0000739-70.2026.8.26.0451

Processo 0000739-70.2026.8.26.0451 (processo principal 1014913-09.2022.8.26.0451) - Cumprimento Provisório de Sentença - Indenização por Dano Material - Maria Gilma Ramalho dos Santos Batista - - Israel dos Santos Batista - Residencial Florence Park Spe Ltda - - Rps Engenharia Eirelli - Vistos. Trata-se de cumprimento provisório de sentença, relativo à obrigação de fazer imposta às executadas no âmbito da ação de indenização por danos materiais c/c obrigação de fazer (autos n. 1014913-09.2022.8.26.0451), na qual foi proferida sentença parcialmente procedente (fls. 740/746), posteriormente reformada em parte pelo acórdão da 6ª Câmara de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça (fls. 852/864) e rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 870/876), encontrando-se o recurso especial interposto pelas rés inadmitido pela Presidência da Seção de Direito Privado (fls. 902/903). O título executivo judicial, consolidado no acórdão de fls. 852/864, condenou as requeridas a executar as obras necessárias à correção dos vícios sanáveis, por meio próprio ou mediante a contratação de terceiros, bem como a indenizar os autores pelos vícios permanentes e pela impossibilidade de instalação de ar-condicionado, na medida em que tais falhas resultaram na desvalorização do imóvel, tudo a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, conforme expressamente consignado no voto condutor (fls. 861/862). As executadas, cientes do cumprimento provisório e da obrigação imposta, apresentaram manifestação (fls. 118/126) acompanhada de parecer técnico e cronograma executivo (fls. 123/126), por meio da qual requereram o reconhecimento da viabilidade do cumprimento da obrigação de fazer, com apresentação de cronograma de 3 (três) semanas para execução dos serviços de reparo; pugnaram pelo afastamento da alegada desvalorização do imóvel em razão da ausência de infraestrutura para ar-condicionado, sustentando que, tratando-se de empreendimento do Programa Minha Casa Minha Vida, de padrão construtivo simples, a ausência de ponto para ar-condicionado não constitui fator de desvalorização mercadológica, por ser característica comum e uniforme a todo o condomínio e aos imóveis paradigmas do mesmo segmento; subsidiariamente, requereram que eventual apuração de desvalorização se limite a unidades do mesmo empreendimento ou de idêntico padrão construtivo, mediante perícia técnica específica; solicitaram a intimação da parte exequente para indicação de 3 (três) datas para agendamento de vistoria na unidade. Após a primeira manifestação das executadas (fls. 118/126), estas vieram novamente aos autos (fls. 249/250) para complementação do cronograma executivo (fls. 251), no qual incluíram expressamente o item 1.7 referente à "Troca da janela do banheiro por esquadria de alumínio - Conforme determinação do Laudo pericial", demonstrando, assim, que acolheram parcialmente a impugnação dos exequentes quanto à necessidade de substituição dos caixilhos oxidados. Os exequentes, por sua vez, apresentaram manifestação/impugnação (fls. 147/150), sustentando, em síntese, a vedação à rediscussão do mérito, por tratar-se de matéria já analisada e decidida em sede de apelação, nos termos do art. 509, §4º, do CPC; que a executada silenciou sobre a desvalorização causada pelos defeitos permanentes nas paredes e lajes (desalinhamentos, ondulações e perda de área útil), também abarcada pelo acórdão; que, sendo incontroversa a impossibilidade de readequação do imóvel quanto aos pontos de ar-condicionado e aos vícios permanentes, requerem o reconhecimento da conversão em perdas e danos e a instauração de liquidação por arbitramento, nos termos do art. 509, §2º, do CPC; a impugnação ao cronograma apresentado, apontando omissão quanto à substituição dos caixilhos (janelas) oxidados, conforme determinado no laudo pericial (quesito 31), condicionando a concordância com o início das obras à inclusão desse serviço no cronograma. Decido. 1- O acórdão proferido pela 6ª Câmara de Direito Privado (fls. 852/864) foi categórico ao assentar que, "diante da impossibilidade de instalação de ar-condicionado e da conclusão pericial quanto à inviabilidade da correção definitiva da totalidade dos vícios constatados, além da obrigação de reparação daqueles sanáveis, revela-se cabível a indenização por perdas e danos, a ser apurada em fase de cumprimento de sentença, mediante avaliação técnica quanto à efetiva desvalorização da unidade imobiliária decorrente da ausência de ponto para ar-condicionado e dos vícios caracterizados como permanentes" (fls. 860/861). O referido acórdão, ao reformar a sentença de primeiro grau, determinou expressamente a condenação das rés