0000313-67.2025.8.16.0129

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PARANAGUÁ 1ª VARA CÍVEL DE PARANAGUÁ - PROJUDI Rua Comendador Correa Junior, 662 - Forum - João Gualberto - Paranaguá/PR - CEP: 83.203-560 - Fone: (41)3263-6063 - E-mail: par-1vj-s@tjpr.jus.br Processo: 0000313-67.2025.8.16.0129 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Obrigação de Fazer / Não Fazer Valor da Causa: R$10.000,00 Autor(s): JOYCE DE MATOS TRENTO E SILVA JOÃO HENRIQUE BOVO DE ANTONIO Réu(s): CONDOMÍNIO NOSSA SENHORA DO ROSÁRIO 1. Trata-se de Ação de Obrigação de Não Fazer c/c Reparação de Danos e pedido de Tutela de Urgência proposta por João Henrique Bovo Antonio e Joyce de Matos Trento em face de Condomínio Nossa Senhora do Rosário, todos devidamente qualificados. Consta da inicial, em síntese, o seguinte: a) os autores adquiriram o apartamento nº 101, do “lado 01”, no último andar do Condomínio Nossa Senhora do Rosário, no dia 06 de junho de 2024; b) no momento da negociação, em maio de 2024, tomaram conhecimento de que o apartamento havia demonstrado problemas de vazamento. Segundo o síndico, ambos os lados do prédio apresentavam o referido problema, sendo o “lado 01” aquele que se encontrava em pior situação; c) as alegações do síndico, por meio de aplicativo de mensagem, eram claras ao mencionar que o telhado havia sido reformado, motivo pelo qual não precisariam se preocupar com os vazamentos, pois estes haviam sido solucionados; d) desde 16 de julho de 2024, o apartamento vem apresentando vazamento no período de chuvas frequentes, decorrente da ausência de manutenção do telhado por parte do condomínio, danificando a pintura e o gesso do apartamento; e) os autores apresentaram reclamações ao síndico, por meio de aplicativo de mensagem e pessoalmente, deixando claro que a informação que haviam recebido era a de que o telhado havia sido reformado e que não enfrentariam problemas de vazamentos, o que não corresponde à realidade; f) a cooperação por parte do condomínio cessou, principalmente no que diz respeito à iniciativa para solucionar a questão dos vazamentos, que aumentaram diante das fortes chuvas que atingiram o município nos últimos meses do ano de 2024; g) na data de 12 de dezembro de 2024, os autores receberam uma notificação (documento anexo) referente à suposta instalação indevida de equipamentos seus em área comum do condomínio, para que promovessem a imediata remoção de dois aparelhos de ar-condicionado; h) segundo o documento assinado pelo atual síndico, não seria permitido o uso de áreas comuns para a instalação de equipamentos ou modificações. A notificação, ainda, aponta que a autorização para a instalação dos aparelhos de ar-condicionado teria sido uma “imprudência do antigo síndico”, evidenciando que houve plena autorização para tanto; i) o síndico indicou como motivador dos vazamentos recentes, que teriam gerado “danos no apartamento e na estrutura do prédio”, a instalação “indevida” dos equipamentos, implicando a obrigatoriedade de sua remoção. Faz-se necessário destacar, no entanto, que os referidos aparelhos estão instalados há mais de cinco anos, sem serem referidos como os responsáveis pelos problemas apresentados; j) no dia 22 de dezembro de 2024, os autores subiram à laje em um dia de chuva forte, acompanhados do síndico, e filmaram a laje molhada devido ao vazamento excessivo de um cano da calha, evidenciando que não se tratava dos equipamentos instalados, mas da ausência de manutenção do prédio; k) por meio de notificação, solicitou-se a imediata remoção dos equipamentos de ar-condicionado, atribuindo-se, para tanto, o prazo de 15 (quinze) dias, ao fim do qual, na hipótese de omissão do condômino, o condomínio adotaria medidas previstas na Convenção e no Regimento Interno, “incluindo a possibilidade de multas ou outras sanções”. Em sede liminar, a parte autora requereu a antecipação parcial da tutela para determinar que o condomínio requerido se abstenha de tomar medidas que venham a prejudicar a parte autora, como aplicar multas ou outras sanções previstas na Convenção e no Regimento Interno, bem como de exigir a remoção dos aparelhos de ar-condicionado, sob pena de multa diária. Ao final, a parte autora requereu: i) seja determinada a obrigação de não fazer, com a finalidade de evitar que sejam removidos os aparelhos de