0000433-78.2025.8.16.0075

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CORNÉLIO PROCÓPIO 1ª VARA CÍVEL DE CORNÉLIO PROCÓPIO - PROJUDI Av Santos Dumont, 903 - Centro - Cornélio Procópio/PR - CEP: 86.300-000 - Fone: (43) 3132-1857 - Celular: (43) 99814-3209 - E-mail: cp-1vj-e@tjpr.jus.br Autos nº. 0000433-78.2025.8.16.0075 Processo: 0000433-78.2025.8.16.0075 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Valor da Causa: R$30.576,97 Autor(s): RICARDO FERREIRA LOPES Réu(s): Protenge Urbanismo LTda Vistos. I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Pedido de Tutela de Urgência e Restituição de Valores proposta por RICARDO FERREIRA LOPES em face de PROTENGE URBANISMO LTDA., todos devidamente qualificados nos autos. Aduz o autor, em síntese, que adquiriu, mediante Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações firmado em 05 de setembro de 2024, os direitos de aquisição do imóvel constituído pelo Lote nº 12 da Quadra nº 06, com área de 300,00 m², localizado no Loteamento Residencial Maanain, nesta comarca. O contrato originário de compromisso de compra e venda havia sido firmado entre a ré e terceiros em 05 de novembro de 2021, pelo preço total de R$ 131.740,20, a ser pago em 180 parcelas mensais e consecutivas. Sustenta que, ao assumir a posição de cessionário com a anuência expressa da ré, restavam 141 parcelas pendentes, correspondentes ao saldo devedor de R$ 122.421,00. Informa que adimpliu regularmente as prestações até a parcela vencida em janeiro de 2025, totalizando o montante nominal pago de R$ 31.256,96 (que, atualizado pelo índice INCC/FGV, perfaz R$ 33.974,41). Todavia, alega ter sofrido severo declínio em sua capacidade financeira decorrente de desemprego e subsequente recolocação com remuneração de R$ 1.800,00, de modo que a prestação do imóvel passou a comprometer 49% dos seus rendimentos. Postulou, liminarmente, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a abstenção de sua inscrição em cadastros de restrição ao crédito. No mérito, requereu: a) a declaração de rescisão do liame contratual; b) a condenação da ré à restituição imediata de 90% dos valores pagos, admitindo-se a retenção de apenas 10%; e c) a restituição integral dos valores desembolsados a título de IPTU, sob o argumento de que nunca deteve a fruição fática do lote. Atribuiu à causa o valor de R$ 30.576,97 e juntou documentos. O benefício da assistência judiciária gratuita foi deferido ao autor no mov. 7.1. O pedido de tutela de urgência foi integralmente indeferido por este Juízo no mov. 12.1, ante a ausência cumulativa dos requisitos autorizadores do artigo 300 do Código de Processo Civil. A ré Protenge Urbanismo Ltda. apresentou contestação no mov. 70.1, na qual sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob o fundamento de que o contrato possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia regido pela Lei nº 9.514/1997, o que obstaria a rescisão unilateral pretendida e exigiria o rito extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão públicos. Noticiou a inadimplência superveniente do autor a partir da parcela nº 40 (vencida em 20/02/2025). Subsidiariamente, pelo princípio da eventualidade, requereu a aplicação do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 (Lei do Distrato), exigindo: 1) a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de cláusula penal; 2) a fixação de taxa de fruição no patamar de 0,75% ao mês sobre o valor contratual; 3) a retenção integral da comissão de corretagem no valor de R$ 2.886,37; 4) o abatimento de débitos de IPTU em aberto junto ao Fisco Municipal no valor de R$ 3.115,29; e 5) o parcelamento de eventual saldo restituidor em até 12 vezes. Propugnou pela fixação dos juros moratórios a contar do trânsito em julgado e juntou documentos. No mov. 85.1, restou proferida decisão interlocutória saneadora que: 1) aplicou multa de 2% sobre o valor da vantagem econômica ao autor por ato atentatório à dignidade da justiça, diante de seu não comparecimento injustificado à audiência de conciliação; 2) fixou a incidência do Código de Defesa do Consumidor; e 3) determinou a inversão do ônus da prova em desfavor da ré. Instadas as partes a especificarem provas, o autor manifestou-se no mov. 89.1, colacionando no mov. 89.2 registro fotográfico atualizado demonstrando que o lote objeto da lide constitui terra nua, despido de qualquer edificação ou benfeitoria fática. A ré requereu o julgamento antecipado do mérito. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Do Julgamento Antecipado do Mérito e da Competência do Foro O feito comporta julgamento antecipado no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a matéria controvertida é essencialmente jurídica e as questões de fato encontram-se plenamente demonstradas pelas provas documentais encartadas pelas partes. 2. Da Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 e da Incidência do Código de Defesa do Consumidor O ponto nevrálgico da defesa repousa na tese de que a existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia submeteria o desfazimento do vínculo obrigatoriamente ao rito especial da Lei nº 9.514/1997, afastando a incidência do artigo 53 do CDC e impossibilitando a resilição por iniciativa do comprador. Contudo, razão não assiste à ré. Para que a propriedade fiduciária e a sua respectiva garantia real se constituam validamente, afastando as normas protetivas do direito consumerista, é condição imprescindível e indispensável o registro do instrumento contratual perante a matrícula do imóvel, nos exatos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997. No caso vertente, a Certidão de Inteiro Teor acostada no mov. 10.2 demonstra de forma inequívoca que a referida alienação fiduciária jamais foi registrada na Matrícula nº 10.050 do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Cornélio Procópio. O fólio real permanece livre de qualquer gravame imobiliário, figurando a ré tão somente como proprietária originária. A ausência de registro descaracteriza o regime especial da garantia real, transmutando a avença jurídica em mero contrato de promessa de compra e venda de natureza estritamente obrigacional. Consequentemente, resta afastada a incidência do Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, impondo-se a aplicação absoluta das normas do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ. O entendimento encontra-se pacificado na jurisprudência pátria, conforme ementas do Superior Tribunal de Justiça que passam a integrar a fundamentação deste ato decisório: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no AREsp: 2647833 SP 2024/0166380-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024). AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997. 3. Agravo interno não provido." (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023). Passa-se, portanto, à análise dos pleitos resolutórios sob a ótica do inadimplemento por iniciativa do comprador de compromisso de compra e venda imobiliária. 3. Da Rescisão Contratual, da Cláusula Penal e do Percentual de Retenção Reconhecido o direito do autor em rescindir a avença em face da insuportabilidade das prestações mensais, a resolução opera-se por culpa do promitente comprador. O marco temporal de desfazimento da relação jurídica fixa-se na data da citação da ré, momento em que tomou ciência inequívoca da recusa do autor em manter o vínculo contratual. No que tange às penalidades, o pacto intermediário prevê a aplicação das regras do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de cláusula penal. Ocorre que a imposição da multa sobre o valor total do contrato, no caso concreto, geraria um desequilíbrio contratual manifesto e flagrante onerosidade excessiva ao consumidor, violando o artigo 51, inciso IV, do CDC. O valor total do negócio jurídico perfaz R$ 131.740,20, o que resultaria em uma sanção de mais de R$ 13.000,00, correspondendo ao confisco de aproximadamente 40% de todas as quantias adimplidas pelo requerente. Destarte, amparado no artigo 413 do Código Civil, impõe-se a redução equitativa da cláusula penal para readequá-la aos limites da razoabilidade. Alinhando-se aos parâmetros adotados pelas Câmaras Especializadas, reduz-se a base de cálculo da multa contratual, fixando-a no patamar de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo autor. Esse percentual mostra-se suficiente para cobrir as despesas de comercialização e o prejuízo administrativo sofrido pela ré com o desfazimento do pacto. Ademais, afasta-se peremptoriamente a pretensão da ré em devolver os valores de forma parcelada. Por força da Súmula 543 do STJ, a restituição decorrente de rescisão consumerista deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. Trago à colação as balizas jurisprudenciais que orientam este entendimento: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATOS. COMPRA E VENDA . RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. I. Caso em Exame: recurso de apelação interposto pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno, cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. A autora adquiriu o lote nº 16, quadra F, localizado no loteamento Jardim Universitário VI, em Santa Fé do Sul, pelo preço à vista de R$ 64 .898,50 ou a prazo de R$ 132.087,12, com pagamento de R$ 19.962,45. A autora pleiteia a rescisão contratual e devolução de 90% dos valores pagos . II. Questão em Discussão: a questão em discussão consiste em: (i) a aplicação da Lei nº 13.786/2018 em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor para evitar abusividades; (ii) a redução da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato; (iii) a forma de devolução dos valores pagos; (iv) a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e demais taxas. III . Razões de Decidir: a relação jurídica entre as partes é de consumo, devendo as cláusulas contratuais ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato é considerada excessiva, devendo ser reduzida para 20% dos valores efetivamente pagos. A devolução dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme entendimento sumulado do TJSP e STJ. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU não pode ser imputada à autora, pois não houve imissão na posse do imóvel . IV. Dispositivo e Tese: Tese de julgamento: 1. A cláusula penal em compromisso de compra e venda de lote, mesmo firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (art . 32-A, II, Lei 6.766/79), deve ser reduzida equitativamente (art. 413, CC) quando sua aplicação literal sobre o valor do contrato resultar em percentual abusivo (art. 51, IV, CDC) sobre os valores pagos pelo consumidor . 2. A devolução dos valores pagos deve ser feita em parcela única (Súmula 2, TJSP), não se sobrepondo a previsão de parcelamento da Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A, § 1º) à norma de proteção consumerista (Súmula 543, STJ) . 3. A responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU somente se inicia com a efetiva imissão na posse do imóvel, sendo nula a cláusula que impõe tal obrigação desde a assinatura do contrato, se não comprovada a disponibilização fática do bem."Legislação Citada: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV;Lei nº 13 .786/2018, art. 32-A; Código Civil, art. 413, art. 1 .245. Jurisprudência Citada:TJSP, Apelação Cível 1000105-24.2022.8 .26.0572, Rel. Rui Cascaldi, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 20 .09.2022;TJSP, Apelação Cível 1001608-96.2022.8 .26.0405, Rel. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 07 .10.2022;TJSP, Apelação Cível 0019168-84.2011.8 .26.0007, Rel. Maria do Carmo Honorio, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 16 .07.2021. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10298128820238260576 São José do Rio Preto, Relator.: Emerson Sumariva Júnior, Data de Julgamento: 17/11/2025, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2025)- destaquei. DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSUMIDOR . CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL À LUZ DA NORMATIVA CONSUMERISTA. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO QUE NÃO SE AFIGURA ONEROSAMENTE EXCESSIVO AO CONSUMIDOR . VALOR DE ACORDO COM ATUAL ENTENDIMENTO DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO INCABÍVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. PRECEDENTES DO STJ . APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA, PARA DETERMINAR QUE A RETENÇÃO SEJA CORRESPONDENTE A 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, MANTENDO-SE A SENTENÇA NOS DEMAIS TERMOS. I. CASO EM EXAME1. Apelação cível visando a reforma de sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinou a devolução de 90% dos valores pagos pelos autores e indeferiu a cobrança de taxa de fruição, sob a alegação de que o contrato se tornara excessivamente oneroso e que a cláusula penal era abusiva . A parte apelante argumenta que a retenção deveria ser calculada sobre o valor total do contrato e que a taxa de fruição era devida, mesmo sem edificação no imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a retenção de 10% do valor atualizado do contrato e a cobrança de taxa de fruição em razão da rescisão contratual por culpa do consumidor . III. RAZÕES DE DECIDIR3. A retenção de 10% do valor atualizado do contrato é legal e não coloca o consumidor em desvantagem excessiva, conforme a legislação vigente. 