0000065-84.2020.8.16.0159

ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU - Pág. - 1 Vistos e examinados estes autos nº 0065-84.2020. R E L A T Ó R I O SELITO LUIZ MANDELLI ajuizou o presente pedido em face de BANCO BRADESCO S/A, EDNALDO PEREIRA DE SOUZA e LUCIMARA CASSANEGO DE SOUZA, todos qualificados nos autos. Alegou, em síntese, que: ⮚ celebrou com os réus, em 10/04/2012, contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote urbano nº 24, da quadra nº 37, do Loteamento Portal da Foz, situado em Foz do Iguaçu/PR, sem benfeitorias, com área de 450m², originariamente descrito na matrícula nº 26.902 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Foz do Iguaçu; ⮚ o preço ajustado foi de R$ 130.000,00, sendo R$ 30.000,00 pagos a título de entrada e o saldo remanescente convertido em sacas de soja, com vencimentos sucessivos até 10/04/2015. ⮚ quitou integralmente o contrato, sem que os réus tenham outorgado a escritura definitiva do imóvel; ⮚ posteriormente à contratação, a matrícula do imóvel teria sido unificada a outros imóveis, originando nova matrícula, sobre a qual recaiu consolidação de propriedade em favor do Banco Bradesco S/A.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU - Pág. - 2 Ao final, requereu a procedência da ação para determinar a adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial, constituindo-se a sentença em título hábil à transferência da propriedade, com expedição de mandado ao Registro de Imóveis competente, além da condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Juntou documentos. Citados, os réus EDNALDO PEREIRA DE SOUZA e LUCIMARA CASSANEGO DE SOUZA apresentaram contestação (mov. 32.1), aduzindo, em suma: ⮚ a existência e validade do negócio jurídico e a quitação do preço pela autora, não havendo resistência ao direito de adjudicação; ⮚ possuíam na região um supermercado, e que por exigência da prefeitura municipal para obtenção de alvará, precisaram unificar o terreno ora em discussão; ⮚ a inexistência de ato ilícito; ⮚ eventual prejuízo decorreu da própria inércia do autor; Por fim, requereram a improcedência do pedido inicial. O autor impugnou a contestação (mov. 36.1), alegando que os réus não impugnaram a aquisição do imóvel nem a quitação do contrato, razão pela qual reiterou o pedido de adjudicação compulsória. Citado, o réu BANCO BRADESCO S/A apresentou contestação (mov. 111.1), aduzindo, em suma: ⮚ preliminarmente pela inadequação da via eleita e sua ilegitimidade passiva; ⮚ no mérito, a promessa não foi registrada em cartório, sendo um contrato particular que não gera direito real;ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU - Pág. - 3 ⮚ atuou regularmente na consolidação da propriedade fiduciária e que não há ato ilícito que justifique a pretensão do autor. Por fim requereu a improcedência do pedido inicial. Intimado, o autor deixou transcorrer o prazo para impugnar a contestação (mov. 121.1) Na fase de especificação de provas, os réus EDNALDO PEREIRA DE SOUZA e LUCIMARA CASSANEGO DE SOUZA pugnaram pelo julgamento antecipado, o réu BANCO BRADESCO S/A requereu a expedição de ofícios e pugnou pela produção de prova documental suplementar e pericial, o autor não requereu produção de novas provas. O feito foi saneado, ocasião em que foi deferida a realização de prova pericial de agrimensura (mov. 141.1). O Laudo Pericial foi acostado aos autos, concluindo que a área de 450m² adquirida pelo autor não integra a fração de 600m² consolidada em favor do Banco Bradesco, inexistindo sobreposição e sendo viável o desmembramento (mov. 288.1). Os réus apresentaram alegações finais (mov. 319.1 e mov. 320.1). Por fim, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. F U N D A M E N T A Ç Ã O O feito comporta extinção sem resolução do mérito.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU - Pág. - 4 A parte autora pretende a adjudicação compulsória do lote urbano nº 24, da quadra nº 37, do Loteamento Portal da Foz, situado em Foz do Iguaçu/PR, com área de 450m², originariamente descrito na matrícula nº 26.902 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Foz do Iguaçu. Sustenta, para tanto, ter adquirido o imóvel dos corréus Ednaldo Pereira de Souza e Lucimara Cassanego de Souza, por meio de compromisso de compra e venda, bem como ter quitado integralmente o preço ajustado, sem que tenha sido outorgada a escritura definitiva. Todavia, a questão central dos autos não se limita à existência do contrato ou à alegada quitação, mas à atual situação registral da área pretendida. Conforme se extrai da documentação juntada, a área objeto da adjudicação não se encontra, atualmente, individualizada em matrícula própria (ev. 1.12). Na decisão saneadora, foi fixado como ponto controvertido verificar se a parte do imóvel a ser adjudicada pertencia, ou não, à fração ideal de 600m² objeto da consolidação em favor do Banco Bradesco S/A. Para elucidação da controvérsia, foi determinada a produção de prova pericial de agrimensura. O laudo juntado no mov. 288.1 concluiu que a área de 450m² pretendida pela parte autora não se sobrepõe à fração de 600m² consolidada em favor do Banco Bradesco S/A. Também consignou que a matrícula nº 40.885 decorreu da unificação de áreas oriundas de matrículas diversas, dentre elas a matrícula nº 26.902, com área de 450m², e a matrícula nº 21.285, com área de 600m², esta última relacionada à fração consolidada ao banco. O laudo, ainda, apontou a viabilidade técnica do desmembramento da área pretendida. Contudo, a viabilidade técnica de desmembramento não se confunde com a existência de imóvel juridicamente individualizado e registrável. A adjudicação compulsória pressupõe que o imóvel objeto do compromisso de compra e venda esteja suficientemente individualizado e apto ao ingresso no fólio real.