0001093-03.2022.8.16.0035

FORO REGIONAL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS 2ª Vara Cível VISTOS E EXAMINADOS ESTES AUTOS DE AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS C/C DEVOLUÇÃO PARCELAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PELA MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL, AUTUADO NESTE JUÍZO SOB O Nº. 0001093-03.2022.8.16.0035. DINOEL DE PAULA MARTINS e IRACI DOS SANTOS DE PAULA MARTINS, devidamente qualificados e habilitados, propuseram a presente AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS C/C DEVOLUÇÃO PARCELAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PELA MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL em face de AZ IMÓVEIS LTDA, também devidamente qualificada nos presentes autos, alegando em síntese o que segue: Alegam os autores que através de sentença proferida no processo de rescisão de contrato a requerida foi reintegrada na posse do imóvel localizado no Jardim Krichak, nesta cidade mais precisamente o lote 26, quadra 04, entretanto, sem o pagamento dos valores das benfeitorias erigidas sobre o lote. Assim, a parte requerente ajuizou demanda de indenização por benfeitorias, buscando a retenção das benfeitorias até o seu pagamento, bem como a devolução das parcelas pagas. Pretendem os autores, a concessão da tutela de urgência para suspender a reintegração de posse autorizada nos autos de resolução de contrato nº 0010709-51.2012.8.16.0035, em apenso.Através da decisão proferida no mov. 23.1, a tutela antecipada foi deferida parcialmente para que o oficial de justiça faça uma vistoria pormenorizada acerca das benfeitorias existentes no terreno, juntando aos autos os elementos necessários. A requerida contestou no mov. 34.1 alegando, preliminarmente, a coisa julgada e extemporaneidade do pedido de indenização pelas benfeitorias e retenção, pois referido pedido deveria ter sido realizado em contestação no processo de rescisão. Impossibilidade de indenização e retenção das benfeitorias, pois ausência de comprovação de regularidade das mesmas. Posse de má-fé dos autores que estão inadimplentes desde 2002, cuja indenização dar-se-ia apenas em benfeitorias necessárias. Eventual acolhimento deverá ocorrer a compensação dos valores que a requerida é credora dos valores da ação de rescisão em apenso. No mov. 50.1 os autores apresentaram impugnação à contestação. As partes foram intimadas para que se manifestassem sobre o interesse na composição, bem como especificassem as provas que pretendiam produzir. No saneamento do processo (mov. 68.1) foi rejeitada a coisa julgada na condição de prejudicial de mérito. Foram fixados os pontos controvertidos e mantida a regra geral acerca do ônus da prova. Foi deferida a produção da prova pericial. O laudo pericial foi juntado no mov. 214.1 e mov. 225.1 e 240.1, as partes tiveram oportunidade de se manifestar. Após as partes ofertarem memoriais escritos ratificando suas teses (mov. 250.1 e 251.1), os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR.Pretendem os autores, através da presente demanda, a indenização e a retenção pelas benfeitorias até o seu pagamento, bem como a devolução das parcelas pagas. A requerida, por sua vez, alega a impossibilidade de indenização e retenção das benfeitorias, pois ausência de comprovação e a regularidade das mesmas. Alega existir má-fé por parte dos autores que estão inadimplentes desde 2002, cuja indenização dar-se-ia apenas em benfeitorias necessárias. Eventual acolhimento deverá ocorrer a compensação dos valores que a requerida é credora dos valores da ação de rescisão em apenso. Deixarei de analisar o pedido de devolução das parcelas pagas pelo fato desta questão já ter sido decidida nos autos em apenso, circunstância que faz falecer o interesse processual de agir dos autores em relação a este pedido. Uma vez que esta questão já foi resolvida naquele processo, não há como influenciar na sucumbência deste feito, pois o pedido formulado foi por mero receio de que esta questão poderia não ser solucionada naquele feito. Uma vez rejeitada a preliminar de coisa julgada por ocasião do saneamento do processo (mov. 68.1), passo analisar o mérito da causa. DIREITO À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS CONSTRUÍDAS SOBRE O LOTE. Pretendem