0001152-20.2017.8.16.0082

Autos n. 0001152-20.2017.8.16.0082 Demandantes: Fausto Rosa Mota e Paula Cristina Mota. Demandados: Amarildo Della Colletta Mafra, Aparecido Angelo Francisconi, Jonas Barnabe dos Santos e Maria Ivonete dos Santos. SENTENÇA 1. Relatório Trata-se de ação de demarcação cumulada com divisão de terras proposta por Fausto Rosa Mota em face de Amarildo Della Colleta Mafra, Alex Damyem Vesco Gaiotto e Maria Ivonete dos Santos. Alegou o autor ser coproprietário, juntamente com a terceira requerida, do imóvel rural matriculado sob n. 6.817 do Registro de Imóveis de Formosa do Oeste/PR; que adquiriu fração ideal correspondente a 4,08 alqueires paulistas, permanecendo a ré Maria Ivonete titular da parte remanescente; que, após firmar termo de compromisso visando transferir à ré área suficiente para totalizar dois alqueires paulistas em seu patrimônio, constatou divergência entre a área constante da matrícula (5,00 alqueires paulistas) e a área efetivamente existente no imóvel (5,77 alqueires paulistas); que buscou solucionar administrativamente a questão, sem êxito, em razão da discordância da ré. Defendeu a necessidade de demarcação do imóvel, com correção da descrição tabular, para posterior divisão da área entre os condôminos, observando-se a proporção de 60% para o autor e 40% para Maria Ivonete, requerendo, ao final, a procedência dos pedidos. A inicial foi recebida, determinando-se desde logo a realização de perícia (mov. 11). Citações positivas em movs. 23, 24 e 25 e expedição de edital para citação de interessados ausentes, incertos e desconhecidos em mov. 15. Contestação pelo réu Alex Damyem Vesco Gaiotto (mov. 26), arguindo ilegitimidade passiva, por ter vendido sua parte ideal para Aparecido Angelo Francisconi em 2013.Contestação pela ré Maria Ivonete dos Santos ao mov. 28. Em preliminar, sustentou a ausência de legitimidade do autor para pleitear a demarcação e divisão da integralidade do imóvel, afirmando que a matrícula demonstraria ser ele proprietário apenas de fração ideal correspondente a 22.183,33 m². Alegou a necessidade de integração de todos os condôminos e confrontantes ao processo, sob pena de inépcia da petição inicial, bem como a ausência de interesse processual, ao argumento de que inexistiram tentativas efetivas de solução extrajudicial. Defendeu, ainda, a impossibilidade de cumulação das ações de demarcação e divisão, sustentando tratar-se de demandas distintas e afirmando que o caso versaria, na realidade, sobre pretensão de retificação de área, e não de demarcação, razão pela qual a via processual eleita seria inadequada. Afirmou que os marcos divisórios do imóvel sempre estiveram definidos e respeitados pelos confrontantes, inexistindo necessidade de demarcação. Requereu a extinção do processo, sem resolução do mérito, ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. O autor impugnou as contestações (mov. 30). Em relação à ao réu Alex Damyem, informou ter tomado conhecimento da transferência do imóvel confrontante e concordou com a substituição processual pelo adquirente, Aparecido Angelo Francisconi. Quanto à contestação da ré Maria Ivonete dos Santos, sustentou que a matrícula inicialmente juntada estava incompleta por equívoco material, requerendo a juntada da matrícula integral para demonstrar sua condição de coproprietário. Rebateu a alegação de inépcia da inicial, afirmando que todos os confrontantes foram corretamente indicados, bem como a tese de impossibilidade de cumulação dos pedidos. Reiterou que a pretensão consiste na regularização da descrição do imóvel, seguida da divisão da área comum, observando-se a participação ideal de cada condômino. Perícia realizada, o laudo foi juntado ao feito em mov. 125. Apenas a parte autora apresentou manifestação (mov. 135), requerendo o prosseguimento do feito. Houve extinção do feito em relação ao réu Alex Damyem, com substituição por Aparecido Angelo Francisconi (mov. 150), o qual, citado (mov. 176), não se manifestou (mov. 178). Determinada a juntada de outorga uxória e de prova da transferência da parcela ideal do imóvel à requerida Maria Ivonete, na forma alegada na inicial (mov. 183/214), e decretada a revelia de Amarildo Mafra e Aparecido Francisconi (mov. 194). Ao mov. 219, houve conversão do julgamento em diligência para o fim de determinar a inclusão dos cônjuges do autor (Paula Cristina Mota) e da ré (Jonas Barnavé dos Santos) nos polos ativo e passivo.Habilitação de Paula Cristina da Mota em mov. 222 e citação de Jonas Barnabé dos Santos em mov. 260.2, com decretação da revelia deste em mov. 267. Razões finais pelas partes em movs. 270 e 271. É o relatório. Fundamento e decido. 