0001180-72.2021.8.19.0014

ELIAS CESARIO MOTA e DANIELE BARCELOS DOS SANTOS MOTA ajuizaram ação de propaganda enganosa c/c perdas e danos em face da CONSTRUTORA REALIZA LTDA. alegando que a ré ofereceu no mercado o empreendimento que construído, o empreendimento denominado Novo horizonte , a ser construído no Parque Novo Aeroporto em Campos dos Goytacazes/RJ, com as demais especificações detalhadas no contrato em anexo; que o autor foi abordado pelo preposto da empresa Ré, com o anuncio da venda do Residencial Novo Horizonte Localizado, no bairro Novo Aeroporto em Campos dos Goytacazes/RJ no valor de R$120.000,00 com o seguinte anuncio, exposto até hoje em seu site: O residencial Novo Horizonte em Campos dos Goytacazes é o lugar feito especialmente para sua família viver bem; que são casas não geminadas de 2 quartos em um bairro totalmente planejado para que praticidade seja a palavra de ordem no seu dia a dia. Todo esse sonho já está na fase final de acabamento da obra. Aproveite para adquirir as últimas unidades! ; que dentre os atrativos anunciados pela construtora estão casas geminadas, bairro planejado, arborização urbana, área verde, e a foto com a perspectiva do empreendimento; que na planta do residencial era previsto a construção de mais de 500 casas a venda no mesmo valor agregado ao bem; que de forma a enganar e ludibriar o consumidor, a empresa após vender mais de 400 unidades no residencial Novo Horizonte com padrão de subsídio denominado faixa 1,5 com financiamento de imóveis de até 143 mil reais, iniciou obras do faixa 1,0, imóveis de baixa renda com financiamento de até 96 mil reais no mesmo residencial pagos em quase a sua integralidade pelo Governo sem taxas ou juros, sem nenhuma divisão de espaço entre as casas com valores e características contratuais tão diferentes, omitindo a informação aos consumidores de que adquiriram um imóvel de 143 mil reais; que o anúncio também de últimas unidades , reforça o entendimento que só seriam construídas casas do faixa 1,5, casa na qual foi adquirida pelo autor; que a construtora, além disso, prometeu a construção de uma avenida de pista dupla para acesso ao Residencial, conforme mapa do empreendimento; que ainda ocorreu propaganda enganosa da empresa Ré, pois em seu anúncio, esta continua prometendo aos seus compradores que a localização do imóvel está vizinha a supermercados, farmácia, escolas, bancos, academias, padarias, hospital e shoppings, e obviamente que não existe no residencial e nem próximo a este tais opções, estando o residencial totalmente isolado dos serviços básicos, que foram prometidos ao se anunciarem às vendas dos imóveis; que o residencial não possui área verde conforme anunciado, com cobertura e pracinha ao ar livre, e no que tange a perspectiva do empreendimento, não relata que haveria dentro do residencial casinha popular da Prefeitura ; que o empreendimento não é servido diretamente por linhas de ônibus urbanos, onde para se ter acesso ao transporte, é necessário se deslocar até Rodovia BR 101; que a qualidade da água encanada é de origem duvidosa, gerando reclamações de todos os moradores; que há vícios construtivos; que ocorreu atraso na obra em onzes meses de atraso, requerendo, ao final, indenização por danos materiais e morais pela depreciação do imóvel (propaganda enganosa), lucros cessantes e danos morais pelo atraso na entrega da obra. Instruíram a petição inicial os documentos de fls. 31/178. A parte ré apresentou a contestação de fls. 191/216 alegando, em síntese, que é normal que os clientes recebam benesses (taxas de juros, subsídio governamental etc.) de acordo com a posição social que ocupam; que o valor do subsídio e os prazos para pagamento equivalem às condições socioeconômicas dos clientes; que inexiste ilicitude nos procedimentos praticados pela Requerida; que conquanto os requerentes afirmem que foram vítima de propaganda enganosa, não juntou ao caderno processual nenhuma prova robusta e suficiente a comprovar o que alega; que o imóvel foi construído em conformidade com projeto contido no memorial descritivo e planta baixa apresentados aos autores, bem como as descrições expressas no Termo de Adesão; que não houve qualquer alteração unilateral do projeto inicial; que a oferta foi clara e o produto entregue como foi contratado; que os autores puderam verificar, na planta de implantação do condomínio, a localização do seu imóvel o que necessariamente