0000181-69.2026.8.16.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 19ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 8º andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41)3254-7176 Autos nº. 0000181-69.2026.8.16.0001 1. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais, Declaração de Inexistência de Débito e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por GABRIELLA PIMPÃO POLICENI DA SILVA em face de DAISY CRISTINA DE LIMA TATARA, representada por Imobiliária Razão Ltda., todos qualificados nos autos. 2. Aduz a autora, em síntese, que celebrou contrato de locação comercial referente ao imóvel situado na Rua General Aristides Athayde Júnior nº 1018, Curitiba/PR, com vigência de 04/02/2025 a 28/02/2027, tendo prestado caução mediante título de capitalização no importe de R$ 80.000,00. Sustenta que, após a desocupação e retirada de móveis pela ré no prazo pactuado de 30 dias, constatou a existência de graves vícios ocultos e estruturais (problemas na fiação elétrica, ausência de aterramento, sobrecarga, fissuras, infiltrações e apodrecimento de vigas do telhado por cupins), os quais tornaram o bem impróprio ao uso pretendido (clínica de psicologia) e causaram riscos à integridade física. Afirma que buscou a composição com a ré e sua administradora, restando infrutíferas as tentativas de reparo. Postulou a concessão de tutela de urgência para suspensão de aluguéis e encargos vincendos, vedação à inscrição em cadastros de inadimplentes e retenção da garantia. No mérito, pugnou pela rescisão do pacto locatício por culpa exclusiva da locadora (art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/1991), declaração de inexigibilidade da multa rescisória e de débitos locatícios, restituição integral do título de capitalização, indenização por danos materiais no montante de R$ 7.382,28 (gastos com laudos técnicos particulares, faturas excedentes de água e serviços de encanamento) e dispensa da pintura de devolução em virtude da exceção do contrato não cumprido. Atribuiu à causa o valor de R$ 109.583,76. Juntou documentos (mov. 1.1 a 1.65). As custas iniciais foram devidamente recolhidas (mov. 26). 3. Pela decisão de mov. 28.1, deferiu-se parcialmente a tutela provisória de urgência para determinar a rescisão antecipada do vínculo locatício com a suspensão da exigibilidade dos aluguéis e encargos rescisórios, obstando apontamentos desabonadores. As chaves foram entregues e a vistoria de saída restou documentada nos autos (mov. 43.1 e 74.11). 4. A ré compareceu espontaneamente e ofereceu contestação (mov. 74.1). Suscitou, preliminarmente, a incorreção do valor da causa, alegando que deve corresponder exclusivamente ao pedido líquido condenatório de R$ 7.382,28, porquanto as demais pretensões teriam cunho meramente declaratório e a devolução da garantia seria acessória. No mérito, alegou inexistência de vícios ocultos pré-existentes, afirmando que o imóvel foi entregue em boas condições e que a locatária assinou a vistoria inicial sem apresentar ressalvas no prazo contratual de 5 dias previsto na Cláusula 11ª, §1º. Sustentou a plena validade da Cláusula 24ª, §1º, pela qual concedeu carência de 30 dias de aluguel como contraprestação pela responsabilidade da locatária na adequação do imóvel à sua atividade comercial. Impugnou a higidez técnica dos laudos unilaterais apresentados pela autora e acostou parecer de engenharia civil (mov. 74.6). Defendeu que a rescisão se deu por iniciativa imotivada e unilateral da autora, impondo-se a incidência da multa compensatória proporcional de R$ 18.331,50, aluguéis proporcionais e reparação pelos estragos apurados na vistoria de saída, que totalizam R$ 57.020,00, conforme o menor orçamento obtido. Rechaçou o pleito de danos materiais e requereu a retenção da garantia locatícia até a liquidação final, além da revogação da tutela antecipada. Postulou a produção de prova pericial de engenharia, testemunhal e depoimento pessoal da autora. 5. A autora apresentou impugnação à contestação (mov. 80.1), refutando a preliminar de impugnação ao valor da causa ao argumento de que o montante reflete o proveito econômico total buscado. No mérito, sustentou que a Cláusula 24ª é nula de pleno direito à luz do art. 45 da Lei nº 8.245/1991, ante a indelegabilidade do dever de segurança e solidez estrutural do locador (art. 22). Argumentou a inaplicabilidade de prazo decadencial para vícios ocultos e reiterou os pedidos da exordial, assinalando a inadmissibilidade de cobrança autônoma de reparos e multa pela ré sem o ajuizamento de competente reconvenção. 