), ante a falta de manutenção da prumada e encanamentos do Edifício, que ocasionaram danos ao imóvel da parte autora e impossibilidade de uso temporária. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que, após a fase de especificação de provas, as partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas (seqs. 81.1 e 82.1), sendo suficiente o acervo documental já incorporado aos autos para a resolução da controvérsia. Inicialmente, afasto a preliminar arguida pela parte ré relativa à ausência de demonstração do vínculo dominial ou possessório da autora sobre o imóvel. Embora a documentação dominial não tenha acompanhado a petição inicial em sua integralidade, a autora regularizou a instrução processual com a juntada da matrícula atualizada do bem (seq. 39.2), comprovando ser titular da unidade autônoma indicada na exordial. Superada, portanto, eventual deficiência documental inicial, resta evidenciada a legitimidade ativa da autora para pleitear reparação civil pelos danos alegadamente ocorridos no imóvel de sua propriedade. No exame do conjunto fático-probatório encartado aos autos, tem-se a inequívoca demonstração pela parte autora quanto ao vazamento em sua unidade, decorrente do rompimento da prumada do edifício Réu, além da impossibilidade de utilização do imóvel ante os danos estruturais causados no piso e mobiliário do bem (seq. 1.28), situação que perdurou por mais de um ano. Em relação à responsabilidade do Condomínio pelo vazamento, sua configuração decorre de vício oculto na prumada do edifício, além dos atos inequívocos de reconhecimento pelo Réu, em comunicados e reuniões de Assembleias Gerais Extraordinárias, quanto a situação emergencial de manutenção das prumadas do Edifício: a] Comunicado de realização de obra emergencial na coluna central e necessidade de fechamento de água em 15/06/2023, decorrente de enferrujamento da tubulação e “risco de voltar a água que os moradores descartam pela máquina de lavar e pia da cozinha, retornar pelo ralo do AP 11, sendo este cano que será trocado” - seq. 1.21; b] Convocação de Assembleia Geral Extraordinária em 19/05/2023 para “6) Informações e implantação de chamada de capital para execução de troca das prumadas do condomínio; 7) Informações sobre retirada de capital do fundo de reservas para manutenção emergencial das prumadas do primeiro andar que ocasionou vazamento e prejuízos nos aptos e na gráfica;” - seq. 1.19, pág. 3 e 4; c] Informação pela Síndica de que “a situação das prumadas do primeiro andar, e de recalque são bem críticas, porém, neste momento, é inviável a implantação de taxa extra para este fim, fixando acordado que, caso haja uma emergência, será necessário a utilização do fundo de reversas.” e “por falta de manutenção nas prumadas por parte do condomínio, a mesma rompeu no piso do apto 11, ocasionando prejuízo financeiro na gráfica, sendo assim, a sindica informou que foi efetuada a substituição total da prumada horizontal no ap 11, sendo necessário finalizar acabamento, onde as prumadas da cozinha e sala, foram substituídos, falta pintar e lixar o chão, o qual será acordado com o proprietário do ap 11 [...] foi necessário a utilização do fundo de reservas, pois tratou-se de emergência, que o valor estimado para a finalização dos apts 11, 13 e gráfica é de aproximadamente R$ 12.000,00, o qual R$ 6.900,00 está aprovado reembolso pelo seguro, faltando portanto, neste momento como emergência, finalizar o apt 11 a gráfica” - seq. 1.19; d] Assembleia Geral Extraordinária realizada em 24/01/2024, na qual constado: “Prumada do Apartamento 11: A obra referente à prumada do apartamento 11 está pendente de pagamento pelos dois condomínios envolvidos. Para contemplar os custos finais, será necessário um valor de aproximadamente nove mil reais para o acabamento, conforme orçamento realizado pela unidade de Dona Vera.” - seq. 26.11; e] Mensagens trocadas entre a parte autora e a ex-síndica (seq. 1.24/1.27) e a síndica atual do Condomínio (seq. 1.26), pelas quais informada a situação da obra no apartamento e serviços realizados para reparação dos danos. Portanto, tais fatos corroboram o inequívoco reconhecimento da situação pelo Condomínio em diversas oportunidades, inclusive com deliberação em Assembleia Geral Extraordinária acerca da necessidade de imediata reparação e realização da obra referente à prumada do apartamento 11 – efetivamente realizada –, com utilização do Fundo de Reservas para tanto, e