ar-condicionado; ii) que o condomínio realize o conserto definitivo no telhado, a fim de solucionar os vazamentos, assim como a reparação dos danos na pintura e no gesso causados pela infiltração no apartamento dos autores. Juntou documentos (seqs. 1.2/1.7). O pedido liminar foi indeferido (seq. 23.1). Os autores interpuseram agravo de instrumento contra a decisão que indeferiu o pedido liminar (seq. 46). O agravo não foi provido. O requerido apresentou contestação, na qual alegou, em síntese, que: a) desde que assumiu como síndico do condomínio, o Sr. Márcio vem realizando os mais variados reparos em todo o condomínio, inclusive no telhado; b) o síndico e responsável pelo condomínio, desde o momento em que foi informado pelos autores acerca dos referidos vazamentos, prontificou-se a auxiliar na elucidação dos problemas, contudo sempre reforçou que o problema de infiltração na respectiva unidade era relacionado à instalação irregular dos aparelhos de ar-condicionado colocados no telhado, os quais estavam irregulares e em desacordo com as normas do condomínio; c) o Sr. Márcio, síndico do condomínio aqui contestante, informou aos autores, por reiteradas vezes, que o problema de infiltração na unidade advinha da instalação irregular do próprio ar-condicionado, além de a própria autora dizer que “não havia mostrado porque tinham consciência e certeza que era do ar”; d) a requerente Joyce tinha total conhecimento de que a infiltração existente em seu apartamento se deu exclusivamente pela instalação do ar-condicionado, o qual nunca teve a devida autorização para instalação; e) a utilização dessa área para instalação de equipamentos deveria ser aprovada por pelo menos 2/3 dos condôminos em assembleia, por se tratar de área comum; f) o requerente João também tinha total conhecimento dos problemas advindos da instalação do ar-condicionado; g) devido a todo transtorno, aos danos e à instalação irregular, além da narrativa dos autores de que não iriam se responsabilizar nem resolver os problemas advindos da instalação irregular dos aparelhos de ar-condicionado, o síndico, por se tratar de um problema estrutural do condomínio, contratou um engenheiro para realizar laudo e verificar as questões de infiltração; h) o laudo em questão, em sua conclusão, recomendou que os equipamentos fossem retirados e, para decidir sobre tal situação, o síndico convocou uma assembleia, realizada em 16/01/2025, permitindo, assim, que todos os proprietários decidissem, visto se tratar de assunto relativo à área comum do condomínio; i) a votação foi unânime pela retirada dos aparelhos do telhado, no prazo razoável de 90 (noventa) dias; j) após realizada a assembleia, e com a votação dos demais, o síndico notificou os aqui contestados para que realizassem a remoção dos aparelhos de ar-condicionado, pois a instalação foi indevida, visto que realizada na área comum do condomínio, além de ser a causa dos vazamentos; k) irresignados com a notificação recebida, os autores, ora contestados, ingressaram com a presente ação, requerendo a condenação do condomínio a ressarcir os danos, bem como que este se abstenha de retirar os aparelhos. Requereram, também, tutela de urgência, a qual foi indeferida em primeiro e segundo grau, contudo, não lhes assiste razão. Ao final, requereu a total improcedência da demanda (seq. 77.1). Em impugnação à contestação, os autores alegaram que: a) os argumentos que contrariam a exordial são infundados e desprovidos de prova, destacando que os fatos apresentados na inicial correspondem à realidade e que as pretensões dos autores deduzidas na peça vestibular se encontram em perfeita harmonia com a legislação pátria; b) é de responsabilidade e de obrigação do condomínio a manutenção e adaptação das áreas comuns, incluindo o telhado, para as necessidades do prédio e de seus condôminos; c) ainda que houvesse discussão sobre a instalação dos aparelhos de ar-condicionado, tal fato não exime o réu de zelar pela conservação da estrutura, o que, conforme se observa dos autos, não foi devidamente observado; d) a argumentação de uma manutenção na área do telhado consiste na expectativa do mínimo a ser realizado por um condomínio, não de algo extraordinário, principalmente após os condôminos evidenciarem infiltrações no imóvel; e) o problema das infiltrações, porém, não advém dos aparelhos de