os requerentes a condenação da requerida ao pagamento de indenização pelas benfeitorias que foram construídas no lote de terreno objeto do contrato de compromisso de compra e venda, o qual foi rescindido por força da sentença proferida na ação de rescisão de contrato, nos autos nº 0010709-51.2012.8.16.0035 (em apenso). Por sua vez, sustenta a requerida, a impossibilidade de retenção e indenização por benfeitorias, ante a ausência de comprovação, especificação e regularidade das benfeitorias, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79. De forma subsidiária requerem a compensação dos valores das benfeitorias com as perdas e danos sofridos diante da rescisão contratual por culpa exclusiva dos autores.Analisando o disposto no artigo 34, da Lei 6.766/79 que diz respeito ao Parcelamento do Solo Urbano, nota-se que em caso de rescisão de contrato as benfeitorias uteis e necessárias deverão ser indenizadas. Vejamos o teor do referido artigo: Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. O artigo supramencionado é claro ao estabelecer que em QUALQUER CASO de rescisão por inadimplemento as benfeitorias DEVERÃO ser indenizadas. Assim, não resta dúvida sobre o direito dos requerentes em obter indenização, mesmo porque não houve prova de que as benfeitorias foram construídas em desconformidade com o contrato ou com a lei, sendo inaplicável o parágrafo único do referido artigo 34. Importante mencionar que a intenção dos requerentes, quando adquiriram o imóvel sem qualquer construção (lote nu), era a de construir sua residência, com a finalidade de moradia. Além disso, a partir da assinatura do compromisso de compra e venda, os requerentes passaram a ocupar o imóvel como se proprietários fossem, e, ao contrário do que foi alegado pela defesa, inexistiu má-fé na construção das benfeitorias. Por outro vértice, a indenização pelas benfeitorias construídas no imóvel é consequência lógica da rescisão de contrato, momento em que as partes devem retornar ao status quo ante. Há entendimento de que é cabível indenização das benfeitorias mesmo diante de eventual irregularidade administrativa. Vejamos: EMENTA: (...) PRELIMINAR DA RÉ EM CONTRARRAZÕES: PEDIDO DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DA AUTORA - AUSÊNCIA DE ARGUMENTAÇÃO QUANTO À ALEGADA INADMISSIBILIDADE DA APELAÇÃO - ARGUIÇÃO NÃO ACOLHIDA - PRELIMINAR DA RÉ REJEITADA.DEFINIÇÃO DO VALOR DOS ALUGUERES - JUNTADA PELA AUTORA DE AVALIAÇÕES NÃO IMPUGNADAS PELA RÉ - PRESUNÇÃO MERAMENTE RELATIVA DE VERACIDADE - VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA; INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - NÃO NECESSIDADE DE RECONVENÇÃO - BENFEITORIAS NÃO REGULARIZADAS PERANTE OS ÓRGÃOS PÚBLICOS - FATO QUE NÃO IMPEDE A INDENIZAÇÃO - VALORES A SEREM APURADOS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO. RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1451064-2 - Curitiba - Rel.: Rui Bacellar Filho - Unânime - - J. 08.03.2017). GrifeiAPELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – VALOR DA CAUSA – OBSERVÂNCIA AO MONTANTE ADOTADO EM RETIFICAÇÃO ANTERIOR À SENTENÇA, COM BASE NA QUAL FORAM RECOLHIDAS CUSTAS PROCESSUAIS COMPLEMENTARES - DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO – PREJUDICIAIS DE MÉRITO AFASTADAS – AÇÃO DE COBRANÇA DAS PARCELAS INADIMPLIDAS QUE NÃO SE CONFUNDE COM A AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO – INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL PARA REQUERER A RESCISÃO CONTRATUAL – PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL – TERMO INICIAL – DATA DE VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE À AUTORA – EFEITOS DA RESCISÃO DEFINIDOS EM DECISÃO JUDICIAL PROFERIDA EM DEMANDA REVISIONAL ANTERIOR – COISA JULGADA – NECESSÁRIA OBSERVÂNCIA AOS TERMOS DO DECISUM – SEGURANÇA JURÍDICA – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO –ALUGUERES AFASTADOS – RESTITUIÇÃO DE 70% DAS PARCELAS PAGAS PELA PARTE REQUERIDA, ADMITIDA A RETENÇÃO DE 30% PELA PARTE AUTORA – BENFEITORIAS – INDENIZAÇÃO DEVIDA – EDIFICAÇÃO QUE POSSUI VALOR DE MERCADO – IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA DA CONSTRUÇÃO QUE NÃO AFASTA A INDENIZAÇÃO – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – MONTANTE NECESSÁRIO À REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL QUE DEVE SER ABATIDO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO – QUANTIAS A SEREM APURADAS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM O AFASTAMENTO, DE OFÍCIO, DA CONDENAÇÃO A TÍTULO DE ALUGUERES. (TJ-PR 0011673-93.2016.8 .16.0038 Fazenda Rio Grande, Relator.: Domingos José Perfetto, Data de Julgamento: 13/11/2023, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/11/2023). Grifei. Além do que dispõe o artigo 34 da Lei 6.766, a indenização das benfeitorias está garantida pelo artigo 51, inciso XVI, do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas que “possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.”. Diferente do que alega a requerida, não há nos autos qualquer indício de que os requerentes tenham agido de má-fé na construção das benfeitorias, cabendo-lhe, portanto, o reembolso pelas benfeitorias necessárias e úteis. No mesmo sentido da boa-fé do comprador, vejamos o que nos ensina Orlando Gomes 1 : "Quem promete comprar um lote de terreno e para logo se investe na sua posse inicia, o mais das vezes, uma construção como se já fora proprietário. Sucede que eventualmente não tem condições de prossegui-la nem de continuar pagando as prestações do preço de sua aquisição, ocorrendo, em consequência, a rescisão do contrato. Nesta hipótese a acessão, que também pode ser uma plantação ou qualquer melhoramento, tem de ser indenizada; evidentemente por isso que o compromissário é possuidor de boa-fé". 1 Direitos Reais, 18ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2.002, p. 339.Desta forma, mesmo tendo dado causa à resolução do contrato, não houve má-fé dos requerentes que, portanto, fazem jus à indenização das benfeitorias construídas, inclusive porque este direito repulsa o enriquecimento sem causa, e há lei autorizando expressamente o juiz a adotar tal medida. No caso dos presentes autos restou comprovada a realização de benfeitorias no lote de terreno adquirido pelos requerentes, conforme consta no laudo pericial elaborado e assinado pela engenheira civil, Camilla Senegaglia Cardoso, o qual foi juntado aos autos no evento 214.1, assim como sua avaliação. Vejamos: Inexiste prova de regularização do imóvel junto aos órgãos competentes, de forma que deve ser utilizado para fins de indenização o valor de R$ 61.300,00 (sessenta e um mil e trezentos reais). Portanto, estando rescindido o contrato, e tendo as partes retornado ao estado anterior, tendo sido determinado a devolução das parcelas nos autos de rescisão em apenso, a indenização pelas benfeitorias é medida que se impõe, pois, conforme já mencionado, decisão contrária acarretaria enriquecimento sem causa de uma parte em detrimento da outra, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.Assim, o montante devido pela requerida aos requerentes, no tocante as benfeitorias construídas no lote de terreno objeto do compromisso de compra e venda rescindido, totaliza a importância de R$ 61.300,00 (sessenta e um mil e trezentos reais), conforme se verifica pelo laudo de avaliação colacionado no mov. 214.1. DISPOSITIVO: ANTE O EXPOSTO, e de tudo mais que dos autos consta, hei por bem, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGAR PROCEDENTE o pedido contido na presente demanda, para o fim de manter a tutela antecipada deferida nos autos no mov. 23.1, e CONDENAR a REQUERIDA ao pagamento do montante de R$ 61.300,00 (sessenta e um mil e trezentos reais) que corresponde ao valor total das benfeitorias indenizáveis. O valor supra deverá ser devidamente corrigido com a utilização do IPCA como índice para correção monetária desde a data do laudo pericial (12/11/2024 – mov. 214.1), e com incidência da Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária IPCA) para fins de juros moratórios, desde a citação, nos termos da nova redação do artigo 406 do Código Civil. Autorizo, a teor do art. 368 e seguintes do Código Civil, a compensação com os valores devidos pelos requerentes à requerida na ação de rescisão de contrato em apenso nº 0010709-51.2012.8.16.0035. Condeno a requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que os fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE.São José dos Pinhais, data da assinatura digital. IVO FACCENDA Juiz de Direito