0000479-20.2025.8.26.0615

Processo 0000479-20.2025.8.26.0615 (processo principal 1001250-20.2021.8.26.0615) - Cumprimento de sentença - Condomínio - Lairton Michelini - Liege Maria Michelini de Souza - - João Artur Michelini - - Gisleidy Rejane Violin Michelini - - Gilberto Caetano de Souza e outro - Vistos. Trata-se de cumprimento da sentença proferida nos autos n.º 1001250-20.2021.8.26.0615, que decretou a extinção do condomínio existente sobre o domínio útil do imóvel objeto da matrícula n.º 11.930 do Cartório de Registro de Imóveis de Tanabi, determinando sua adjudicação a um dos condôminos, no exercício do direito de preferência, ou, inexistindo interesse, a alienação judicial do bem com posterior partilha do produto da venda, na proporção dos respectivos quinhões. Certificado o decurso in albis do prazo concedido aos condôminos para manifestação quanto à adjudicação (fls. 76, 81 e 85), foi determinada a alienação do bem por meio de leilão eletrônico (fls. 86/88). Sobreveio a petição de fls. 118/125, por meio da qual o coexecutado João Artur Michelini requer, em síntese, a suspensão dos leilões, a realização de nova avaliação do imóvel, a republicação integral do edital, a interpretação do valor mínimo previsto no título executivo, a retificação de informações constantes do edital, a certificação das intimações previstas no artigo 889 do Código de Processo Civil, a limitação de eventual ressarcimento à leiloeira às despesas comprovadas e a anotação de novo patrono. Decido. O pedido de suspensão do leilão comporta acolhimento. Conforme dispõe o artigo 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil, admite-se nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem ou quando constatada alteração de seu valor após a avaliação realizada. No caso concreto, o laudo pericial que embasa o certame foi elaborado a partir de vistoria realizada em junho de 2023, estando o primeiro leilão designado para agosto de 2026. Além da considerável distância temporal entre a avaliação e a alienação pretendida, merece consideração a natureza da presente execução. Não se trata de expropriação voltada à satisfação de crédito de terceiro, mas de medida destinada à extinção de condomínio, cujo produto será integralmente partilhado entre os coproprietários. Nessas circunstâncias, eventual desatualização do valor do bem prejudica indistintamente todas as partes envolvidas. Por essas razões, impõe-se a suspensão do certame e a realização de nova avaliação. Quanto à alegação de que a sentença teria fixado o valor de R$ 185.000,00 como piso obrigatório para toda e qualquer arrematação, sem razão o requerente. O título executivo estabeleceu expressamente valor mínimo de partida para a alienação, expressão que se refere ao lance inicial do primeiro certame e não ao preço mínimo absoluto para eventual arrematação em segundo leilão. Ausente estipulação diversa no título, incide a regra do artigo 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, segundo a qual será considerado vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. No sentido do que foi exposto: AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - Decisão que fixou preço mínimo do imóvel para alienação em hasta pública, em segunda praça, no percentual de 50% do valor de sua avaliação - Inconformismo de uma das condôminas - Descabimento - Aplicação da regra prevista no artigo 891 do CPC - Autorizada a venda judicial do bem por falta de consenso entre as partes envolvidas, não pode uma delas impor condições para a alienação diversas daquelas que estabelece a lei - Agravo desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2220162-32.2022.8.26.0000; Relator (a):Galdino Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/12/2022; Data de Registro: 08/12/2022) Assim, mantêm-se os critérios já fixados na decisão de fls. 86/88, observando-se, contudo, a nova avaliação ora determinada. No tocante ao edital do leilão, assiste parcial razão ao requerente. A matrícula do imóvel demonstra que a penhora averbada sob n.