0000450-80.2015.8.26.0045

Processo 0000450-80.2015.8.26.0045 - Desapropriação - Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941 - DER Departamento de Estradas e Rodagem e outro - Espólio de Hatajiro Shirasaka - Jefferson Heiti Honda - Kenji Shirasaka - - Eiko Shirasaka Kato - Vistos. Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública na qual foi apresentado o laudo pericial de fls. 944-973, que fixou o valor da indenização em R$ 8.493.166,10 (oito milhões, quatrocentos e noventa e três mil, cento e sessenta e seis reais e dez centavos), para junho de 2015, sendo R$ 7.924.338,80 (sete milhões, novecentos e vinte e quatro mil, trezentos e trinta e oito reais e oitenta centavos) correspondentes à área desapropriada e R$ 568.827,30 (quinhentos e sessenta e oito mil, oitocentos e vinte e sete reais e trinta centavos) relativos à depreciação da área remanescente. Os expropriados impugnaram o trabalho e apresentaram pareceres técnicos divergentes às fls. 979-1013, 1014-1029, 1051-1090, 1110-1179, 1180-1186, 1210-1270 e 1272-1277. O expropriante, por sua vez, manifestou concordância com o laudo e com os esclarecimentos prestados às fls. 1030-1040, 1050 e 1278-1282. Pela decisão de fls. 1187-1189, reconheceu-se a relevância das objeções formuladas quanto à identificação dos elementos da pesquisa de mercado, à aplicação da fórmula de homogeneização, à justificativa da depreciação da área remanescente e ao caráter genérico dos esclarecimentos anteriormente apresentados. Naquela oportunidade, o julgamento foi convertido em diligência e determinou-se ao perito que prestasse esclarecimentos complementares exaustivos, pontuais, analíticos e fundamentados, demonstrando a adequação das metodologias e dos cálculos às normas técnicas aplicáveis, com expressa advertência de que a experiência profissional ou a utilização do procedimento em outros trabalhos não substituiriam a fundamentação técnica exigida no caso concreto. O perito apresentou os esclarecimentos de fls. 1196-1203. Todavia, as respostas não sanaram as deficiências anteriormente reconhecidas. Quanto à pesquisa de mercado, o laudo indicou 6 (seis) elementos comparativos, com menção a fontes imobiliárias, telefones, localizações resumidas, áreas e preços. Não foram apresentados, porém, os registros históricos das ofertas, as datas precisas da coleta, a individualização completa dos imóveis, os documentos comprobatórios dos preços, o universo pesquisado, os elementos eventualmente descartados ou o procedimento de saneamento da amostra. A deficiência assume especial relevância porque se cuida de avaliação elaborada posteriormente para a data-base de junho de 2015, circunstância que exige adequada rastreabilidade dos dados utilizados. Também não foi demonstrada a origem individual dos fatores de topografia, aproveitamento, superfície, melhoramentos públicos, localização, acessibilidade e número de frentes. Os coeficientes foram inseridos nas planilhas sem indicação das características concretas que justificaram cada valor ou da base técnica empregada. No tocante ao fator área, a impugnação demonstrou objetivamente que o expoente de 1/4 foi utilizado em elementos cuja diferença de área em relação ao imóvel avaliando supera 30% (trinta por cento). O perito não apresentou memória de cálculo ou referência técnica específica apta a justificar a manutenção do expoente, limitando-se a afirmar que o procedimento é utilizado há décadas, foi adotado em outros processos e evitaria o denominado efeito gatilho. Tais razões não enfrentam o questionamento formulado. A utilização reiterada de determinado procedimento em outros trabalhos não demonstra sua adequação às características da amostra examinada nestes autos. Caso as diferenças de tipologia, parcelabilidade ou aproveitamento entre lotes e glebas exigissem fator autônomo, este deveria ter sido identificado, fundamentado e calculado separadamente, não sendo possível utilizá-las como justificativa para a manutenção de expoente cuja adequação não foi