4 . A cobrança de taxa de fruição é indevida, pois o imóvel objeto da rescisão é um lote não edificado, não havendo justificativa para tal cobrança. IV. DISPOSITIVO E TESE5. Apelação conhecida e parcialmente provida para determinar que a retenção seja correspondente a 10% do valor atualizado do contrato . Tese de julgamento: É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato em caso de rescisão por culpa do comprador, desde que não configure desvantagem excessiva ao consumidor e respeite as disposições da Lei nº 13.786/2018 sobre a devolução de valores pagos. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 32-A; Lei nº 13 .786/2018; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.100 .901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02 .09.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.492.753/SP, Rel . Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.05 .2024. (TJ-PR 00025339320248160025 Araucária, Relator.: substituto carlos henrique licheski klein, Data de Julgamento: 15/12/2025, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2025)- destaquei 4. Da Taxa de Fruição (Uso e Gozo do Bem) Pretende a ré a condenação do comprador ao pagamento de indenização por fruição fixada em 0,75% ao mês sobre o valor do contrato. Sem razão, contudo. O lote de terreno objeto do litígio constitui-se como terra nua, vale dizer, imóvel não edificado. O registro fotográfico encartado no mov. 89.2 atesta de forma inequívoca que o autor jamais introduziu qualquer benfeitoria ou acessão no local que permitisse a exploração econômica ou habitação fática do lote. A jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça dita que a ausência de edificação afasta a ocorrência de efetivo proveito econômico ou desgaste material do bem, revelando-se incabível e indevida a fixação de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 5. Da Comissão de Corretagem, dos Encargos Moratórios e dos Impostos sobre Faturamento No que concerne à comissão de corretagem, a planilha financeira e o quadro resumo original evidenciam que o montante de R$ 2.886,37 foi devidamente discriminado e integrado ao preço total do lote. O dever de informação esculpido no artigo 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 e chancelado pelo Tema Repetitivo 938 do STJ foi plenamente satisfeito pela ré. Destarte, é legítima a retenção integral do valor da corretagem (R$ 2.886,37) em favor da requerida, devendo ser deduzido do crédito do autor. Outrossim, em estrita observância ao inciso III do artigo 32-A da Lei de Loteamentos, autoriza-se a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações que foram pagas com atraso pelo adquirente no período de normalidade contratual. Por outro lado, resta rechaçado o pleito de retenção de impostos sobre faturamento da empresa. Trata-se de tributo cuja responsabilidade tributária recai sobre a pessoa jurídica em razão do exercício de sua própria atividade empresarial, ostentando natureza de risco do negócio, cuja transferência ao consumidor final configura prática abusiva e ilegal. 6. Das Obrigações Tributárias (IPTU) O autor postulou a restituição dos IPTUs pagos durante a contratualidade, ao passo que a ré pleiteou o abatimento de uma dívida fiscal ativa em atraso no valor de R$ 3.115,29. Os tributos imobiliários possuem natureza jurídica propter rem, vinculando-se à coisa, mas a responsabilidade pelo seu adimplemento perante a loteadora transfere-se ao comprador a partir do momento em que o imóvel é formalmente disponibilizado para posse civil e jurídica. Considerando que o autor assumiu a posição de cessionário titular dos direitos possessórios em 05 de setembro de 2024, responde diretamente pelas obrigações tributárias municipais estritamente referentes ao período em que o seu contrato manteve-se ativo (de setembro de 2024 até a data da citação da ré nesta demanda). Logo, improcede o pedido do autor de restituição do IPTU desse intervalo. Lado outro, autoriza-se a ré a efetuar a retenção/compensação dos débitos de IPTU deixados em aberto pelo requerente, desde que documentalmente comprovada a inadimplência fiscal correspondente a esse estrito lapso de tempo de sua posse jurídica. Reforçando os tópicos acima decididos (fruição, corretagem, IPTU, encargos moratórios, tributos internos e sucumbência), colaciona-se o lídimo precedente deste Tribunal de Justiça, proferido em caso análogo de loteamento nesta região: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, DECLARANDO A RESCISÃO DO CONTRATO E CONDENANDO A RÉ (PROMITENTE VENDEDORA) A RESTITUIR 75% DOS VALORES PAGOS EM SEGUNDO CONTRATO, DENOMINADO DE NOVAÇÃO, E A INDENIZAR BENFEITORIAS REALIZADAS NO TERRENO PELO AUTOR (PROMISSÁRIO COMPRADOR) . DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS SIMILARES ÀQUELAS DA RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. 