à indenização pelos vícios permanentes e pela impossibilidade de instalação de ar-condicionado, na medida em que tais falhas resultaram na desvalorização do imóvel, tudo a ser apurado em sede de cumprimento de sentença (fls. 861/862). A decisão foi confirmada pelo julgamento dos embargos de declaração (fls. 870/876), e o recurso especial interposto pelas rés foi inadmitido (fls. 902/903), não tendo sido atribuído efeito suspensivo a eventual agravo. Portanto, o direito dos exequentes à indenização pela desvalorização do imóvel decorrente dos vícios permanentes e da impossibilidade de instalação de ar-condicionado constitui capítulo da condenação já consolidado no título executivo judicial, não podendo ser rediscutido nesta fase processual. 2- Uma vez reconhecido que o direito à indenização pela desvalorização do imóvel decorrente dos vícios permanentes e da impossibilidade de instalação de ar-condicionado está consolidado no título executivo, impõe-se definir o meio adequado para a apuração do valor devido. O acórdão exequendo foi expresso ao determinar que a indenização por perdas e danos fosse apurada "em fase de cumprimento de sentença, mediante avaliação técnica quanto à efetiva desvalorização da unidade imobiliária decorrente da ausência de ponto para ar-condicionado e dos vícios caracterizados como permanentes" (fls. 860/861). Nesse sentido, é importante registrar que o laudo pericial produzido na fase de conhecimento (fls. 538/632) já não é suficiente para a determinação do quantum indenizatório, porquanto o perito expressamente consignou que "a desvalorização e depreciação do imóvel não é âmbito da presente perícia" (fls. 381), apontando que eventual avaliação de valor de mercado demandaria "análise de imóveis correspondentes à mesma região mercadológica". Assim, para a completa satisfação do título executivo, faz-se necessária a realização de nova perícia técnica, desta feita voltada exclusivamente à avaliação da desvalorização do imóvel causada pelos vícios construtivos permanentes e pela impossibilidade de instalação de ar-condicionado, observados os parâmetros e limites estabelecidos no acórdão exequendo. O procedimento adequado, portanto, é a liquidação por arbitramento. 3- No que tange à obrigação de fazer propriamente dita, consistente na correção dos vícios sanáveis apontados no laudo pericial, as executadas apresentaram cronograma executivo detalhado (fls. 251) contemplando os seguintes serviços: revisão de vedação das janelas com selante poliuretano; correção do caimento do box do banheiro (remoção e reassentamento do piso); remoção e reassentamento de revestimentos cerâmicos com som cavo; revisão de vedação de fissuras; e troca da janela do banheiro por esquadria de alumínio. Os exequentes impugnaram o cronograma, apontando a necessidade de inclusão expressa da substituição dos caixilhos (janelas) oxidados, conforme determinado pelo perito oficial no quesito 31 do laudo pericial (fls. 385/386), em que restou consignado que "as janelas com pontos de oxidação (ferrugem), evidencia problema do material de forma que os caixilhos devem ser substituídos junto ao fornecedor". Em sua segunda manifestação (fls. 249/250), as executadas apresentaram cronograma complementar (fls. 251) incluindo expressamente o item 1.7 referente à "Troca da janela do banheiro por esquadria de alumínio - Conforme determinação do Laudo pericial", demonstrando que acolheram a impugnação dos exequentes quanto a este ponto. Contudo, é necessário fazer duas observações. A primeira é que o cronograma prevê a substituição apenas da janela do banheiro. O laudo pericial, entretanto, constatou a existência de pontos de oxidação em todas as janelas do imóvel, conforme se depreende das fotos 14, 26 e 28 do relatório fotográfico (fls. 319, 331-332 e 333), que evidenciam oxidação também na janela do dormitório e nas demais esquadrias. O perito, ao responder ao quesito 31, foi genérico ao afirmar que "os caixilhos devem ser substituídos junto ao fornecedor", sem especificar quais janelas estariam comprometidas, mas o relatório fotográfico demonstra que a oxidação não se restringe ao banheiro. Assim, as executadas deverão vistoriar todas as esquadrias do imóvel e substituir integralmente aquelas que apresentarem pontos de oxidação (corrosão), não se limitando à janela do banheiro. A segunda é que o cronograma da executada não contempla, de forma expressa, a correção das fissuras nas alvenarias das fachadas e a regularização da calafetação do abrigo do gás, apontados no laudo pericial como causas de infiltrações (fls. 367/368). Embora o item 1.6 do cronograma faça menção genérica à "Revisão de vedação de fissuras nos cantos das janelas e casa do gás selante tipo Bautech Incolor Veda fachadas", é necessário que as executadas detalhem o escopo dos serviços de impermeabilização e calafetação, de modo a garantir a efetiva correção das infiltrações constatadas. 