0000810-47.2017.8.13.0064

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Vale / Vara Única da Comarca de Belo Vale Rua Padre Jacinto Ferreira, 134, Belo Vale - MG - CEP: 35473-000 PROCESSO Nº: 0000810-47.2017.8.13.0064 CLASSE: [CÍVEL] RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: BANCO DO BRASIL S/A CPF: 00.000.000/0024-88 RÉU: ANA IZABEL REZENDE AGUIAR MOURA CPF: 036.892.486-63 e outros Vistos, etc. Trata-se de ação renovatória de locação comercial ajuizada por Banco do Brasil S/A em face de Ana Izabel Rezende Aguiar Moura e outros, sucessores dos locadores originários, objetivando a renovação compulsória do contrato de locação do imóvel situado na Avenida do Comércio nº 317, Centro, Moeda/MG, onde funciona agência bancária. No curso da demanda, após sucessivas habilitações de herdeiros em razão do falecimento de locadores, restou regularizada a representação processual do polo passivo. A renovação da locação não constitui objeto de controvérsia entre as partes, tendo os réus impugnado apenas o valor locativo pretendido pelo autor e suscitado alegação de inadimplemento contratual apto, em tese, a obstar a renovação pretendida. Foi determinada a produção de prova pericial para apuração do valor de mercado do aluguel do imóvel, tendo sido nomeado perito judicial, com apresentação de quesitos e indicação de assistente técnico. É o relatório. Passo ao saneamento do feito, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. I – DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES Verifica-se a regularidade da representação processual das partes e a inexistência de vícios processuais pendentes de saneamento. A alegação de carência da ação fundada em suposto inadimplemento contratual pelo locatário já foi objeto de apreciação preliminar, tendo sido postergado seu exame definitivo para a sentença, por demandar análise conjunta com o conjunto probatório produzido nos autos. Não se constatam outras questões processuais prejudiciais ou preliminares pendentes de apreciação nesta fase. II – DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Constituem questões fáticas controvertidas: a) a apuração do valor locativo de mercado do imóvel objeto da demanda para fins de renovação do contrato; b) a existência, extensão e relevância jurídica do alegado inadimplemento contratual atribuído ao autor, especialmente quanto à sua aptidão para obstar o direito à renovação compulsória; c) a natureza, necessidade e eventual repercussão econômica das benfeitorias indicadas pelo autor, bem como a existência de eventual direito ao abatimento ou compensação dos respectivos custos, observados os limites legais e contratuais aplicáveis. III – DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO CONTROVERTIDAS Constituem questões jurídicas controvertidas: a) a definição do valor do aluguel renovatório, nos termos dos artigos 71 e seguintes da Lei nº 8.245/91; b) a eventual ocorrência de inadimplemento contratual capaz de afastar o direito à renovação pretendida; c) a possibilidade jurídica de realização das benfeitorias indicadas pelo locatário e seus reflexos na relação locatícia; d) a definição dos critérios de apuração de eventuais diferenças locatícias decorrentes da fixação judicial do aluguel definitivo. IV – DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA O ônus da prova observará a regra geral prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente o preenchimento dos requisitos legais para a renovação compulsória da locação e os fatos relacionados às benfeitorias alegadas. Compete aos réus demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado, inclusive o alegado inadimplemento contratual e os elementos que sustentam a divergência quanto ao valor locativo defendido. Não se verifica, por ora, hipótese que justifique a redistribuição dinâmica do ônus probatório. V – DAS PROVAS A prova pericial imobiliária já deferida mostra-se pertinente e necessária à solução da controvérsia relativa ao valor locativo do imóvel. Verifica-se que houve nomeação de perito judicial, contudo não consta a respectiva intimação para aceitação do encargo e apresentação de proposta de honorários, razão pela qual a prova técnica ainda não foi iniciada. Dessa forma, determino a intimação do perito anteriormente nomeado para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se acerca da aceitação do encargo, apresente proposta de honorários e informe eventual necessidade de esclarecimentos prévios para realização dos trabalhos periciais. Após, intimem-se às partes para manifestação acerca da proposta apresentada, prosseguindo-se nos termos dos artigos 465 e seguintes do Código de Processo Civil. VI – DAS PROVIDÊNCIAS RELATIVAS AOS VALORES DEPOSITADOS Os pedidos de levantamento de valores formulados nos autos não comportam acolhimento neste momento. Com efeito, a presente demanda envolve sucessão processual decorrente do falecimento de locadores originários, circunstância que impõe cautela na destinação dos valores depositados judicialmente, especialmente diante da necessidade de identificação dos efetivos titulares dos direitos patrimoniais discutidos. Assim, eventual liberação de valores incontroversos dependerá da comprovação da abertura dos respectivos inventários, judiciais ou extrajudiciais, ou da demonstração de outra forma legalmente idônea de regularização sucessória apta a evidenciar a legitimidade para o recebimento dos valores. Determino, portanto, a intimação dos sucessores habilitados nos autos para que, no prazo de 15 (quinze) dias, informem a existência de inventário dos falecidos e promovam a juntada da documentação comprobatória pertinente, inclusive termo de compromisso do inventariante, certidão processual atualizada, formal de partilha, escritura pública de inventário ou outro documento equivalente, conforme o caso. Somente após a comprovação da regularização sucessória e da identificação dos respectivos representantes legais será apreciada eventual transferência dos valores incontroversos para os autos dos inventários correspondentes, onde poderá ser analisada a destinação dos recursos, inclusive para fins de pagamento de tributos eventualmente incidentes sobre os bens ou direitos transmitidos. Diante dessas circunstâncias, INDEFIRO, por ora, os pedidos de levantamento dos valores depositados, sem prejuízo de reexame após o cumprimento das determinações acima. VII – PROVIDÊNCIAS FINAIS Considerando as manifestações mais recentes relativas à liberação de valores destinados ao pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel e a existência de discussão acerca de valores incontroversos, determino que a Secretaria certifique o integral cumprimento das decisões anteriormente proferidas sobre a matéria, bem como eventual pendência decorrente do Agravo de Instrumento nº 1.0000.26.087069-6.001. Cumpridas as diligências acima, retornem os autos conclusos. Intimem-se. Cumpra-se. Belo Vale/MG, data da assinatura eletrônica. TAUNIER CRISTIAN MALHEIROS LIMA Juiz de Direito