6. Intimadas a especificarem provas (mov. 81), a autora requereu a oitiva de testemunhas (mov. 84.1). A ré pugnou pela realização de perícia técnica de engenharia civil, depoimento pessoal da autora e prova testemunhal (mov. 85.1). 7. Feito o necessário relato, passo à organização da fase instrutória, em observância ao previsto pelo art. 357 do CPC: PRELIMINARES 8. Da impugnação ao valor da causa: 9. A requerida sustenta que o valor da causa deve ser retificado para R$ 7.382,28, sob a premissa de que os pedidos rescisórios e declaratórios não teriam expressão econômica imediata e que o título de capitalização consistiria em garantia acessória. 10. A preliminar não merece acolhimento. 11. O valor da causa deve traduzir o benefício econômico almejado pela parte autora na demanda, consoante a sistemática do art. 292 do Código de Processo Civil. Tratando-se de cumulação de pedidos que versam sobre a rescisão do contrato de locação, indenização por danos materiais e desoneração da garantia locatícia consubstanciada em título de capitalização no importe de R$ 80.000,00 cuja liberação é expressamente pleiteada, a cumulação atende aos incisos II e VI do aludido dispositivo legal. 12. O provimento jurisdicional pretendido abrange não apenas a declaração de desfazimento da relação locatícia, mas a integral liberação do capital garantidor caucionado e a reparação indenizatória, consubstanciando o proveito econômico total correspondente à quantia de R$ 109.583,76 atribuída na petição inicial. 13. Rejeito, pois, a impugnação ao valor da causa. 14. Da alegada decadência do direito de reclamar vícios: 15. A ré assevera a decadência do direito de suscitar vícios no imóvel em virtude da ausência de manifestação por escrito no prazo de 5 dias previsto na Cláusula 11ª, §1º, do instrumento contratual. 16. A tese confunde-se com a própria matéria de fundo e não enseja extinção preliminar. A verificação da natureza dos alegados defeitos (se aparentes à época da vistoria de entrada ou se ocultos e intrínsecos à estrutura do prédio), bem como a legalidade e alcance das cláusulas contratuais de exoneração frente ao art. 22 e art. 45 da Lei nº 8.245/1991, demandam dilação probatória e exame meritório conjunto. 17. Afasto a preliminar processual, remetendo a análise fática para a resolução de mérito. 18. Superadas as preliminares, passo ao exame dos pontos controvertidos e organização da atividade instrutória. PONTOS CONTROVERTIDOS 19. Conforme determina o art. 357, IV do CPC, fixo os seguintes pontos controvertidos, sobre os quais deverão se ater as partes na produção de provas: 20. Existência, extensão, origem e anterioridade dos alegados defeitos no imóvel locado (fissuras estruturais, solidez da cobertura/madeiramento por cupins, higidez das instalações hidráulicas e capacidade/segurança da rede elétrica); 2. Caracterização das falhas apontadas como vícios ocultos estruturais ou decorrentes de adequação necessária para o exercício da atividade comercial específica da locatária; 3. Culpabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação (inadimplemento dos deveres de habitabilidade do locador previstos no art. 22 da Lei nº 8.245/1991 versus denúncia imotivada da locatária); 4. Validade e abrangência das cláusulas contratuais que transferem obrigações de reparos à locatária (Cláusula 4ª, 11ª e 24ª, §1º) em cotejo com as normas de ordem pública da Lei de Locações; 5. Ocorrência de danos ao imóvel decorrentes do período de uso pela locatária e aferição de desconformidades entre a vistoria de entrada e de saída que superem o desgaste natural; 6. Exigibilidade da multa rescisória, verbas locatícias acessórias, obrigação de pintura geral e destinação dos valores do título de capitalização dado em caução; 7. corrência de efetivo prejuízo material suportado pela autora no importe de R$ 7.382,28 e o respectivo nexo causal com a conduta da parte requerida. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA 21. A controvérsia decorre de relação contratual regida pela legislação civil e pela Lei nº 8.245/1991, não se aplicando as disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor, dada a natureza do vínculo locatício comercial firmado entre pessoas que se encontram em paridade negocial. 