4- O cronograma apresentado prevê a execução dos serviços no prazo de 3 (três) semanas (fls. 251), o que se afigura razoável e compatível com a natureza dos reparos a serem realizados, que não demandam intervenções estruturais complexas, mas sim serviços de acabamento, vedação, substituição de esquadrias e regularização de pisos. Contudo, para que o cronograma seja homologado judicialmente, faz-se necessário que as executadas o complementem, no prazo de 15 (quinze) dias, para especificar expressamente que a substituição dos caixilhos oxidados abrangerá todas as janelas do imóvel que apresentarem pontos de corrosão, e não apenas a janela do banheiro; detalhar os serviços de impermeabilização e calafetação das fachadas e do abrigo do gás, com indicação dos materiais e técnicas a serem empregados. Ultrapassada a fase de complementação, deverão os exequentes ser intimados para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar 3 (três) datas possíveis para o agendamento da vistoria e início dos trabalhos, permitindo que as executadas dêem início à execução dos reparos no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da ciência das datas disponibilizadas, sob pena de multa diária a ser fixada. Quanto ao prazo para conclusão dos serviços, o cronograma de 3 (três) semanas apresentado pelas executadas mostra-se adequado, devendo ser observado, podendo ser prorrogado por igual período em caso de justificativa técnica devidamente comprovada. 5- Com o objetivo de assegurar a efetividade da tutela específica, e considerando que o cumprimento da obrigação de fazer já vem sendo postergado pelas executadas desde a prolação do acórdão (julho/2025), fixo desde já multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) para a hipótese de descumprimento injustificado do prazo para início ou conclusão dos serviços, limitada a 30 (trinta) dias-multa, sem prejuízo da conversão da obrigação em perdas e danos, se for o caso, nos termos do art. 536, §1º, do CPC. Caso as executadas não iniciem os reparos no prazo fixado ou os abandonem sem justificativa, ficam desde logo autorizados os exequentes a requerer a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, hipótese em que o valor necessário à contratação de terceiros para a execução dos serviços será apurado em liquidação por arbitramento. Diante do exposto, determino a instauração de liquidação por arbitramento, nos termos do art. 509, I, e art. 510, do CPC, para apuração do quantum debeatur relativo à indenização por perdas e danos decorrentes da desvalorização do imóvel causada pelos vícios construtivos permanentes e pela impossibilidade de instalação de ar-condicionado; determino que as executadas complementem o cronograma executivo (fls. 251), no prazo de 15 (quinze) dias (especificando que a substituição dos caixilhos oxidados abrangerá todas as janelas do imóvel que apresentarem pontos de corrosão, e não apenas a janela do banheiro, conforme determinação do laudo pericial e detalhando os serviços de impermeabilização, calafetação das fachadas e do abrigo do gás, com indicação dos materiais e técnicas a serem empregados para a efetiva correção das infiltrações constatadas no laudo pericial) Após a complementação do cronograma, intime-se a parte exequente para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar 3 (três) datas possíveis para o agendamento da vistoria e início dos trabalhos, autorizando desde já o ingresso das equipes técnicas na unidade, respeitados os horários comerciais e mediante prévia comunicação; Fix o prazo de 30 (trinta) dias para o início dos serviços, contados da ciência das datas disponibilizadas pelos exequentes, e o prazo de 3 (três) semanas para a conclusão dos reparos, nos termos do cronograma apresentado, prorrogável por igual período mediante justificativa técnica comprovada; Fixo multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) para a hipótese de descumprimento injustificado dos prazos fixados para início ou conclusão dos serviços, limitada a 30 (trinta) incidências, nos termos do art. 536, §1º, do CPC, sem prejuízo da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos. Int. - ADV: YARA REGINA ARAUJO RICHTER (OAB 372580/SP), GUILHERME HENRIQUE DOMINGUES (OAB 407582/SP), CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO (OAB 463146/SP), CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO (OAB 463146/SP), CLÍSSIA PENA ALVES DE CARVALHO (OAB 76703/MG), GUILHERME HENRIQUE DOMINGUES (OAB 407582/SP), YARA REGINA ARAUJO RICHTER (OAB 372580/SP)