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU - Pág. - 5 Isto porque a sentença de procedência, nessa espécie de demanda, substitui a declaração de vontade do promitente vendedor e deve produzir efeito registral útil, servindo como título hábil à transferência da propriedade perante o Registro de Imóveis. Desse modo, para que a tutela jurisdicional seja adequada e útil, é indispensável que o bem esteja previamente individualizado do ponto de vista registral, com matrícula própria ou, ao menos, em condições jurídicas imediatas de registro a partir do título apresentado. No caso, porém, a própria controvérsia instaurada demonstra que a área pretendida ainda depende de prévio desmembramento, averbação e regular individualização perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. A prova pericial afastou a sobreposição com a fração consolidada em favor do banco réu, mas não substituiu o procedimento administrativo e registral necessário à criação ou individualização da área. Com efeito, a perícia pode demonstrar a localização da área, sua extensão e a viabilidade técnica do desmembramento, mas não produz, por si só, matrícula imobiliária própria, tampouco supre as exigências urbanísticas, administrativas e registrais cabíveis. A ação de adjudicação compulsória não se presta a substituir as etapas prévias de regularização do imóvel. Admitir a procedência do pedido, nas circunstâncias dos autos, equivaleria a transformar a sentença em meio indireto de abertura de matrícula ou de regularização registral de área ainda não individualizada, providência que extrapola os limites próprios da demanda adjudicatória. Nesse sentido, a jurisprudência reconhece a ausência de interesse processual quando a pretensão adjudicatória recai sobre fração de imóvel sem matrícula individualizada: “Ação de adjudicação compulsória. Sentença de extinção sem resolução do mérito. Apelação interposta pelos autores.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU - Pág. - 6 Pretensão de adjudicação compulsória de fração ideal de imóvel. Ausência de matrícula individualizada. Interesse de agir não verificado, tendo em vista a inexequibilidade de eventual sentença de procedência. Inadequação da via eleita. Princípios da continuidade registral e da especialidade objetiva do registro que devem ser resguardados. Precedentes desta C. Câmara. Sentença mantida. Recurso desprovido”. (TJ-SP - Apelação Cível: 0001137- 48.2014.8.26.0512, Rio Grande da Serra, Relator: Christiano Jorge, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 25/10/2022). A ausência de prévio desmembramento e de matrícula individualizada compromete, portanto, a utilidade e a adequação da tutela jurisdicional pretendida. Ainda que exista contrato de compromisso de compra e venda e ainda que a perícia tenha afastado a sobreposição com a fração consolidada em favor do Banco Bradesco S/A, permanece ausente pressuposto necessário ao provimento adjudicatório, ou seja, a existência de imóvel certo, individualizado e registrável. Não se está a afirmar, nesta oportunidade, a inexistência definitiva do direito material invocado pela parte autora. O que se reconhece é que, no atual estado registral do imóvel, a via processual eleita não é apta a produzir o resultado útil pretendido. Dessa forma, enquanto não promovido o regular desmembramento, com a respectiva averbação e individualização perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, falta à parte autora interesse processual, na modalidade adequação/utilidade, para a obtenção da adjudicação compulsória. Impõe-se, por conseguinte, a extinção do processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, sem prejuízo de que a parte autora, após a regularização administrativa e registral do imóvel, renove a pretensão pela via adequada, se entender cabível e se preenchidos os pressupostos legais. D I S P O S I T I V OESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU - Pág. - 7 Isto posto, com espeque no art. 485, inc. VI, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo sem resolução de mérito, ante a ausência de interesse processual. Condeno, ainda, a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, atualizado pelo IPCA/IBGE, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Publique-se. Registrada eletronicamente. Intime-se. Foz do Iguaçu, 24 de julho de 2026. Gabriel Leonardo Souza de Quadros Juiz de Direito