0000506-23.2019.8.19.0028

Trata-se de demanda em que a parte alega que a autora, ZAMITH MARIA TEIXEIRA, contratou com a empresa locatária, COLÉGIO AGAPE MACAÉ LTDA, ora primeira ré, a locação para fins não residencial dos imóveis situados na Rua Custódio da Silva Jr. nº 147, Imbetiba e terreno anexo constante do lote nº 257 da Rua H do loteamento denominado Parque Valentina Miranda, nesta cidade, ao preço mensal inicial de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), reajustável anualmente pela variação do IGP/FGV, com início em 01 de dezembro de 2017 e término em 30 de novembro de 2021; assinado como fiadores e principais pagadores, solidariamente responsáveis com a empresa locatária pelo fiel cumprimento de todas as cláusulas e condições do contrato, o Sr. JORGE RODRIGUES DE LIMA e MARIA CLÁUDIA ROSA DE LIMA. E reajustado conforme previsto na cláusula terceira do contrato de locação, passando a partir de 01 de dezembro de 2018 para R$ 5.484,70 (cinco mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e setenta centavos). Ocorre que a empresa locatária, COLÉGIO AGAPE MACAÉ LTDA e seus fiadores, JORGE RODRIGUES DE LIMA e MARIA CLAUDIA ROSA DE LIMA, ora réus, devem e não pagam os aluguéis vencidos em 01 de dezembro de 2018 e 01 de janeiro de 2019; a 1ª, 3ª, 4ª, 5ª, 7ª, 8ª e 9ª parcelas do IPTU/2018; as contas de água relativas aos meses de março de 2018, abril de 2018, outubro de 2018, dezembro de 2018 e janeiro de 2019; bem como as contas de luz relativas aos meses de dezembro de 2018 e janeiro de 2019, conforme demonstrado na planilha atualizada do débito. Pede seja decretada a rescisão da locação, com o consequente despejo da empresa locatária, ora primeira ré, fixando-lhe o prazo mínimo legal para a desocupação voluntária do imóvel) Sejam condenados, a empresa locatária, ora primeira ré e seus fiadores, solidariamente, no pagamento dos aluguéis e dos acessórios da locação, conforme se encontram descritos no item 3 desta inicial e, daqueles ocorridos até a data da efetiva desocupação, bem como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que deverão ser corrigidos monetariamente e executados nestes próprios autos Seja facultado a autora a execução da cobrança dos débitos locatícios antes da desocupação do imóvel. Documentos no ID 07/31. Citação determinada no ID 45. Contestação no ID 69, em que o Colégio Ágape alegou que por motivo de não conseguir regularizar sua atividade comercial, por falta de documentação do imóvel, teve sua atividade comercial suspensa pela Secretaria de Educação do Estado do Rio de Janeiro, gendo em vista a falta de documentação do imóvel, fato este impeditivo para regularizar sua atividade, não mais podendo honrar com os alugueis e acessórios desde o mês de outubro de 2018. Desde o inicio da locação a 1ª ré sempre solicitou ao autor, através de seu representante, que se apresentou como corretor de imóveis, no ato da locação, verbalmente, que se fosse entregue cópia do HABITE-SE do imóvel, assim como a planta do mesmo, documentos fundamentais para regularização do imóvel, junto à Secretaria de Educação, Alvara de funcionamento e laudo de vistoria do corpo de bombeiros, recebendo como resposta que seria providenciado. Estas cobrranças se repetiam mensalmente, no ato dos pagamentos dos alugueis, sempre obtendo a mesma resposta, estaria sendo providenciado - mas não forneceu a LOCADORA o HABITE-SE do imóvel principal e do anexo, o que impediu a legalização da atividade da autora. A lista de pendências fora entregue ao Sr. Paulo (cópia em anexo), sendo providenciado todos os documentos exigidos, exceto, alvará de localização fornecido pela autoridade municipal. Diante destes fatos, a requerente disponibilizou as chaves do imóvel para o Sr. Paulo, no dia 01/12/2018, considerando rescindido o contrato, face a falta de documentação do imóvel (habite-se - Planta devidamente registrada na Prefeitura de Macaé/RJ, assim como a legalização do imóvel junto ao corpo de bombeiro, fundamentais para o funcionamento de atividade comercial da ré, qual seja, escola Diante