ar-condicionado, sendo inútil e custosa sua remoção, apenas para se observar que as infiltrações e demais danos no apartamento da parte são originários da manutenção precária do prédio; f) consta da narrativa da defesa da requerida a falácia relacionada à motivação pela qual o condomínio contratou engenheiro para emissão de laudo, sendo cristalina a justificativa de suas ações: o conhecimento do ingresso, por parte dos autores, com a presente ação; g) os requerentes foram notificados no dia 12/12/2024 (mov. 1.4), em data anterior à assembleia, realizada no dia 16/01/2025, e sem qualquer apresentação de laudo; h) de fevereiro de 2019 até que os autores adquirissem o imóvel, não houve nenhuma intenção de remoção do aparelho por parte do condomínio; i) adquiriram o imóvel com os aparelhos de ar-condicionado instalados, sem que o condomínio tivesse tomado qualquer providência anterior para obstar tal situação. Houve, portanto, anuência para tanto, não podendo os autores arcarem com culpa de antigos proprietários e do próprio condomínio; j) a assembleia condominial não pode afastar direitos individuais dos condôminos, tampouco eximir o condomínio de sua responsabilidade legal. Sua soberania não é absoluta, sendo inválidas deliberações que afrontam a lei ou configuram abuso de direito; k) na data de 22/12/2024, durante forte chuva e grande vazamento dentro do apartamento 101, em pontos no banheiro social e no lustre da suíte, os autores subiram à laje do prédio, junto ao síndico, onde constataram que o vazamento não era oriundo dos aparelhos de ar-condicionado ou especificamente do telhado, mas relacionado à pouca capacidade das calhas; l) embora aleguem que o telhado vem apresentando problemas de vazamento desde as instalações dos aparelhos, em 2018, ou seja, antes das instalações, a antiga proprietária do imóvel dos autores reclamava dos mesmos vazamentos, nos mesmos lugares, pela ineficiência das calhas; m) os pontos de infiltração dentro do apartamento 101 se encontram por todo o imóvel, inclusive em áreas muito distantes das instalações dos aparelhos de ar-condicionado (seq. 86.1). As partes foram intimadas a especificar as provas que pretendem produzir. O requerido requereu a produção de prova oral (seq. 91.1). Os autores requereram a produção de prova pericial técnica e prova oral (seq. 92.1). É o relatório. Decido. 2. Saneamento do processo Os pressupostos processuais (artigo 485, IV e VI, do Código de Processo Civil) estão presentes, inexistindo nulidades a serem reconhecidas. Ausentes questões processuais pendentes, passo a sanear o feito. 3. Pontos controvertidos Fixo como pontos controvertidos: a) se os vazamentos e infiltrações no apartamento dos autores decorrem de falha na manutenção do telhado e/ou das calhas, de responsabilidade do condomínio, ou se são causados pela instalação dos aparelhos de ar-condicionado na área comum; b) se o condomínio descumpriu seu dever legal de conservação das áreas comuns, especialmente do telhado e do sistema de escoamento de águas pluviais, ou se os danos verificados no imóvel decorrem de conduta exclusiva dos autores; c) se a instalação dos aparelhos de ar-condicionado foi realizada de forma regular, mediante autorização válida, ainda que por síndico anterior, ou se é irregular por ausência de aprovação em assembleia, nos termos da convenção condominial; d) se houve anuência expressa ou tácita do condomínio quanto à instalação dos aparelhos ao longo do tempo, inclusive em relação a antigos proprietários, e se tal circunstância impede o condomínio de exigir sua remoção; e) se existe nexo causal entre a instalação dos aparelhos de ar-condicionado e os danos constatados no imóvel dos autores; f) se a deliberação assemblear que determinou a retirada dos equipamentos foi regularmente convocada, formalizada e válida, bem como se produz efeitos em relação aos autores; g) se a notificação encaminhada aos autores é válida e se o condomínio pode exigir a retirada dos aparelhos e aplicar sanções previstas na convenção e no regimento interno; h) se o condomínio possui obrigação de realizar reparo definitivo no telhado e/ou nas calhas, bem como de reparar os danos internos (pintura e gesso) verificados no apartamento dos autores; i) se estão comprovados os danos materiais alegados e qual a sua extensão; j) se há culpa exclusiva de uma das partes ou concorrência de culpas entre autores e condomínio quanto aos prejuízos alegados. 