1) CLÁUSULA PENAL E PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS . Contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018. Previsão, em ambos os instrumentos, de retenção de 10% sobre o valor atualizado do imóvel como cláusula penal. Sentença que atendeu indiretamente o pleito da ré, ao prever a restituição ao autor apenas dos valores pagos no segundo contrato, mas afigurando-se ultra petita ao pedido formulado na contestação, ao determinar, ainda, a retenção de 25% desses valores pela promitente vendedora . Autor que, com a entrada, pagou 18 prestações, de um total de 180, do primeiro contrato. Segundo contrato que previu apenas as 162 parcelas restantes. Correção do error in procedendo, ante o efeito translativo do recurso quanto ao tema impugnado e por se tratar de matéria de ordem pública, sem configurar reformatio in pejus (STJ, REsp nº 1.962 .674/MG). Artigo 1.013, §§ 1º e 3º, inciso II, do Código de Processo Civil. 2) TAXA DE FRUIÇÃO PELO PERÍODO EM QUE O AUTOR ESTEVE NA POSSE DO IMÓVEL . Indenização indevida, ainda que prevista no contrato, eis que não foi demonstrado o pressuposto legal para tal condenação, previsto no artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/1979, isto é, a efetiva fruição do bem pelo promissário comprador. Lote urbano vendido vazio e que assim permaneceu, apesar de nivelamento e muro de arrimo efetuado pelo autor. Não demonstração de potencial locatício nessa condição . Fruição ou proveito do imóvel não evidenciada. Ausência de enriquecimento ilícito do autor. Precedentes. 3) RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM . Legalidade e possibilidade. Previsão válida nos instrumentos contratuais, eis que integrada ao preço do lote. Carta Proposta para compra do terreno, assinada pelo autor, que identifica o corretor de imóveis que fez a intermediação. Inteligência do inciso V do artigo 32-A da Lei nº 6 .766/1979 e do Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. 4) PAGAMENTO DE IPTU. Responsabilidade do promissário comprador durante o tempo de sua posse . Os tributos incidentes sobre o imóvel possuem caráter propter rem, ou seja, própria da coisa, sendo devidos por aqueles que estão em sua posse direta, nos termos do contrato. Direito de retenção pela ré dos tributos deixados de pagar pelo autor. 5) RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO. Acolhimento . O inciso III do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, permite a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente, o que também foi previsto no contrato. 6) RETENÇÃO DOS IMPOSTOS SOBRE O FATURAMENTO. Impossibilidade . Responsabilidade do pagamento do tributo que recai sobre a promitente vendedora em virtude de sua atividade econômica, não sendo admissível sua transferência ao consumidor. 7) ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADES NAS BENFEITORIAS. PRETENSÃO DE CONDICIONAR O PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO À SUA REGULARIZAÇÃO OU, SE IMPOSSÍVEL OU MUITO CUSTOSO FAZÊ-LA, QUE SE AFASTE A INDENIZAÇÃO E O AUTOR ARQUE COM OS CUSTOS DA DEMOLIÇÃO. Rejeição . Lote localizado em área desnivelada. Autor que realizou muro de arrimo nas quatro linhas divisórias e aterramento do imóvel. Obras conferidas por engenheiro civil contratado pela própria ré, que elaborou laudo pericial e não indicou quaisquer vícios construtivos quanto à técnica e aos materiais empregados, além de estimar o valor das acessões, de caráter útil, como preparação do terreno para futuras edificações, em R$ 43.000,00, já considerada a depreciação . Falta de indicação de alguma legislação municipal em vigência que teria sido infringida e de qual regularização seria exigível. Tipo de obras que, em geral, não exige a expedição de alvará pelas prefeituras. Artigo 375 do Código de Processo Civil. Inexistência de projeto estrutural que não afasta o direito à indenização ao promissário comprador que construiu de boa-fé . Equiparação à benfeitoria útil para esse fim. 8) DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. Crítica à sentença que condenou apenas a ré acolhida em parte. Princípio da causalidade não aplicável na espécie, contudo existência de sucumbência recíproca das partes . Autor que não obteve tudo quanto pediu e ré que obteve vitórias significativas economicamente. Divisão igualitária da responsabilidade por custas e despesas processuais entre os litigantes e fixação de honorários advocatícios de acordo com os proveitos econômicos respectivos. Artigos 85, § 2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO .(TJ-PR 00004094720248160055 Cambará, Relator.: Rosaldo Elias Pacagnan, Data de Julgamento: 11/03/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/03/2025) 7. Da Multa Processual por Ato Atentatório Por fim, imperioso ratificar a incidência da multa fixada no mov. 85.1 no patamar de 2% (dois por cento) sobre o valor da vantagem econômica visada. O não comparecimento injustificado do autor à audiência de conciliação constitui ato atentatório à dignidade da justiça, capitulado no artigo 334, § 8º, do CPC. Ressalte-se que a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita não elide o dever de o autor adimplir a sanção processual, conforme preceitua de maneira categórica o artigo 98, § 4º, do Código de Processo Civil, restando inaplicável a suspensão de sua exigibilidade neste tópico. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, resolvendo o mérito do processo com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda originário e do respectivo contrato de cessão de direitos objeto da lide, fixando o marco de extinção da relação contratual na data da citação da ré; b) CONDENAR a ré PROTENGE URBANISMO LTDA. a restituir, em parcela única e imediata, os valores efetivamente pagos pelo autor Ricardo Ferreira Lopes (tanto os adimplidos diretamente quanto os quitados pelos cedentes que incorporaram o contrato), autorizando-se os seguintes abatimentos/retenções em favor da requerida: Retenção de 20% (vinte por cento) sobre o montante total adimplido, a título de cláusula penal compensatória reduzida equitativamente; Retenção integral do valor de R$ R$ 2.886,37 a título de comissão de corretagem; Dedução de eventuais encargos moratórios pagos por prestações em atraso no período de normalidade contratual; Dedução de eventuais débitos de IPTU inadimplidos pelo autor, cujo fato gerador esteja compreendido estritamente entre a data de assinatura da cessão (05/09/2024) e a data de citação da ré nesta lide, desde que a existência do débito em aberto seja documentalmente comprovada pela ré em fase de liquidação. Os valores nominais a serem devolvidos deverão ser atualizados monetariamente a partir de cada respectivo desembolso pela média aritmética dos índices IPCA-E/INPC (ou pelo indexador contratual INCC se verificado mais benéfico até a citação) até a data do trânsito em julgado desta sentença. A partir da data do trânsito em julgado, momento em que se inicia a mora por força do Tema Repetitivo 1.002 do STJ, o débito consolidado sofrerá a incidência exclusiva da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), acumulada mensalmente nos termos do artigo 406 do Código Civil (com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024), a qual engloba, em um único indexador unificado, os juros moratórios legais e a atualização monetária, restando vedada a aplicação concomitante de qualquer outro índice de correção a partir desse marco temporal. c) CONDENAR o autor ao pagamento definitivo da multa de 2% (dois por cento) sobre a vantagem econômica pretendida (valor da causa atualizado), por ato atentatório à dignidade da justiça, a ser revertida em prol do Fundo da Justiça do Estado do Paraná, cuja exigibilidade não é afetada pela assistência judiciária gratuita, ex vi do art. 98, § 4º, do CPC. Diante da sucumbência recíproca verificado na hipótese vertente (artigo 86, caput, do CPC), condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais no patamar de 50% (cinquenta por cento) a cargo do autor e 50% (cinquenta por cento) a cargo da ré. Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação líquida a ser apurada (montante a ser efetivamente restituído ao autor), distribuídos na mesma proporção de 50% para os patronos de cada polo litigante, vedada a compensação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Atente-se, quanto ao autor, para a suspensão da exigibilidade das verbas de sucumbência (custas e honorários), por ser beneficiário da gratuidade da justiça (artigo 98, § 3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpram-se as disposições do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça, no que for aplicável. Oportunamente, arquivem-se. Cornélio Procópio, data da assinatura digital. Thais Terumi Oto Juíza de Direito