2. Fundamentação Não há questões processuais pendentes. Os fatos controvertidos encontram- se devidamente esclarecidos por meio das provas documental e testemunhal produzidas. No mais, as partes são legítimas e há interesse de agir. Estão presentes as condições para o exercício do direito de ação, bem como aquelas para o desenvolvimento válido e regular do processo, pelo que passo à análise do mérito da demanda. O autor ajuizou a presente ação de demarcação cumulada com divisão de terras, sustentando que o imóvel de matrícula n. 6.817, do Registro de Imóveis da Comarca de Formosa do Oeste, possui área superior à do registro imobiliário, afirmando que, embora a matrícula indique área correspondente a 5 alqueires paulistas, a área física efetiva seria de 5,77 alqueires paulistas. Pretende, assim, a retificação da matrícula para adequação da descrição perimetral e da área do imóvel à realidade física, sem alteração dos limites e das divisas existentes, para, posteriormente, promover a divisão do imóvel entre os condôminos, na proporção de 60% (sessenta por cento) para o autor e 40% (quarenta por cento) para a requerida Maria Ivonete dos Santos. Na ação de divisão de terras, a parte condômina de coisa divisível demanda dos demais proprietários a extinção do condomínio, de modo a partilhar a coisa comum e definir o quinhão de cada parte, na forma do procedimento estabelecido nos artigos 569 e segui ntes do Código de Processo Civil, com fundamento no art. 1.320 do Código Civil: “ A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.”. O procedimento divide-se em duas fases. A primeira destina-se à análise quanto ao direito e à viabilidade de dividir o imóvel e extinguir o condomínio. A segunda objetiva definir o quinhão de cada condômino e a efetivação da linha divisória, mediantemanifestação dos coproprietários – caso não tenham sido intimados na primeira fase –, elaboração do plano de divisão, e homologação da divisão em sede de sentença. Sobre referidas fases destaco lição da doutrina: Importa destacar que o processo em que a “ação de demarcação” e a “ação de divisão” desenvolvem-se (sejam ou não cumulados os pedidos) é bifásico. Em primeiro lugar, decide-se sobre a existência do direito de demarcar ou de dividir (arts. 581 e 592, §§ 1º e 2º). A segunda fase destina-se à execução material daquele reconhecimento, tendente ao proferimento de uma segunda sentença, cujo conteúdo é a homologação da demarcação ou da divisão, consoante o caso (arts. 587 e 596). Tanto a “ação de demarcação” como a “ação de divisão” são “ações dúplices”, isto é, a rejeição do pedido do autor terá o condão de conceder ao réu idêntica tutela jurisdicional que seria dada se ele tivesse formulado o pedido. É essa a razão pela qual descabe reconvenção, por absoluta falta de interesse processual. (BUENO, Cassio Scarpinella. Manual de Direito Processual Civil – 8ª ed. – São Paulo: SaraivaJur, 2022. P. 1137) Conforme citado, tanto a demanda demarcatória quanto a divisória possuem natureza dúplice, por tratarem de pretensão comum. As partes assumem posições ativa e passiva, recíproca e simultaneamente, de modo que eventual rejeição do pedido de um, é suficiente ao resultado favorável ao outro (art. 591, CPC). Assim, inadmissível a reconvenção (MARCATO, Antonio Carlos. Procedimentos especiais. 18. ed. – São Paulo: Atlas, 2021). A cumulação de pedidos (demarcação e divisão) é admitida, nos termos do artigo 570 do CPC. Todavia, a viabilidade da cumulação impõe uma prejudicialidade lógica: a demarcação atua como antecedente necessário da divisão. Isso porque só se pode partilhar e individuar o quinhão de cada condômino após estarem fixados adequadamente os limites externos da coisa comum perante os confrontantes. Todavia, no caso concreto, a prova técnica produzida nos autos revelou situação diversa daquela que justifica o manejo da ação demarcatória. Conforme consignado pelo perito judicial (mov. 125), embora efetivamente exista divergência entre a área constante da matrícula e a área física do imóvel, os limites encontram - se perfeitamente identificados no local, havendo cercas, estrada e um rio delimitando o imóvel. Ademais, o expert afirmou expressamente que o perímetro levantado pode ser determinado com segurança pelos marcos existentes, bem como indicou o meio adequado para a regularização do imóvel (mov. 125):Há um excesso de área de 17.216,61 m² no imóvel objeto da matrícula n° 6.817 do Registro de Imóveis de Formosa do Oeste, Estado do Paraná. Para ser incorporado o excesso de área à matrícula, pode ser feita através de uma retificação administrativa ou através do georreferenciamento de imóveis rurais. Assim, não foi constatada qualquer incerteza acerca das divisas do imóvel, desaparecimento de marcos, sobreposição de áreas ou conflito entre confrontantes que justificasse a ação prevista nos arts. 569 e seguintes do Código de Processo Civil: Art. 569. Cabe: I - ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados ; II - ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões. A ação de demarcação e a ação de divisão têm objetos e pressupostos próprios . A primeira (art. 574 a 587 do CPC) pressupõe confusão de limites entre propriedades confrontantes e a segunda (art. 588 a 598 do CPC) visa