ratificam a conclusão quanto a responsabilidade da parte ré pelos danos narrados pela Autora. Neste sentido, a jurisprudência: “RESPONSABILIDADE CIVIL. Vazamento em prumada de água fria que causou infiltrações em unidade condominial do autor. Responsabilidade do condomínio corréu. Reconhecimento da prescrição da pretensão autoral em relação aos demais corréus. Prazo trienal. Inteligência do art. 206, § 3º, V, do CC. Valor dos danos emergentes não impugnado pelo condomínio corréu em contestação. Exegese do art. 341 do CPC. Inaplicabilidade da previsão do art. 345, I, do CPC. Lucros cessantes caracterizados. Afastamento ou redução da condenação ao pagamento de honorários advocatícios motivada pelo reconhecimento da prescrição indevidos. Redistribuição do ônus sucumbencial. Sentença reformada. Recurso do condomínio corréu não provido e recurso do autor parcialmente provido.” (TJSP; Apelação Cível 1002527-65.2024.8.26.0001; Relator (a): Gilson Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2026; Data de Registro: 12/02/2026). Em consequência, diante dos elementos probatórios constantes dos autos, não prospera a defesa do Condomínio (seq. 29.1) quanto ausência de responsabilidade pelos danos causados por uso habitual do imóvel, pois a tese é desprovida de substrato fático e probatório mínimo e, ainda, revela-se contraditória em relação às condutas anteriores de suas prepostas/representantes. Ainda, em relação às consequências do vazamento e dos danos apontados no imóvel da Autora, verifica-se que a situação ensejou a rescisão antecipada do Contrato de Locação do bem (seq. 1.9 e 1.14), que possuía prazo de vigência de 30 meses (início em 14/02/2022 e término em 13/08/2024), circunstância que por certo corrobora os prejuízos sofridos pela parte autora decorrentes da situação narrada, pois seu inquilino optou por sair do local em função da situação em que se encontrava o bem locado. Deste modo, suficientemente demonstrados os danos na unidade, além da responsabilidade do Condomínio pela situação narrada e a privação da posse de imóvel pela Autora/proprietária por período considerável, é possível a reparação pretendida pela parte autora, observando-se os artigos 186, 187 e 927, do Código Civil: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”. “Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”. “Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”. Para caracterização da responsabilidade civil, devem estar presentes: conduta ilícita (ação ou omissão), culpa lato sensu (dolo ou culpa stricto sensu), dano e nexo de causalidade entre a conduta e o dano. No caso em deslinde, patente o liame unindo a responsabilidade da parte ré aos danos materiais suportados pela parte autora, que foi privada da livre utilização e disposição de seu imóvel e, em consequência, deixou de lucros a título de locação mensal do bem. Por isso, possível a restituição dos danos materiais (lucros cessantes) suportados em decorrência da situação, consoante pretendido. No tocante ao pedido de indenização por danos materiais emergentes, entretanto, não verifico prova suficientemente individualizada do respectivo quantum indenizatório. Apesar da Autora narrar a ocorrência de danos estruturais ao piso e ao mobiliário do imóvel, o conjunto documental produzido não delimita, com a precisão necessária, a extensão econômica dos prejuízos materiais efetivamente suportados, nem permite a quantificação segura de valores a esse título, razão pela qual o pedido, nesse ponto, não comporta acolhimento. Sobre o tema, necessária adoção dos parâmetros dos artigos 402 e 403, do Código Civil: “Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”. “Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.”. Conforme conclusão supra, em decorrência da situação narrada e da conclusão de que o vazamento decorria de vício oculto na prumada do edifício, presume-se a ocorrência de lucros cessantes em favor da Autora, proprietária do apartamento afetado, correspondentes aos aluguéis que deixou de auferir no período. A propósito: “DIREITO DE VIZINHANÇA E CONDOMÍNIO. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e morais. Danos em unidade autônoma causados por infiltrações e vazamentos. Laudo pericial conclusivo quanto ao nexo de causalidade dúplice, com origem na unidade superior e na rede vertical do edifício. Responsabilidade do ente condominial configurada por vício oculto na prumada. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação entre condômino e condomínio. Pretensão de afastamento da responsabilidade do réu e de majoração do "quantum" indenizatório moral. Majoração da verba reparatória para R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Recurso do réu desprovido e recurso adesivo da autora parcialmente provido.” (TJSP; Apelação Cível 1040899-77.2023.8.26.0564; Relator (a): Grakiton Satiro Aragão; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/04/2026; Data de Registro: 13/04/2026). Outrossim, a Autora logrou êxito em comprovar de forma satisfatória o valor mensal da locação que encontrava-se em vigência antes da situação narrada (seq. 1.9 - R$ 1.562,50) e o período no qual o imóvel permaneceu desocupado posteriormente, em função da impossibilidade de sua utilização regular. Destarte, evidente o prejuízo financeiro, consistente em lucros cessantes, isto é, o montante que a parte autora deixou de aferir por conta da situação, da qual decorreu inequívoca impossibilidade de locação a terceiros, e mesmo a utilização regular do bem. A partir de tais premissas, quanto ao termo inicial dos lucros cessantes, deve ser considerada a data da rescisão do contrato de locação e entrega das chaves pelo inquilino (12/02/2023), indicada no comunicado de seq. 1.11. Como termo final, adota-se 13/08/2024, data prevista para o término do contrato de locação rescindido antecipadamente (seq. 1.9), por corresponder ao período contratual certo dentro do qual havia expectativa concreta e comprovada de percepção dos alugueres pela proprietária, caso o imóvel permanecesse em condições regulares de uso. Em consequência, a indenização por lucros cessantes deve corresponder aos alugueres que razoavelmente deixaram de ser percebidos nesse intervalo, sem prejuízo de se reconhecer que a controvérsia relativa ao cumprimento da obrigação de fazer foi posteriormente superada no curso do processo. Por outro lado, restou demonstrado pelo Condomínio o término das obras e dos reparos no imóvel apenas em dezembro de 2024 (seq. 76.1), circunstância que possibilita também o reconhecimento de que, em momento anterior, o imóvel não se encontrava apto ao uso regular e locação a terceiros, ratificando, assim, a conclusão anterior. Em consequência, deverá a parte ré pagar à Autora indenização equivalente aos aluguéis do apartamento que seriam devidos pelo período de 18 meses (fevereiro/2023 a agosto/2024), totalizando R$ 28.125,00. Sobre tal valor, incide correção monetária e juros de mora, a partir das datas em que a Autora receberia os aluguéis mensais da locação do apartamento (todo dia 05 do mês seguinte ao vencimento – seq. 1.9, cláusula 3ª). Quanto ao tema, é o entendimento jurisprudencial: "CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROCEDÊNCIA. IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. OCORRÊNCIA. I - Demonstrada a ilegalidade da privação da posse de imóvel, presume-se a ocorrência de lucros cessantes em favor do seu proprietário, correspondentes aos aluguéis que deixou de auferir no período. II - Sendo fato extintivo do direito do autor, caberia ao réu provar a existência de circunstância que impediria a locação do bem por seu proprietário. III - Na hipótese, a contestação silenciou-se acerca do pedido de lucros cessantes, caracterizando-se a presunção de veracidade dos fatos alegados na exordial. Recurso provido." (REsp n. 214.668/SP, relator Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado em 19/9/2006, DJ de 23/10/2006, p. 294.). “RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Sentença de procedência em parte. Recurso do Condomínio réu. Infiltrações decorrentes de vazamentos advindos de área comum do Condomínio, conforme comprovado por laudo pericial conclusivo. Condenação a danos materiais constatados e impugnados apenas genericamente pelo réu. Inteligência do art. 492 do CPC. Lucros cessantes decorrentes da inabitabilidade do imóvel. Autor que deixou de auferir aluguéis em razão dos danos verificados no imóvel. Danos morais. Ocorrência. Evidente ofensa à integridade física e emocional do demandante. Quantum reduzido para se adequar à média arbitrada pela Corte. Diferimento do pagamento do valor do preparo a final. Comprovação de momentânea dificuldade financeira do Condomínio. RECURSO PROVIDO EM PARTE.” (TJSP; Apelação Cível 1031888-98.2022.8.26.0001; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2025; Data de Registro: 31/01/2025). Destarte, a Autora