ocorreu antes da celebração do negócio; que prova disso é que os autores juntou todos os documentos pertinentes ao imóvel; que não houve atraso na entrega do imóvel; que não é verdade que o Residencial Novo Horizonte se tornou híbrido com o Conjunto Habitacional da Prefeitura, que trata-se de área territorial comum não sendo restrita a implantação de novos empreendimentos, requerendo, ao final a improcedência do pedido. Instruíram a contestação os documentos de fls. 217/242. Replica a fls. 245/251 com juntada de prova documental a fls. 252/253. Decisão de inversão do ônus da proa a fls. 266/267. Despacho saneador a fls. 283/284. Laudo Pericial a fls. 371/446. A parte ré se manifestou acerca do laudo pericial a fls. 450/452 tendo a parte autora se quedado inerte. É o relatório. Decido. Trata-se ação indenizatória referente a depreciação do imóvel (propaganda enganosa) e atraso na entrega da obra. Os contratos de promessa de compra e venda, em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias mediante financiamento, regem-se pela Lei nº 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC, no que se refere ao contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador, conforme posicionamento firmado pela jurisprudência. O imóvel do autor é credenciado no Minha Casa Minha Vida, sendo adquirido pelo valor de R$120.000,00 (vento e vinte mil reais). DA PROPAGANDA ENGANOSA QUANTO A FAIXA DE RENDA O autor adquiriu imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida da Faixa 1,5 que exige renda familiar de R$2,600,00, sendo que após parte da comercialização dos lotes originais a construtora passou a vender nova parte dos lotes na Faixa 1, que exige renda de R$1.800,00. O laudo pericial apurou que: Quanto à construção de casas de Faixa 1 no mesmo loteamento, pode-se observar que a ré construiu as casas populares bem próximo das casas que vendeu de faixa 1,5, sendo as duas faixas de construção de frente uma para a outra na mesma rua na divisa dos empreendimentos. Vale ressaltar que o grande problema ocorre devido à invasão das casas populares, como pode-se observar na matéria abaixo. As casas populares se encontram separadas das casas de Faixa 1,5 por meio de grades e segundo a reportagem, os ocupantes das casas em sua maioria utilizam de água e energia elétrica ilegais. A reportagem abaixo é de 2021 e até o presente momento a invasão ainda não foi solucionada. ...Tendo em vista os pontos abordados acima, devido à insegurança causada pela invasão das casas populares, de fato as casas de faixa 1,5 se desvalorizam ... Com relação ao projeto aprovado, em 31/05/2016 foi apresentado a Secretaria de Obras e Urbanismo de Campos dos Goytacazes, a planta de número 323, aprovada em 14/06/2016, na qual é possível observar as 3 fases do empreendimento, sendo que até aquele momento nenhuma das fases contava com casas de Faixa 01. Partes deste projeto aprovado em 2016 podem ser vistas no Anexo III. Já no projeto alterado e aprovado em 13/08/2020, data posterior ao recebimento do imóvel por parte da autora, pode-se observar a existência de casas de Faixa 01 junto ao empreendimento de Faixa 1,5 na Fase 01. Portanto, as residências de Faixa 01, realmente não poderiam estar no material de vendas da parte ré, já que no momento do lançamento do empreendimento e assinatura do contrato entre as partes, as casas de Faixa 01 ainda não estavam em questão para serem construídas. Desta forma, ocorreu efetivamente a modificação do projeto inicial o que levou a desvalorização do imóvel em razão da mudança de padrão do empreendimento como um todo. Desta forma, o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel a título de danos emergentes deve prosperar, sendo o valor entre a diferença do valor da compra e da avaliação realizada pelo Perito. DO EMPREENDIMENTO Quanto a alegação dos demais vícios, fornecimento de água, ausência de área verde e comércio próximo a perícia apurou pela sua inexistência, já que o empreendimento possui a área de recreação, área verde gramada e quanto as questões de água/esgoto e transporte público são de responsabilidade exclusiva do Poder Público e do próprio condomínio em si (manutenção): ...Além disso, foi relatado que em dias de forte chuva, os poços de visita de esgoto transbordam. Esse fato pode ser explicado pois em perícias feitas em diversas casas no empreendimento, pode-se verificar que, ao concretarem os seus terrenos, onde