4. Ônus da prova Quanto ao ônus da prova, deve-se observar o contido no artigo 373 do Código de Processo Civil, por não existirem motivos a justificar a sua inversão. 5. Provas Ambas as partes pugnaram pela produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas. 5.2.1. Defiro o pedido de produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas, com a finalidade de esclarecer os pontos controvertidos. 5.2.1.1. As testemunhas deverão ser arroladas no prazo comum de 15 (quinze) dias, a contar da intimação referente à presente decisão (art. 357, § 4º, do CPC), apresentando os dados indicados no art. 450 do CPC. 5.2.1.2. Não será admitida a oitiva de testemunhas não arroladas, ainda que compareçam independentemente de intimação, salvo expressa concordância da parte adversa. 5.2.1.3. Alerto que cabe ao advogado intimar as testemunhas por carta com aviso de recebimento, dispensando-se a intimação pelo juízo (art. 455, caput, do CPC), devendo, com antecedência de pelo menos 03 (três) dias da data da audiência, juntar cópia da correspondência de intimação e do comprovante de recebimento (art. 455, § 1º, do CPC). Anoto que eventual concessão da justiça gratuita não dispensa o dever do advogado de realizar a intimação da testemunha, uma vez que tal hipótese não é prevista no § 4º do mencionado art. 455 do CPC. 5.2.1.4. Será intimada pelo juízo (art. 455, § 4º, do CPC): a) testemunha servidor público ou militar, mediante requisição ao chefe de repartição ou comando, mediante recolhimento das custas pertinentes; b) testemunha na hipótese do art. 454 do CPC; c) testemunha em local não atendido pelo correio, hipótese em que a parte deverá, no mesmo prazo, promover o recolhimento das guias próprias (diligência do oficial de justiça), disponíveis no site do TJ/PR, ressalvada a concessão da justiça gratuita, sob pena de preclusão do ato. 5.2.1.5. Se não atendido o item anterior ou não recolhidas as custas pertinentes, considerar-se-á que a parte se compromete a trazer as testemunhas independentemente de intimação, presumindo-se a desistência da inquirição caso a testemunha não compareça (art. 455, § 2º, do CPC). 5.2.1.6. Designe a Secretaria data para a realização da audiência de instrução e julgamento, a se realizar de forma preferencialmente virtual ou, excepcionalmente, semipresencial, cabendo àqueles que não puderem participar remotamente do ato comparecer ao edifício do Fórum da Comarca. 5.3. Prova pericial 5.3.1. Defiro a produção de prova pericial, consistente na verificação dos itens fixados como pontos controvertidos. 5.3.2. Nomeio como perito(a), cadastrado(a) junto ao CAJU, o(a) Sr./Sra. LINCOLN DA SILVA NATAL. 5.3.3. Intime-se o(a) Sr./Sra. Perito(a) para que, em 05 (cinco) dias, apresente o valor dos seus honorários e, na sequência, intimem-se as partes para manifestação. 5.3.4. Ressalte-se que a autora postulou a produção da prova técnica, de modo que é a responsável pelo pagamento dos honorários periciais. 5.3.5. Havendo aceitação em relação aos honorários, intime-se o(a) Sr./Sra. Perito(a) para que designe dia e hora para a realização da perícia. A data designada deverá ser comunicada a este Juízo com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, para permitir a prévia intimação das partes. 5.3.6. Comunicada a data, intimem-se as partes. 5.3.7. Intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, atender ao disposto no § 1º do art. 465 do CPC, em especial para indicar assistente técnico e apresentar quesitos. 5.3.8. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 30 (trinta) dias após a realização da perícia, devendo as partes ser intimadas para, querendo, manifestarem-se sobre o laudo no prazo de 15 (quinze) dias, podendo os assistentes técnicos eventualmente indicados pelas partes, em igual prazo, oferecer seus pareceres (art. 477, § 1º, do CPC). 6. No mais, defiro às partes a oportunidade de apresentarem, querendo, suas considerações acerca das questões controvertidas (art. 357, § 1º, do CPC), no prazo comum de 05 (cinco) dias, sob pena de preclusão. 7. Intimações e diligências necessárias, servindo a presente como mandado/ofício. Paranaguá, data e horário de inserção no sistema. - assinado digitalmente - Paulo Henrique Dias Drummond Juiz de Direito