demonstrada. A depreciação do remanescente igualmente não foi fundamentada de forma satisfatória. No laudo, o percentual de 10% (dez por cento) foi qualificado como arbitramento. Nos esclarecimentos, o perito afirmou ter considerado 20% (vinte por cento) de desvalorização, reduzidos em 10% (dez por cento) em razão de suposta valorização decorrente da implantação do Rodoanel. Contudo, não foram apresentadas avaliações individualizadas das porções remanescentes em suas configurações anterior e posterior à desapropriação, nem pesquisa específica que demonstrasse a valorização de 10% (dez por cento), sua existência na data-base ou sua incidência concreta sobre o imóvel. A ausência de encravamento ou a permanência de acesso ao logradouro não afastam, por si sós, eventual redução do valor de mercado causada pela perda de frente para via principal, alteração da configuração, aumento de percurso, redução da área edificável, piora da liquidez ou comprometimento da vocação econômica. Persistem, ademais, dúvidas objetivas quanto à pequena porção triangular situada junto à Avenida Governador Mário Covas. O perito não apresentou sua área exata, testada, profundidade útil, parâmetros urbanísticos, área edificável ou viabilidade de aproveitamento econômico autônomo. Quanto à extensão total do remanescente, a área de 10.189,29 m² decorre da diferença entre a área registral de 24.384,00 m² e a área desapropriada de 14.194,71 m². A área de 13.398,84 m² indicada em parecer técnico não pode ser acolhida sem levantamento próprio, por ser incompatível com as medidas registrais utilizadas. A divergência, entretanto, confirma a necessidade de apuração instrumental das áreas efetivamente atingidas e remanescentes. Sobrevieram, ainda, alegações, acompanhadas de registros fotográficos, acerca de alteração da topografia, formação de taludes e possível deposição de material excedente na área remanescente. As imagens, isoladamente, não comprovam a origem, a extensão ou o nexo da intervenção com a obra pública, mas evidenciam questão que não pode ser solucionada sem levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado. O próprio perito reconheceu que a verificação da observância dos limites do polígono expropriado e a medição das áreas dependeriam de levantamento topográfico, que não realizou. Por fim, ao comparar seu resultado com o laudo relativo ao imóvel confrontante, o perito mencionou o valor de R$ 588,26 (quinhentos e oitenta e oito reais e vinte e seis centavos) por metro quadrado, embora o valor efetivamente apurado no laudo seja de R$ 558,26 (quinhentos e cinquenta e oito reais e vinte e seis centavos) por metro quadrado, sem posterior correção da inconsistência. Não se trata, pois, de mera divergência entre a conclusão do perito judicial e os pareceres dos assistentes técnicos. Verifica-se a persistência de insuficiência na identificação dos dados, na demonstração dos fatores de homogeneização, na aplicação do fator área, na avaliação individualizada dos remanescentes e na justificativa dos percentuais empregados, mesmo após determinação judicial expressa para que essas matérias fossem enfrentadas de forma exaustiva. A economia e a celeridade processuais foram consideradas quando se oportunizou ao perito o saneamento das deficiências, em lugar de sua imediata substituição. Todavia, tais princípios não autorizam a utilização de prova técnica que não forneça segurança suficiente para a fixação da justa indenização. Diante do exposto, NÃO HOMOLOGO o laudo pericial de fls. 944-973 e ACOLHO EM PARTE as impugnações apresentadas pelos expropriados, exclusivamente para reconhecer a insuficiência da prova técnica produzida, sem adoção, por ora, dos valores indenizatórios indicados nos pareceres dos assistentes técnicos. REJEITO a pretensão do expropriante de homologação do laudo. Considerando que o perito judicial não sanou as deficiências apontadas, mesmo após sucessivas oportunidades e determinação expressa constante de fls. 1187-1189, DESTITUO-O do encargo. Em substituição, NOMEIO