havia espaços para jardins, ou seja, áreas permeáveis, em algumas ocasiões os proprietários direcionaram o escoamento das águas de chuva para o esgoto, o que foi visto nesta perícia, o que está incorreto e sobrecarrega a elevatória existente no empreendimento. Em algumas perícias anteriores foi possível constatar poços de visita de esgoto transbordando. ...O empreendimento possui boa estrutura de comércio de bairro, contando com mercearias, hortifruti, igreja, salão de beleza, padaria, lojas de material de construção e lojas de roupas. Com relação à propaganda enganosa por falta de área verde e equipamentos comunitários, esses locais e equipamentos foram vistos durante a visita e são mostrados nas fotos do Anexo I. Existe pergolado, o que seria na imagem a estrutura coberta, quadra poliesportiva, balanço, bancos de concreto e quadra de areia. Os espaços destinados à área verde existem, com plantas e gramado. Porém é possível observar que existe falta de manutenção, rega, poda e limpeza. Mas como se trata de um empreendimento entregue, a manutenção passa a ser atribuída ao município. Finalmente, quanto aos vícios construtivos no telhado, a perícia apurou pela sua inexistência, sendo que grande parte dos problemas do imóvel atual decorrem da falta de manutenção do próprio autor, tendo alterado de forma significativa a própria construção da residência e jamais tendo realizado qualquer reclamação a construtora autora para eventual reparo, motivo pelo qual o pedido de indenização não merece prosperar. DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL O contrato realizado entre as partes (fls. 46/50) dispõe como data da entrega 24 (vinte e quatro) meses da assinatura do contrato inicial, 15 (quinze) meses contados da assinatura do contrato de financiamento (cláusula 6), com tolerância até o máximo de 180 (cento e oitenta) dias e 25 (vinte e cinco) meses no contrato da Caixa Econômica Federal. Nos termos do Código do Consumidor, as cláusulas devem ser interpretadas da forma mais favorável ao autor, assim, o menos prazo é o de 15(quinze) meses mais os 180 dias de tolerância, devendo a entrega ocorre até 06/04/2019, assim ocorreu um atraso de pouco mais de quatro meses (fls. 51). A força obrigatória dos contratos, o qual é lei entre as partes e deve ser cumprido de acordo com que nele ficou estipulado sob pena de resolução, se impõe ao caso em tela, já que o contrato possui todos os requisitos legais para produção de efeitos. Os motivos alegados pela parte ré para o atraso da obra, não possuem o condão de afastar a obrigatoriedade de cumprir o contratado, se tratando de questões atinentes ao próprio negócio do réu, os quais deveriam ter sido levados em conta quanto da fixação do prazo da obra. DA CLÁUSULA PENAL E DANOS MATERIAIS Considerando a existência de cláusula penal em favor exclusivamente do promitente vendedor com a cobrança de multa em caso de inadimplemento do consumidor, aplicável ao caso a atual jurisprudência do STJ, tema nº 971: Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial . Necessário ao efetuar a inversão da cláusula penal estrita observação a base de cálculo sobre a qual a multa deverá incidir, visando equacionar a relação entre as partes contratuais (consumidor e fornecedor) a fim de evitar violação ao princípio da proporcionalidade. Por tal razão, a fixação do percentual de 1% sobre o valor do imóvel resulta em uma quantia compatível com o valor locatício de bens imóveis. Isto posto, a parte ré deve ser condenada ao pagamento do percentual de 1% (um por cento) do valor do imóvel no contrato por mês de atraso devidamente corrigido monetariamente, observada a cláusula de prorrogação a qual não possui ilegalidade nos termos da jurisprudência pacífica, e acrescido de juros legais da citação. A jurisprudência corrobora este entendimento: TJRJ 0070910-27.2012.8.19.0002 - APELAÇÃO Des(a). TEREZA CRISTINA SOBRAL BITTENCOURT SAMPAIO - Julgamento: 24/07/2019 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS. - Autores que alegam a ocorrência de prejuízos em razão de atraso na entrega de imóvel negociado com a ré. - Agravo retido interposto pela parte demandada que não pode ser conhecido, eis que não devidamente reiterado, nos termos como exige o artigo 523, § 1, do CPC/73. - Recursos de apelação interpostos pelas partes que devem ser conhecidos, eis que presentes seus requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade. - Mora