se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia, demonstrando a ocorrência dos danos causados no imóvel, a responsabilidade do Condomínio pelo vazamento e os prejuízos suportados em função da situação, acarretando a impossibilidade de livremente usufruir e dispor do bem até efetivo reparo, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, o que não foi infirmado ou desconstituído pela parte ré. Quanto ao tema, prestadia a lição do doutrinador Cassio Scarpinella Bueno in “Manual de Direito Processual Civil: inteiramente estruturado à luz do novo CPC, de acordo com a Lei n. 13.256, de 4-2.2016”, 2ª ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Saraiva, 2016, p. 350: “As disposições gerais tratam também do ônus da prova, que merece ser compreendido de forma dupla: primeiro, como regra dirigida às partes no sentido de estabelecer a elas como devem se comportar no processo acerca da produção da prova a respeito de suas alegações (que, em rigor, é o objeto do art. 373 aqui estudado). Segundo, como regra dirigida ao magistrado, no sentido de permitir a ele, no julgamento a ser proferido, verificar em que medida as partes desincumbiram-se adequadamente de seu ônus quando ainda não tenha se convencido acerca das alegações de fato relevantes para a prática daquele ato, em caráter verdadeiramente subsidiário, portanto, para vedar o non liquet. Nessa segunda acepção, o ônus da prova deve ser tratado como regra de julgamento, na primeira, como regra de procedimento. O caput do art. 373 assegura a regra clássica de atribuição do ônus da prova: ao autor, cabe o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito; ao réu, o ônus da prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”. Cabendo às partes o ônus de produzir elementos contundentes para a escorreita solução da lide, em sendo tais elementos insuficientes, prosperará a alegação daquele que melhor demonstrar seu direito. Seguindo este entendimento, o julgador deverá se basear nas provas trazidas aos autos e que em não havendo provas contundentes e suficientes, prosperará a alegação daquele que melhor demonstrar seu direito, seja o autor alegando ou, o réu se defendendo. Por fim, quanto ao pedido sucessivo formulado pela autora, verifico a superveniente perda de interesse processual na manutenção da providência mandamental, pois, após a concessão da tutela provisória (seq. 48.1), o réu informou o atendimento da determinação judicial, afirmando que não remanesciam reparos a serem realizados no imóvel, e a Autora, posteriormente intimada, noticiou que não havia reparos pendentes (seq. 102.1). Diante disso, reputam-se exauridos os efeitos da tutela de urgência, sem prejuízo da apreciação do pedido indenizatório remanescente. Assim, prejudicada a apreciação da pretensão em questão, pois diante da superveniente informação do Réu de conclusão das obras (seq. 76.1/82.1) e sua confirmação pela parte autora (seq. 102.1), resta exaurida a medida, não havendo outros reparos noticiados a serem realizados no imóvel. Em conclusão, sendo inexorável concluir pela responsabilidade da parte ré pelos danos causados no apartamento da Autora, procedente a pretensão indenizatória formulada, sendo imperiosa a condenação do Condomínio ao pagamento dos lucros cessantes decorrentes da inabitabilidade do imóvel, pelo período em que a Autora deixou de auferir aluguéis mensais. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a] CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes referentes ao período de fevereiro/2023 a agosto/2024, no valor total de R$ 28.125,00; b] JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos materiais emergentes, por insuficiência de comprovação específica do respectivo quantum; c] DECLARAR EXAURIDOS os efeitos da tutela provisória anteriormente deferida (seq. 48.1), diante do superveniente cumprimento da obrigação de fazer. Sobre o valor da condenação, incidirá exclusivamente a taxa SELIC, a qual abrange correção monetária e juros de mora, a partir dos respectivos vencimentos, isto é, das datas em que a autora receberia os alugueres mensais da locação do apartamento (todo dia 05 do mês seguinte ao vencimento, conforme cláusula 3ª do contrato de locação – seq. 1.9), até o efetivo pagamento. Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios ao patrono da autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Curitiba, data da assinatura digital. Carla Melissa Martins Tria Juíza de Direito