0000237-16.2018.8.16.0088

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE GUARATUBA VARA CÍVEL DE GUARATUBA - PROJUDI Rua Tiago Pedroso, 417 - Edifício do Fórum Estadual - Cohapar - Guaratuba/PR - CEP: 83.280-000 - Fone: (41) 3442-1246 - Celular: (41) 99772-1133 - E-mail: varacivelguaratuba@hotmail.com Autos nº. 0000237-16.2018.8.16.0088 Trata-se de liquidação de sentença por arbitramento, instaurada para apuração do valor do aluguel mensal devido pela requerida em razão da ocupação indevida do imóvel denominado Quinhão 1A2, com área de 242.000,00 m² (24,20 ha), situado no lugar denominado Sahy, neste Município, conforme determinado no dispositivo da sentença de mérito (mov. 103.1). O perito nomeado apresentou laudo técnico (mov. 276.2), concluindo pelo valor locatício mensal de R$ 15.536,40 (quinze mil quinhentos e trinta e seis reais e quarenta centavos). Os requerentes manifestaram concordância com o laudo (mov. 281.1). A requerida, por sua vez, apresentou impugnação (mov. 282.1), à qual o perito respondeu com manifestação sucinta (mov. 304.1), acompanhada de tabela de amostras (mov. 304.2). Sobreveio réplica da requerida (mov. 309.1). Decido. Analisando os autos, verifico que a manifestação pericial de mov. 304.1 não satisfaz os requisitos mínimos de resposta técnica aos quesitos complementares formulados pela requerida. O expert limitou-se a qualificar a impugnação como "mera irresignação" e a juntar tabela de dados brutos (mov. 304.2), sem enfrentar analiticamente os pontos controvertidos, conduta incompatível com os deveres impostos ao auxiliar do juízo pelo art. 473 do Código de Processo Civil, que exige exposição circunstanciada do raciocínio técnico-científico adotado. A impugnação ao laudo, ao contrário do indicado pelo perito e pela autora, não constitui mera irresignação subjetiva, mas traz inconsistências técnicas objetivas que repercutem diretamente sobre o valor apurado e que precisam ser esclarecidas antes de qualquer deliberação sobre a homologação. O primeiro e mais relevante diz respeito à base de cálculo adotada. A sentença condenou a requerida ao pagamento de aluguel mensal pelo período de ocupação do imóvel. O contrato de comodato juntado nos autos (mov. 57.2) delimita a área objeto da ocupação em 43.803,00 m², ao passo que o laudo pericial calculou o valor locatício com base na totalidade dos 242.000,00 m² do Quinhão 1A2. A diferença é substancial e o perito não justificou a opção pela área total em detrimento da área efetivamente utilizada. Tratando-se de liquidação adstrita ao que foi decidido na sentença — indenização pela ocupação indevida —, a definição da área que deve servir de parâmetro ao arbitramento é questão técnica central que precisa ser explicitada. O segundo ponto concerne à natureza jurídica do imóvel e às eventuais restrições de uso incidentes sobre a área. O laudo foi elaborado com base na ABNT NBR 14.653-2, aplicável a imóveis urbanos. Contudo, os documentos juntados nos autos (mov. 1.14) indicam a natureza rural do bem. O perito efetivamente informou que a área apresenta "fortes sinais de urbanização" e "viés de valorização no médio e curto prazo na complementação, mas não respondeu os quesitos específicos da requerida. Deve-se ainda frisar que, caso o imóvel esteja sujeito a restrições ambientais — Área de Preservação Permanente, Área de Proteção Ambiental, reserva legal ou servidão administrativa —, tais condicionantes impactam o potencial econômico de fruição e, por conseguinte, o valor locatício de mercado. Sem essa informação, não é possível aferir se o valor arbitrado reflete a realidade econômica do bem. O terceiro ponto é a ausência de transparência metodológica na formação da amostra. A tabela de mov. 304.2 relaciona sete imóveis com áreas que variam de 30.162 m² a 1.177.378 m² e valores totais entre R$ 490.000,00 e R$ 12.990.000,00, sem identificação precisa das fontes, critérios de seleção, fatores de homogeneização aplicados ou memória de cálculo, requisitos expressamente exigidos pela ABNT NBR 14.653 para validade do método comparativo. Sem esses elementos, não é possível verificar se as amostras são efetivamente comparáveis ao imóvel avaliando. Diante dessas constatações, entendo que a providência adequada é, antes da decisão sobre a homologação do laudo, intimar o perito para que preste esclarecimentos específicos, nos termos do art. 477, § 3º, do Código de Processo Civil. A realização de nova perícia é medida mais gravosa, reservada para hipóteses em que os esclarecimentos se mostrem insuficientes ou inviáveis, o que não se pode antecipar neste momento. Do exposto, determino a intimação do perito Sr. Achilles Greca para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente esclarecimentos escritos, respondendo de forma específica e fundamentada aos seguintes pontos: a) Qual a natureza jurídica do imóvel avaliado — urbana ou rural —, e qual a norma técnica da ABNT aplicável à avaliação, justificando a escolha? Ainda, deverá fazer o cálculo também usando a norma técnica referente ao imóvel rural, na medida que, caso o entendimento do juízo seja neste sentido, não seja necessária nova perícia; b) A área tomada como base de cálculo do valor locatício foi a totalidade do imóvel (242.000,00 m²) ou a área efetivamente ocupada pela requerida (43.803,00 m², conforme contrato de comodato de mov. 57.2)? Justificar tecnicamente a opção adotada, e, caso a base tenha sido a área total, recalcular o valor locatício com base na área efetivamente ocupada, apresentando os dois resultados para comparação. c) A área avaliada está inserida em Área de Preservação Permanente (APP), Área de Proteção Ambiental (APA), Parque ou outra unidade de conservação? Há reserva legal, área consolidada ou servidão administrativa incidente sobre o imóvel? Em caso afirmativo, qual o impacto dessas restrições sobre o potencial econômico de fruição do bem e, consequentemente, sobre o valor locatício arbitrado? d) Identificar nominalmente cada um dos imóveis utilizados como amostra na pesquisa de mercado (endereço ou localização, área, características físicas), explicitando os critérios de seleção adotados, os fatores de homogeneização aplicados para equalização das variáveis entre os imóveis paradigma e o bem avaliando, e a memória de cálculo do tratamento estatístico realizado. Após a juntada dos esclarecimentos, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 10 (dez) dias. Guaratuba, 26 de junho de 2026. Giovanna de Sá Rechia Magistrada