da parte demandada que restou devidamente comprovada nos autos, não podendo ser aceita a alegação de que o atraso teria ocorrido em decorrência de fortuito externo. - Termo a quo da mora da parte ré que deve fluir a partir do dia 28/12/2010, haja vista a validade da cláusula dilatória de 180 dias aposta na avença. - Possibilidade de se determinar a inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal estipulada em exclusivo benefício da proponente do contrato de adesão, haja vista o recente entendimento do STJ, explicitado sob a ótica dos recursos repetitivos (Tema nº. 971). - Percentual da multa que, todavia, deve ser fixado de forma equitativa pelo julgador, sendo razoável o estabelecimento de 1% do valor do imóvel por mês de atraso. - Impossibilidade de se cumular o pagamento de multa contratual por atraso na entrega do imóvel com indenização por lucros cessantes, haja vista o recente entendimento do STJ, explicitado sob a ótica dos recursos repetitivos (Tema nº. 970), e que expressamente veda tal possibilidade. - Situação descrita nos autos que gera agonia àqueles que despenderam suas economias na esperança de adquirir determinados bens imobiliários. - Dano moral efetivamente constatado e arbitrado em valor compatível com os transtornos causados à parte autora. Precedentes desta Corte. - Inaplicabilidade dos honorários advocatícios recursais na espécie, eis que não presente a hipótese descrita no artigo 85, § 11º, do novo CPC/15. NEGATIVA DE CONHECIMENTO AO AGRAVO RETIDO INTERPOSTO PELA RÉ. CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO APELO INTERPOSTO PELA DEMANDADA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO APELO INTERPOSTO PELOS AUTORES. DOS DANOS MORAIS O atraso na entrega do imóvel somado a modificação da faixa de renda e desvalorização do imóvel levaram a ofensa a esfera subjetiva dos autores. Tais fatos atentam contra a reputação e dignidade, acarretando angústia, preocupação, vexame, humilhação e justa revolta acima do trivial, que não podem ficar sem adequada reparação. Indiscutivelmente, até em decorrência das regras da experiência comum, estas seriam as inevitáveis consequências do fato gravoso em exame sobre o equilíbrio psicológico do cidadão honesto e cumpridor de suas obrigações que se encontra pagando a casa nova. Nesse ponto a razão se coloca ao lado daqueles que entendem que o dano moral está ínsito na própria ofensa, de tal modo que, provado o fato danoso, ipso facto está demonstrado o dano moral a guisa de uma presunção hominis ou facti, que decorre das regras da experiência comum. (Ac.Un. da 2ª Câmara Cível do TJRJ, na Ap. Civ. 8.203/96). No que respeita o valor da indenização, doutrina e jurisprudência ensinam que o arbitramento judicial é o mais eficiente meio para se fixar o dano moral. Embora nessa penosa tarefa não esteja o juiz subordinado a nenhum limite legal, nem a qualquer tabela pré-fixada, deve, todavia, atentando para o princípio da razoabilidade, estimar uma quantia compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita e gravidade do dano por ela produzido. Se a reparação deve ser a mais ampla possível, não pode o dano transformar-se em fonte de lucro. Entre esses dois limites devem se situar a prudência e o bom senso do julgador. Para a fixação do valor da indenização do dano moral na presente ação deve-se também levar em conta que a autora não demonstrou outra consequência em razão do fato ocorrido, além do seu sofrimento. Na trilha desses ensinamentos entendo que uma indenização de R$15.000,00 (quinze mil reais) no total para os dois autores é a razoável para o caso em exame. A jurisprudência também corrobora este entendimento: TJRJ 0812351-22.2023.8.19.0014 - APELAÇÃO Des(a). LUCIA HELENA DO PASSO - Julgamento: 17/12/2025 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 27ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA DA FAIXA 1,5 DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA, LOCALIZADO NO RESIDENCIAL NOVO HORIZONTE, EM CAMPOS DOS GOYTACAZES. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA, DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL EM RAZÃO DA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS DA FAIXA 1 DO PROGRAMA NO MESMO EMPREENDIMENTO E VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DA RÉ. RÉ QUE ALEGA PRESCRIÇÃO TRIENAL. NO MÉRITO, SUSTENTA A INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS DA FAIXA 1 DO PROGRAMA PRÓXIMOS AO IMÓVEL ADQUIRIDO PELA AUTORA, BEM COMO A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DESVALORIZAÇÃO. ALEGA QUE SERIA VEDADA A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÕES POR DANOS MATERIAIS E MORAIS EM RAZÃO DO MESMO FATO. AFIRMA QUE O IMÓVEL TERIA SIDO ENTREGUE POUCOS DIAS APÓS O PRAZO PREVISTO E QUE NÃO TERIA SIDO COMPROVADO PREJUÍZO EM RAZÃO DO OCORRIDO, DE MANEIRA QUE SERIA INDEVIDA A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES. PRELIMINAR QUE SE AFASTA. PRETENSÃO DA AUTORA QUE SE FUNDA NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, PELO QUE SE APLICA O PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL PREVISTO NO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL EM 24/08/2019 E AJUIZAMENTO DA PRESENTE AÇÃO EM 07/06/2023, PORTANTO, DENTRO DO PRAZO LEGAL. TERMO DE ADESÃO A EMPREENDIMENTO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA FIRMADO ENTRE AS PARTES EM 11/01/2016, COM PREVISÃO DE DOIS PRAZOS DE CONSTRUÇÃO, SENDO UM DE 24 (VINTE E QUATRO) MESES E O OUTRO DE 15 (QUINZE) MESES CONTADOS DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO, PODENDO SER PRORROGADO ATÉ O MÁXIMO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. ENTENDIMENTO FIXADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE REPETITIVOS (RESP 1729593/SP), NO SENTIDO DE QUE O CONTRATO DEVERÁ ESTABELECER, DE FORMA CLARA, EXPRESSA E INTELIGÍVEL, O PRAZO CERTO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, O QUAL NÃO PODERÁ ESTAR VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO, OU A NENHUM OUTRO NEGÓCIO JURÍDICO, EXCETO O ACRÉSCIMO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA . PRAZO DE ENTREGA VINCULADO À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO QUE CONFIGURA CLÁUSULA ABUSIVA, DEVENDO SER AFASTADO. MORA CONTRATUAL DA RÉ. PRAZO DE ENTREGA DE 24 (VINTE E QUATRO) MESES CONTADOS DA ASSINATURA DO CONTRATO (11/01/2016), SOMADO AO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, QUE FINDOU EM 11/07/2018. CONTUDO, A ENTREGA DAS CHAVES OCORREU SOMENTE EM 24/08/2019. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RETIFICAÇÃO DA SENTENÇA NO QUE TANGE AO PERÍODO DO PAGAMENTO DOS LUCROS CESSANTES. OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ACERCA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO QUE CONFIGURA PROPAGANDA ENGANOSA, NOS TERMOS DO ARTIGO 37, §1º, DO CDC. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO NO SENTIDO DE QUE HOUVE DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL EM 15% (QUINZE POR CENTO) EM RAZÃO DA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS DA FAIXA 1 DO PROGRAMA NO MESMO EMPREENDIMENTO, QUE INCLUSIVE FORAM INVADIDOS. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS EM RAZÃO DO MESMO FATO. SÚMULA Nº 37 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO DE R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS) QUE SE AFIGURA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SÚMULA 343 DESTE TJRJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral condenando a parte ré ao pagamento de: a) indenização por dano material no valor referente ao valor de desvalorização do imóvel apurado na perícia, corrigido monetariamente a partir da data do laudo pericial e acrescido de juros de mora a contar da citação; b) indenização por dano moral em razão da publicidade enganosa no montante de R$ 15.000,00 (no total para os autores), corrigido monetariamente a partir desta data (STJ, Súmula n. 362) e acrescido de juros de mora a contar da citação, a teor do art. 406 do Código Civil; c) indenização por lucros cessantes no valor mensal de percentual de 1% (um por cento) do valor do imóvel (apurado no laudo pericial) por mês de atraso devidamente corrigido monetariamente, observada a cláusula de prorrogação, e acrescido de juros legais da citação. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das custas e despesas processuais no percentual de 50% (cinquenta por cento), observada a Gratuidade de Justiça deferida. Condeno a parte ré ao pagamento dos honorários advocatícios do patrono da parte autora que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação e a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios da parte ré que fixo em 10% (dez por cento) dos pedidos sucumbentes, observada a Gratuidade de Justiça deferida. P.R.I. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se.