destes fatos a requerente informou ao Sr. Paulo, administrador do imóvel pessoalmente o interesse em rescindir o contrato. Assim, pugnou pela improcedência do pedido e apresentou reconvenção. Quanto à reconvenção (CPC, art. 343): Em razão da reconvenção, cujas razões foram lançadas acima, notadamente em da falta de documentação par alegalização do imóvel, o que resultou na suspensão da atividade da locadora pelka SECRETARIA DE EDUCAÇÃO do estado do rio de janeiro, requer o réu o julgamento de sua procedência, declarando a resolução do contrato por culpa da autora reconvinda com condenação da mesma, a arcar com todos os danos provocados a ré, inclusive danos morais, e demais despesas realizadas. Alternativamente, por cautela, passa o réu a requerer, no mérito: 3 - que seja condenada a autora a exibir em juizo toda documentação de regularização do imóvel locado, tais como HABITA-SE E PLANTA DO IMÓVEL devidamente registrada na Prefeitura Municipal de Macaé/RJ; 4 - requer que seja ajuntado aos autos cópa do RGI do imóvel, devidamente atualizado, para fins específicos de comprovação se a autora tem legitimidade para atuar no presente feito. 5 - seja julgado totalmente improcedente o pedido de resolução POR CULPA DA RÉ, condenando a autora no pagamento de custas e honorários advocatícios, assim como demais ônus da sucumbência. Petição da ré no ID 207 e da autora no ID 219. Despacho no ID 221. Réplica no ID 226. Decisão no ID 280. Após manifestações das partes em provas, decisão saneadora no ID 302. Petição da autora no ID 331 e do perito no ID 337. Petição da autora no ID 339. Despacho no ID 350. Petição do réu no ID 357. Petição do perito no ID 361. Quesitos da autora no ID 369. Petição do perito no ID 374 e laudo pericial apresentado no ID 376. Despacho no ID 399. Petição da autora no ID 415 e do réu no ID 419. Esclarecimentos do perito no ID 439. Despacho no ID 449 e 461. Petição do réu no ID 473. Despacho no ID 478 e 486. Petição no ID 500, com deferimento no ID 503. Nova designação de audiência no ID 510. Petição no ID 522, e 535. Novamente nova data no ID 538 e 552. Petição da autora no ID 554 e 557. Decisão no ID 562. Petição do patrono do réu no ID 572, e da autora no ID 577. Decisão no ID 580. Novo requerimento no ID 588. Despacho no ID 595. Petição da autora no ID 601. Despacho no ID 607 e 617. Petição da autora no ID 632 e do requerente no ID 639 e 645. Petição da autora no ID 649 e do requerente no ID 658. Petição da autora no ID 661. Decisão no ID 667. Petição apresentada pela ré no ID 686. Petição da autora no ID 703 e do réu no ID 708. Despacho no ID 712 e 716. Petição do réu no ID 719, petição de Daniele e Gisele no ID 722, requerendo habilitação. Petição da autora no ID 745. Despacho no ID 754. Após manifestações das partes, despacho no ID 778. No ID 765, reconhecimento parcial da dívida pelas rés, com proposta de pagamento no valor de R$ 13.155,15, referente apenas ao mês de dezembro de 2018 e parcelas de IPTU/2018, destacando que ré demonstrou que entregou as chaves do imóvel em 01/12/2018, fato confirmado por testemunhas (fls. 296/297). Este o relatório, decido. A pretensão autoral consiste na cobrança de aluguéis, IPTU e encargos locatícios decorrentes de contrato de locação não residencial firmado entre as partes, tendo os segundo e terceira réus assumido a condição de fiadores e principais pagadores. A existência da relação locatícia, bem como da fiança, é incontroversa. Igualmente, a defesa admite a existência de parte do débito, limitando sua insurgência à alegação de que o imóvel apresentava vício consistente na ausência de Habite-se relativo ao anexo, circunstância que teria inviabilizado a obtenção das licenças necessárias ao funcionamento da instituição de ensino, exonerando os réus da obrigação de pagar os alugueres posteriores e ensejando indenização por perdas e danos. Todavia, a tese defensiva não merece prosperar. Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbia aos réus comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, demonstrando não apenas a inexistência do Habite-se , mas, sobretudo, que tal circunstância tornou o imóvel efetivamente impróprio ao uso contratado e que houve nexo causal entre esse alegado vício e o inadimplemento das obrigações locatícias. Embora esteja incontroversa a ausência da entrega do Habite-se por parte da autora, tal elemento, isoladamente, não comprova que tenha descumprido obrigação contratual apta a justificar a suspensão do pagamento dos aluguéis ou a resolução da avença por sua culpa. Assim, como consignado na avaliação da documentação técnica feita pelo perito em seu laudo de ID 376, 2 - CONCLUI-SE que o pedido junto a prefeitura pela Certidão de Consulta Prévia do Local ocorreu depois de 11 meses do início do contrato de locação. Conforme a folha 101 Alvará de localização provisória ou definitivo fornecido pela autoridade municipal. Nos casos em que seja inviável a obtenção destes antes da expedição do Ato Autorizativo, o processo deverá ser instruído com o Pedido de Viabilidade ou Consulta Previa de Local expedido pela autoridade Municipal. 3 - CONCLUI-SE que o documento referente ao imóvel, certidão de Habite-se, não foi a única exigência feita pela secretaria de educação. 4 - CONCLUI-SE que o imóvel anexo não possui a certidão de Habite-se, porém se feita uma pesquisa junto a Secretaria de Obras de Macaé, seria possível obter essa informação. 5 - CONCLUI-SE que a Consulta Prévia de Local é um documento emitido pela prefeitura, com base no Código de Urbanismo Municipal (LC. n.º 141/2010), onde o município informa quais atividades são permitidas para funcionamento, de acordo com o endereço do imóvel. É o principal documento que o empreendedor deve obter antes da constituição de sua empresa. O réu protocolou o documento junto ao órgão responsável no dia 15/10/2018 . Portanto, não há nos autos prova de que o imóvel tenha sido interditado pelo Poder Público, de que tenha sido cassada licença de funcionamento em razão exclusiva da ausência do referido documento, tampouco de que a locadora tenha assumido contratualmente a obrigação de fornecer o Habite-se do anexo ou garantido a obtenção das autorizações administrativas necessárias ao exercício da atividade escolar. De outro lado, a posse do imóvel não está controvertida. Desse modo, permanece hígida a obrigação de pagamento dos alugueres e dos encargos locatícios vencidos enquanto o imóvel permaneceu à disposição da locatária. Pelas mesmas razões, não há fundamento para afastar a responsabilidade dos fiadores. A obrigação fidejussória foi regularmente assumida, inexistindo prova de fato superveniente apto a extingui-la ou limitar sua eficácia, permanecendo os fiadores solidariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes do contrato, nos termos da avença. Quanto à reconvenção, igualmente não merece acolhimento. O pedido indenizatório formulado pelas rés baseia-se na alegação de que a ausência do Habite-se ocasionou prejuízo correspondente à perda de mensalidades escolares, quantificado em R$ 33.750,00. Entretanto, a responsabilidade civil exige a demonstração concomitante da conduta ilícita, do dano e do nexo causal - como determinado nos artigos 186 e 927 do Código Civil, ônus do qual as reconvintes não se desincumbiram. Ausente prova dos pressupostos da responsabilidade civil, a improcedência da reconvenção é medida que se impõe. Dessa forma, comprovado o inadimplemento das obrigações locatícias e inexistindo prova suficiente dos fatos extintivos alegados pela defesa, os pedidos formulados na inicial devem ser julgados procedentes, ao passo que a reconvenção deve ser julgada improcedente. Ante o exposto, julgo procedente o pedido autoral e decreto a rescisão da locação aqui tratada, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e dos acessórios da locação, vencidos até a data da efetiva desocupação, corrigidos monetariamente e com juros contados da citação, tudo a ser apurado em fase de liquidação de sentença, extinguindo o processo com julgamento de mérito. Julgo improcedente o pedido reconvencional. Custas e honorários pela ré, estes cf. art. 85§4º do CPC. PI