como perito judicial Márcio Monaco Fontes. INTIME-SE o profissional nomeado, pelo endereço eletrônico marcio@monacofontes.com.br, encaminhando-lhe senha de acesso aos autos, para que, no prazo de 10 (dez) dias, informe se aceita o encargo e apresente estimativa fundamentada de seus honorários, considerando a extensão, a complexidade e as diligências necessárias à elaboração do trabalho. A estimativa deverá discriminar, separadamente, os valores correspondentes: a) à análise integral dos autos e dos documentos técnicos; b) à realização de vistoria no imóvel; c) à avaliação mercadológica da área desapropriada, observada a data-base de junho de 2015; d) à individualização e à avaliação das áreas remanescentes; e) ao levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado; f) à elaboração da planta, memorial descritivo, memória de cálculo e resposta aos quesitos das partes; g) à eventual necessidade de contratação de auxiliares técnicos, equipamentos ou serviços especializados. A nova perícia DEVERÁ abranger: a) a individualização da área originária, da área desapropriada e de cada porção remanescente; b) a realização de levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado, no mesmo sistema de coordenadas da planta e do memorial descritivo da desapropriação, com reconstituição dos vértices, indicação dos perímetros, áreas, testadas, cotas, declividades, cortes, aterros, taludes e áreas efetivamente ocupadas pela obra; c) a verificação de eventual intervenção, movimentação de terra ou depósito de material fora do polígono expropriado; d) a apresentação completa e rastreável dos elementos da pesquisa de mercado, com identificação das fontes, datas, localizações, características, documentação disponível, universo pesquisado, elementos descartados e procedimento de saneamento; e) a demonstração individualizada de todos os fatores de homogeneização e respectiva memória de cálculo; f) a justificativa específica do fator área empregado em cada elemento comparativo; g) a avaliação individual das porções remanescentes, consideradas suas configurações anterior e posterior à desapropriação, com exame da acessibilidade, formato, testada, área edificável, parâmetros urbanísticos, custos de adequação, potencial de parcelamento, liquidez e aproveitamento econômico; h) o exame específico da pequena porção triangular situada junto à Avenida Governador Mário Covas, inclusive quanto à existência ou não de aproveitamento econômico autônomo e eventual perda integral de seu conteúdo econômico; i) a apuração de eventual desvalorização dos remanescentes mediante comparação entre suas condições anterior e posterior à intervenção, sem adoção de percentuais abstratos desprovidos de demonstração técnica; j) a resposta conclusiva, individualizada e fundamentada a todos os quesitos já apresentados pelas partes. Para subsidiar a elaboração da proposta e a futura realização da perícia, DETERMINO ao DER que, no prazo de 20 (vinte) dias, apresente, se existentes, o levantamento cadastral da obra, o projeto executivo, o projeto as built, os arquivos de coordenadas, as plantas de terraplenagem, os registros de implantação, os relatórios relativos às estacas e os documentos referentes às áreas destinadas a depósito de material excedente. A intimação do DER deverá ser realizada pelo portal eletrônico. Apresentada a estimativa de honorários, INTIMEM-SE as partes para manifestação, no prazo comum de 5 (cinco) dias. Após, tornem conclusos para arbitramento dos honorários, definição da parte responsável pelo adiantamento e prosseguimento da prova pericial. Quanto ao saldo residual dos honorários do perito destituído, aguarde-se deliberação após a apresentação da proposta pelo novo profissional. Int. - ADV: FAGNER VILAS BOAS SOUZA (OAB 285202/SP), GABRIELLA MORESI TIERI (OAB 354540/SP), IVAN SILVEIRA BERNIK (OAB 358739/SP), IVAN SILVEIRA BERNIK (OAB 358739/SP), IVAN SILVEIRA BERNIK (OAB 358739/SP), RAFAEL AUGUSTO FREIRE FRANCO (OAB 200273/SP), CAMILA KÜHL PINTARELLI (OAB 299036/SP)