à extinção do condomínio (art. 1.320 do Código Civil). A finalidade precípua da demarcação é fixar ou restabelecer limites incertos entre imóveis confinantes, não se prestando à mera adequação da descrição constante da matrícula imobiliária quando os limites físicos já são conhecidos e respeitados. O elemento fundamental que autoriza o manejo e a procedência da pretensão demarcatória é a incerteza acerca das linhas divisórias. Se os marcos divisórios existem, são visíveis, consolidados no tempo e respeitados por todos os confrontantes, não há que se falar em demarcação. A constatação de que a área real do imóvel diverge da do registro imobiliário não autoriza o uso da via das ações de demarcação/divisão se não há litígio ou dúvida sobre onde a propriedade termina e onde começa a do vizinho. No presente caso, a própria causa de pedir evidencia que o objetivo do autor consiste não em definir ou restabelecer divisas, mas sim em corrigir a área constante do registro imobiliário para, posteriormente, promover a divisão do condomínio. O pedido inicial é expresso ao requerer a retificação da matrícula “sem alterar qualquer divisa e/ou limite do imóvel no solo”, buscando apenas que o registro passe a refletir a verdadeira descrição perimetral e a real área do imóvel. A controvérsia, portanto, não possui natureza demarcatória, mas eminentemente registral.Embora a Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) admita a retificação do registro por decisão judicial nas hipóteses legalmente previstas, esta providência demanda procedimento e requisitos próprios, não se confundindo com as ações de demarcação e divisão. Dentre tais requisitos estão o requerimento do interessado, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, anuência dos confrontantes, ciência do Oficial do Registro de Imóveis, certidões negativas, dentre outros, resguardando-se os princípios registrais da especialidade objetiva e da continuidade. O acréscimo de área pretendido pelo autor (17.216,61 m²) por meio de ação demarcatória acaba por desvirtuar o instituto, ante a inexistência de incerteza sobre os marcos e divisas. Prejudicado, também, o pedido de divisão, porque a realidade física da área não corresponde ao que consta na matrícula do imóvel, inviabilizando a divisão geodésica e a atribuição de quinhões percentuais definitivos, como os 60% e 40% pretendidos. Procedendo desta forma, se estaria dividindo uma área que, formalmente, “não existe” no mundo jurídico-registral. Desse modo, embora a perícia tenha demonstrado a existência de divergência entre a área física e a área constante da matrícula, igualmente apontou a inexistência do pressuposto indispensável ao acolhimento do pedido demarcatório, qual seja, a incerteza acerca dos limites do imóvel. O laudo pericial limitou-se a constatar a existência de diferença entre a área física e a área matriculada, não tendo sido elaborado com a finalidade de instruir procedimento de retificação registral, nem contendo manifestação do Oficial do Registro de Imóveis acerca da suficiência dos elementos técnicos para alteração do registro imobiliário. A conclusão pericial quanto à existência de excesso de área não autoriza, por si só, a determinação judicial de retificação da matrícula. Não compete ao Juízo, no âmbito da presente ação de demarcação cumulada com divisão, substituir o procedimento próprio destinado à retificação da descrição registral do imóvel, providência que deverá observar o regime jurídico previsto na Lei de Registros Públicos. Por conseguinte, não sendo cabível a retificação registral pretendida na via eleita, tampouco é possível acolher o pedido subsequente de divisão do imóvel, por depender justamente da prévia regularização da matrícula.Registre - se, por fim, que a presente conclusão não decorre de reconhecimento de inadequação da via eleita em sede de condições da ação, mas do exame do mérito da demanda após a instrução probatória. Assim, os pedidos formulados na inicial devem ser julgados improcedentes, sem prejuízo de que o autor busque a regularização registral do imóvel pelos meios próprios previstos na legislação pertinente. 3. Dispositivo Ante o exposto, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios ao patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, em vista dos critérios do art. 85, § 2º, do CPC. Expeça - se alvará dos honorários periciais em favor do Perito, caso tal providência ainda não tenha sido adotada. Interposto recurso da presente sentença, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 1º, CPC). Após, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1.010, § 3º, CPC) remetam-se os autos ao e. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. No mais, cumpram-se as disposições do Código de Normas aplicáveis. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Oportunamente, arquive-se. Diligências necessárias. Formosa do Oeste, datado e assinado digitalmente. Itamar Mazzo Schmitz Juiz de Direito