º 07 recai apenas sobre a fração ideal correspondente a 25% do domínio útil pertencente a Laércio Michelini, circunstância que deverá ser expressamente esclarecida ao mercado. Igualmente, deverá constar de forma específica que o imóvel é ocupado por um dos condôminos, informação relevante para a adequada formação da vontade dos licitantes. Por fim, necessário que o novo edital identifique de forma clara tratar-se de alienação do domínio útil de imóvel foreiro, com indicação do titular do domínio direto e dos encargos decorrentes do aforamento, bem como faça constar a preferência legal assegurada ao condômino em igualdade de condições, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil. Quanto às intimações previstas no artigo 889 do Código de Processo Civil, embora a suspensão do certame afaste qualquer nulidade imediata, com a redesignação do leilão, deverá ser observado o integral cumprimento dessas providências. Por fim, no que se refere à gestora do leilão, permanece hígida a disciplina já estabelecida no item 8 da decisão de fls. 86/88, segundo a qual eventual ressarcimento fica limitado às despesas efetivamente comprovadas, permanecendo para momento oportuno a definição sobre a responsabilidade pelo respectivo pagamento. Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE os requerimentos de fls. 118/125 e determino: 1. Anote-se a prioridade de tramitação em favor do coexecutado João Artur Michelini, nos termos do artigo 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil e do artigo 71 da Lei n.º 10.741/2003. 2. Determino a suspensão dos leilões designados para os períodos de 7 a 10 de agosto de 2026 e de 10 a 31 de agosto de 2026, tornando-se sem efeito o edital de fls. 99/101 e as datas anteriormente divulgadas. Comunique-se imediatamente à gestora Mega Leilões. 3. Determino a realização de nova avaliação do imóvel. Nomeio perito engenheiro civil o Sr. Silvio Roberto Uchoa Filho, observando-se o disposto no artigo 38 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Intime-se o expert para que informe, no prazo de 5 (cinco) dias, se aceita o encargo. Em caso positivo, considerando a gratuidade deferida ao coexecutado João Artur nos autos principais, fixo os honorários periciais em 58 UFESPs, nos termos da Resolução n.º 910/2023 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Efetuado o depósito mediante requisição ao convênio da Defensoria Pública, intime-se o perito para indicar data, horário e local da perícia, intimando-se posteriormente as partes. O laudo deverá ser apresentado no prazo de 30 (trinta) dias, ficando autorizado, desde já, o levantamento dos honorários após sua entrega. 4. Apresentado o laudo pericial, manifestem-se as partes no prazo comum de 15 (quinze) dias. Após, tornem conclusos para homologação da avaliação e redesignação do certame. 5. Indefiro o pedido de fixação do valor da avaliação como preço mínimo obrigatório para ambos os certames, mantendo-se os critérios estabelecidos na decisão de fls. 86/88. O primeiro leilão admitirá apenas lances iguais ou superiores ao valor integral da nova avaliação, atualizado até a data da alienação, enquanto o segundo observará o limite mínimo de 50% desse valor. O novo edital deverá ser integralmente republicado, vedado o aproveitamento do anterior, e consignar expressamente: (a) que a penhora averbada sob n.º 07 recai exclusivamente sobre a quota ideal pertencente a Laércio Michelini; (b) que o imóvel se encontra ocupado por João Artur Michelini; (c) que a alienação recai sobre o domínio útil de imóvel foreiro, com identificação do titular do domínio direto e ressalva dos encargos do aforamento; e (d) que, em igualdade de condições, o condômino terá preferência sobre terceiro estranho, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil. 6. Quando da realização do novo leilão deverá ser observado o cumprimento da intimação da Mitra Diocesana de Votuporanga, e de Bruna Rodrigues Cordeiro titular da penhora averbada na matrícula, e à comunicação do respectivo juízo que deferiu a penhora - Juízo do 3º Ofício Judicial da Comarca de Mirassol. 7. Fica mantido o item 8 da decisão de fls. 86/88, permanecendo eventual ressarcimento à gestora limitado às despesas efetivamente comprovadas nos autos. 8. Intime-se o exequente para manifestação sobre a petição de fls. 118/125, no prazo de 5 (cinco) dias, sem prejuízo do imediato cumprimento das determinações acima. Intime-se. - ADV: JOÃO ARTUR VIOLIN MICHELINI (OAB 440805/SP), LEONARDO ROBERTO ALVES DE LIMA (OAB 392043/SP), DIJALMA PIRILLO JUNIOR (OAB 139691/SP), FABIO CESAR SAVATIN (OAB 134250/SP), FABIO CESAR SAVATIN (OAB 134250/SP), FABIO CESAR SAVATIN (OAB 134250/SP)