22. Adota-se a regra estática de distribuição do ônus probatório preconizada pelo art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil: a) Incumbe à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC), consistente na existência dos vícios ocultos estruturais anteriores ao pacto, a impossibilidade de fruição regular do imóvel, o nexo causal com a rescisão pretendida e as perdas materiais descritas na inicial; b) Incumbe à parte ré comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC), concernente à higidez original da edificação para fins locatícios, à ciência e assunção válida dos riscos e custos de adaptação pela locatária, bem como à ocorrência de avarias e descumprimentos atribuíveis exclusivamente à locatária durante o período de ocupação. ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS 23. Considerando que ambas as partes colacionaram laudos técnicos unilaterais com conclusões técnicas absolutamente divergentes quanto à solidez estrutural e conformidade elétrica do imóvel, a matéria não prescinde de conhecimentos técnicos especializados de engenharia civil para elucidação segura dos fatos. 24. Defiro a produção de prova pericial de engenharia civil, postulada expressamente pela ré, por ser indispensável à verificação da origem e gravidade dos vícios apontados no imóvel. 25. Indefiro a imediata designação de audiência de instrução e julgamento para colheita de prova testemunhal e depoimento pessoal. A análise quanto à necessidade e utilidade da prova oral fica postergada para momento posterior à entrega e homologação do laudo pericial, oportunidade em que os aspectos técnicos já estarão delineados, evitando-se atos processuais inócuos. PROVA PERICIAL 26. Para a produção da prova pericial de engenharia, nomeio como perito do Juízo o Engenheiro Civil devidamente cadastrado no CAJU/TJPR, Dr. Roberto Carlos de Souza. 27. A parte ré, requerente da prova pericial, não é beneficiária da assistência judiciária gratuita. Desta forma, intime-se o perito nomeado para que apresente proposta de honorários periciais no prazo de 5 dias. Apresentada a proposta, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 5 dias. 28. As partes deverão apresentar seus quesitos e indicar assistentes técnicos no prazo comum de 15 dias, na forma do art. 465, §1º, II e III, do Código de Processo Civil. 29. Fixo desde logo os quesitos essenciais do Juízo a serem respondidos pelo perito: a) O imóvel periciado apresenta vícios, rachaduras, infiltrações ou anomalias estruturais na alvenaria e na estrutura de madeira do telhado? Em caso positivo, tais anomalias são decorrentes de problemas construtivos/falta de manutenção prévia do proprietário ou foram geradas/agravadas pela utilização da locatária? b) As instalações elétricas do imóvel encontravam-se em conformidade com as normas técnicas de segurança (NBR) aplicáveis e em condições adequadas de uso, ou apresentavam deficiências de aterramento e fiação anteriores à contratação? A demanda energética exigida pela locatária extrapolou o padrão técnico da edificação? c) É possível precisar se os vícios descritos pelas partes existiam em momento anterior ao início do contrato de locação (fevereiro de 2025)? d) As avarias apontadas no laudo de vistoria de saída decorrem do uso e desgaste natural do imóvel pelo decurso do tempo ou configuram danos por negligência ou intervenções inadequadas promovidas pela locatária? e) Há ou houve comprometimento da estabilidade, solidez e habitabilidade do bem? 30. Apresentados os quesitos ou certificado o decurso do prazo, e resolvida a questão atinente aos honorários com o respectivo recolhimento pelo interessado, intime-se o perito para início dos trabalhos, fixando-se o prazo de 30 dias para a entrega do laudo pericial. 31. Juntado o laudo aos autos, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 dias (art. 477, §1º, do CPC). Havendo impugnações ou pedidos de esclarecimentos, dê-se vista ao perito pelo prazo de 15 dias. 32. Homologado o laudo pericial em definitivo, expeça-se alvará para levantamento dos honorários em favor do perito. 33. Após o encerramento da produção da prova pericial, será avaliada a necessidade de produção de prova oral, devendo as partes serem intimadas a esclarecer quanto à permanência de seu interesse, justificando pormenorizadamente a utilidade, sob pena de indeferimento. 34. Intimações e diligências necessárias. Curitiba, 25 de agosto de 2026. Leonardo Bechara Stancioli Magistrado