0000993-98.2026.8.26.0077

Processo 0000993-98.2026.8.26.0077 (processo principal 1008684-54.2023.8.26.0077) - Cumprimento de sentença - Condomínio - Elaine de Fatima Piveta - Anderson Rogério Fernandes Iori - Vistos. Trata-se de fase de liquidação de sentença por arbitramento, instaurada nestes autos de cumprimento de sentença movidos por ELAINE DE FATIMA PIVETA em face de ANDERSON ROGÉRIO FERNANDES IORI, decorrentes de título executivo judicial formado nos autos da ação de extinção de condomínio cumulada com alienação judicial e arbitramento de aluguel (processo principal n.º 1008684-54.2023.8.26.0077). A r. sentença proferida nos autos principais extinguiu, sem resolução do mérito, o pedido de extinção de condomínio e de alienação judicial do imóvel comum, e, de outro lado, julgou procedente o pedido de arbitramento de aluguel em favor da autora, determinando que o respectivo valor fosse apurado em fase de liquidação, devido desde a data da citação e enquanto perdurar o uso exclusivo do imóvel pelo requerido, corrigido monetariamente pela tabela prática deste Tribunal de Justiça e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar da citação. A mesma decisão, com trânsito em julgado, fixou a cota-parte da exequente sobre o imóvel comum em 30% (trinta por cento), cabendo os 70% (setenta por cento) remanescentes ao executado. Instaurada a presente liquidação, foi nomeado perito judicial (fls. 30/32), incumbido de avaliar o imóvel situado na Rua Coriolano Pompeu Paes de Campos, n.º 386, Jardim São Genaro, Birigui/SP, matriculado sob o n.º 4.631 no CRI de Birigui, e de estimar o valor de locação mensal do referido bem. O laudo técnico de avaliação e apuração de valor locativo (fls. 117/133). As partes foram intimadas sobre o laudo pericial (fls. 134) e manifestaram-se às fls. 138/143 e 144. É o relatório. Fundamento e decido. Desnecessárias outras providências, passo ao julgamento. Anote-se, de início, que a presente decisão, proferida no bojo da liquidação de sentença por arbitramento, tem natureza de decisão interlocutória, e não de sentença, porquanto não põe fim à fase de cumprimento de sentença, mas apenas resolve a controvérsia técnica instaurada sobre o quantum debeatur, prosseguindo o feito, em seguida, para os atos de satisfação do crédito. Desafia, portanto, agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil, que expressamente admite tal recurso contra as decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação e de cumprimento de sentença. A matéria relativa à existência do direito ao recebimento de aluguéis pelo uso exclusivo do bem comum, bem como o percentual da cota-parte da exequente (30%), já se encontram definitivamente decididos por título executivo transitado em julgado, não sendo lícito às partes, nesta fase de liquidação, rediscutir a lide ou modificar a sentença que a julgou, nos termos do art. 509, § 4º, do Código de Processo Civil. Remanesce a esta fase, portanto, exclusivamente a quantificação do valor devido. Quanto ao valor de mercado do imóvel (R$ 208.000,00) e ao valor locatício de mercado pleno (R$ 1.140,00 mensais), tais parâmetros restam incontroversos, porquanto tecnicamente apurados em laudo pericial devidamente fundamentado de fls. 117/133, e expressamente aceitos pela parte exequente. Assim, homologo os referidos valores. Controverte-se, unicamente, a aplicação do redutor de 50% sobre o valor locatício pleno, motivado pelo estado de conservação do imóvel. Nesse particular, assiste razão à parte exequente. O executado exerce a posse exclusiva do imóvel comum, incumbindo-lhe, nos termos do art. 1.315 do Código Civil, concorrer para as despesas de conservação da coisa. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo é pacífica em reconhecer que o condômino que detém o uso exclusivo do bem responde, com exclusividade, pelas despesas ordinárias de conservação e manutenção, não sendo lícito ao coproprietário privado da fruição do imóvel arcar, ainda que indiretamente, mediante redução do valor da indenização a que faz jus, com os efeitos da desídia daquele que dele usufrui com exclusividade. Assim, a deterioração física do imóvel decorrente de umidade, fissuras e desgaste de pintura, constatada pelo perito é consequência direta da ausência de manutenção pelo próprio executado, possuidor exclusivo do bem há anos. Admitir que tal depreciação sirva de fundamento para reduzir à metade o valor da indenização devida à coproprietária importaria em transferir a esta o ônus da desídia do executado, em manifesta contrariedade ao princípio que veda o benefício da própria torpeza e ao disposto no art. 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento sem causa. Dessa forma, afasto o redutor de 50% aplicado no laudo pericial, devendo o valor locatício ser calculado com base no valor pleno de mercado apurado pelo perito, R$ 1.140,00 (um mil, cento e quarenta reais) mensais, ressalvando-se que tal conclusão não desqualifica o trabalho técnico do perito quanto à identificação do estado do imóvel e à apuração do valor locatício ideal, mas apenas afasta a incidência do critério de depreciação por conservação para fins de fixação do valor indenizatório devido entre condôminos, por se tratar de matéria de direito estranha à técnica de avaliação. Sobre o valor locatício pleno de R$ 1.140,00, incide o percentual de 30% (trinta por cento) correspondente à cota-parte da exequente fixada no título executivo judicial, resultando em aluguel mensal devido de R$ 342,00 (trezentos e quarenta e dois reais). Ante o exposto, HOMOLOGO o valor de mercado do imóvel objeto da matrícula n.º 4.631 do CRI de Birigui, situado na Rua Coriolano Pompeu Paes de Campos, n.º 386, Jardim São Genaro, Birigui/SP, em R$ 208.000,00 (duzentos e oito mil reais), conforme apurado no laudo pericial de fls. 117/133; ACOLHO PARCIALMENTE a manifestação da exequente para AFASTAR o redutor de 50% aplicado no laudo pericial em razão do estado de conservação do imóvel, por se tratar de depreciação decorrente da conduta omissiva do próprio executado, possuidor exclusivo do bem, nos termos da fundamentação supra; FIXO o valor locatício mensal pleno do imóvel em R$ 1.140,00 (um mil, cento e quarenta reais) e, em consequência, DECLARO devido à exequente, na proporção de sua cota-parte de 30% (trinta por cento), o valor de R$ 342,00 (trezentos e quarenta e dois reais) mensais, a título de indenização pelo uso exclusivo do imóvel pelo executado, devido desde a data da citação no processo de conhecimento e enquanto perdurar a ocupação exclusiva do bem, corrigido monetariamente pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar da citação, nos termos do título executivo judicial. Ante o caráter contencioso, condeno o executado ao pagamento dos honorários advocatícios referentes a este incidente de liquidação, que fixo, por apreciação equitativa (art. 85, § 8º, do CPC), em R$ 800,00 (oitocentos reais), tendo em vista que restou vencido no único ponto controvertido submetido a julgamento nesta fase, observado, quanto às custas remanescentes, o benefício da gratuidade de justiça concedido a ambas as partes; Oficie-se à Defensoria Pública do Estado de São Paulo (Unidade de Araçatuba), para fins de liberação dos honorários periciais (fls. 110), consoante solicitado pelo perito judicial à fl. 117. Decorrido o prazo recursal sem impugnação, apresente a parte exequente memória de cálculo atualizada do débito, formando incidente próprio. Oportunamente, arquivem-se. Intimem-se. - ADV: LILIAN TEREZINHA CANASSA (OAB 65214/SP), ELLEN CRISTINA BARBOSA DA SILVA (OAB 360973/SP), THAÍS GENARO DAS NEVES (OAB 443268/SP)